Funderingsproblematiek en risico's in woningen: inzichten, verantwoordelijkheden en onderzoeken

Published by Redactie on juli 24, 2025 | Category fundering

Inleiding

De toestand van de fundering van een woning speelt een essentiële rol in de structuurveiligheid, de waarde en het comfort van het huis. In Nederland zijn veel woningen, vooral in historische stadsdelen, op houten palen of oude funderingsmethoden gemaakt. Deze funderingen kunnen met de tijd aantastingen ondergaan, leiden tot verschilzakking, of worden beïnvloed door veranderende grondwaterstanden. Ondanks de belangrijkheid van een goede fundering is het huidige systeem in Nederland disfunctioneel, zoals de VNG recent opmerkte. Er is weinig duidelijkheid over wie verantwoordelijk is voor onderzoek en herstel, en de funderingsproblematiek wordt vaak niet genoemd bij de verkoop of financiering van woningen.

In dit artikel geven we een overzicht van de meest voorkomende funderingstypen, de risico’s die daarmee gepaard gaan, de indeling in funderingskwaliteiten, en de beschikbare onderzoeken en herstelmogelijkheden. Daarnaast bekijken we de juridische en praktische kant van funderingsverantwoordelijkheid en de maatregelen die genomen kunnen worden om funderingsrisico’s te verminderen of op te lossen.

Funderingskwaliteit en indeling

De funderingskwaliteit is een maatstaf die de staat van de fundering van een woning beschrijft. Deze indeling is opgenomen in de zogenaamde funderingscategorieën, die worden gebruikt om de noodzaak tot herstel of onderzoek in kaart te brengen. Deze kwaliteitsklasse is van belang bij bouwactiviteiten, aangezien de toestand van de fundering invloed kan hebben op burenwoningen en de stabiliteit van de ondergrond.

De funderingscategorieën zijn als volgt:

Categorie I: Fundering verkeert in een goede tot uitstekende staat (nieuwbouwkwaliteit). Over een periode van 25 jaar zijn geen maatregelen nodig aan de fundering.
Categorie II: Fundering verkeert in een redelijke tot goede staat. Advies is om binnen 25 jaar maatregelen te treffen aan de fundering.
Categorie III: Fundering verkeert in een matige staat. Advies is om binnen 10 jaar maatregelen te treffen aan de fundering.
Categorie IV: Fundering verkeert in een slechte staat. Funderingsherstel is noodzakelijk en moet plaatsvinden voordat bijvoorbeeld graafwerkzaamheden in de buurt worden uitgevoerd.

Deze indeling helpt bij het bepalen van prioriteiten en maatregelen, maar ook bij het beoordelen van het risico op schade aan de fundering of aan de woning zelf. Categorie IV is van het grootste belang, omdat hier sprake is van een directe dreiging voor de veiligheid en de structuur.

Funderingsrisico’s en hun oorzaken

Bacteriële aantasting van houten palen

Een van de meest voorkomende funderingsrisico’s is de bacteriële aantasting van houten palen. Dit probleem treft vooral grenenhouten palen, die van binnenuit kunnen worden geïnfecteerd. Hierdoor verliest het hout aan draagkracht en kan de fundering instabiel raken. Houten palen zijn vaak te vinden in oude stadsdelen, zoals Amsterdam, Utrecht en Den Haag.

De risicoanalyse voor funderingen, zoals uitgevoerd door KCAF, gebruikt een classificatie van A tot E, waarbij A geen risico geeft en E een zeer hoog risico betekent. In het kader van deze analyse wordt ook gekeken naar het risico op bacteriële aantasting.

Droogstand en schimmelvorming

Droogstand kan ook leiden tot funderingsproblemen, vooral bij houten palen. Wanneer de grondwaterstand te laag is, wordt het hout blootgesteld aan lucht en zuurstof, wat schimmelvorming kan veroorzaken. Deze schimmel kan het hout snel laten rotten, wat leidt tot verlies van draagkracht en daarmee verlies aan stabiliteit van de fundering.

Ontwateringsdiepte en hoge grondwaterstand

Een hoge grondwaterstand kan ook schadelijk zijn voor de fundering. Wanneer de grondwaterstand te hoog is, kan vocht op trekken in de fundering, wat leidt tot schimmelvorming en constructieve schade. Dit is vooral van toepassing op niet onderhieide funderingen, die direct op zand- of kleigrond staan. Hierdoor kan de fundering minder stevig worden, wat kan leiden tot zakking of verschilzakking van het gebouw.

Grondwaterstandsfluctuaties

Fluctuaties in de grondwaterstand kunnen ook leiden tot funderingsproblemen. Deze veranderingen kunnen het gevolg zijn van klimaatverandering, waterschapsbeleid of bouwwerkzaamheden in de omgeving. Wanneer de grondwaterstand sterk daalt of stijgt, kan dit leiden tot consolidatie van de grondlagen (zoals klei of veen) en daarmee tot zakking van het gebouw. Dit is een langzaam proces, maar het kan leiden tot schade aan de fundering en het bovenliggende bouwwerk.

Verschilzakking

Verschilzakking is een specifieke vorm van zakking waarbij verschillende delen van een gebouw in verschillende mate zakken. Dit kan gebeuren als de fundering niet homogeen is of als er lokale veranderingen in de ondergrond optreden. Verschilzakking kan leiden tot scheurvorming in de muren, daken of vloeren en is een duidelijk teken dat er aandacht nodig is voor de fundering.

Funderingstypen en hun kenmerken

Fundering op palen

Fundering op palen is een van de oudere funderingsmethoden die in Nederland nog steeds veel voorkomen, vooral in stadsdelen die rond de 19e eeuw zijn bebouwd. De palen kunnen gemaakt zijn van hout, beton of staal, en worden verticaal in de grond gestoken tot in een stabiele laag.

Betonpalen: Deze palen zijn duurzaam en bestand tegen zowel bacteriële aantasting als schimmel. Ze zijn vaak te vinden in nieuwbouw en worden ook gebruikt bij herstelprojecten.
Houten palen: Houten palen zijn meestal gemaakt van grenenhout of vuren hout. Grenenhout is gevoeliger voor bacteriële aantasting, terwijl vuren hout minder gevoelig is. Beide soorten zijn echter gevoelig voor schimmel bij droogstand.
Stalen buispalen: Deze palen worden vaak gevuld met zand of beton. Ze zijn sterk en bestand tegen corrosie, maar kunnen wel schade oplopen bij fysieke冲击 (zoals graven in de omgeving).

Niet onderheide fundering

Een niet onderheide fundering is een eenvoudige funderingsvorm waarbij het gebouw direct op de grond staat, meestal op gestabiliseerde zandgrond. Deze fundering is vaak te vinden in de 19e en 20e eeuw, vooral in stadsdelen die niet op peil staan.

Fundering op stroken, poeren of platen: Deze vorm is het meest gebruikelijk bij niet onderhieide funderingen. Het is een eenvoudige constructie, maar gevoelig voor veranderingen in de grondwaterstand en zakkingen.
Fundering op slieten: Slieten zijn korte takken die verticaal in de grond zijn gestoken. Deze fundering is minder stabiel en gevoeliger voor schade dan moderne funderingsmethoden.

Elk type fundering heeft zijn eigen faalmechanismen. Bij houten palen gaat het vaak om biologische aantasting, terwijl bij niet onderhieide funderingen sprake kan zijn van fysieke schade of zakkingen.

Funderingsonderzoek en -herstel

QuickScan

Een QuickScan is een verkennend onderzoek dat een eerste inschatting geeft van de staat van de fundering. Het is bedoeld om eigenaren snel inzicht te geven in mogelijke risico’s, zonder direct een volledig en kostbaar funderingsonderzoek te hoeven uitvoeren. De QuickScan is gebaseerd op een beperkte visuele inspectie en bestaande gegevens. Het rapport kan signaleren of er aanwijzingen zijn voor funderingsproblemen, wat kan leiden tot verdere actie.

De QuickScan is niet verplicht, maar wordt vaak aanbevolen voor woningen in risicogebieden of bij aanwezigheid van zichtbare tekens van zakking of scheurvorming. De kosten van een QuickScan liggen meestal tussen de €300 en €800, afhankelijk van de aanbieder en het type woning. Gemeenten kunnen in sommige gevallen subsidie of vergoeding bieden voor dit onderzoek.

Volledig funderingsonderzoek

Een volledig funderingsonderzoek is nodig als de QuickScan aantoont dat er verdieping nodig is. Dit onderzoek is uitgebreider en kan bijvoorbeeld hoge-precision metingen, bodemonderzoek en funderingsproeven omvatten. Het doel is om de toestand van de fundering nauwkeurig in kaart te brengen en eventuele schade of risico’s te identificeren.

De resultaten van een volledig funderingsonderzoek worden gebruikt om maatregelen of herstelwerkzaamheden aan te raden. Bij houten palen kan dit bijvoorbeeld herstel of vervanging van de palen inhouden, terwijl bij niet onderhieide funderingen extra onderbouwing of stabilisatie van de grond nodig kan zijn.

Funderingsherstel

Funderingsherstel is nodig wanneer de fundering in een slechte staat verkeert (categorie IV) of wanneer er sprake is van directe schade of dreiging. Herstelmaatregelen kunnen variëren afhankelijk van het type fundering en de aard van de schade. Bij houten palen kan het gaan om herstel of vervanging van de palen, terwijl bij niet onderhieide funderingen extra onderbouwing of stabilisatie van de grond nodig kan zijn.

Het herstel van een fundering is vaak kostbaar en tijdrovend, maar het is noodzakelijk om de veiligheid en de structuur van het gebouw te waarborgen. Wanneer herstel wordt uitgevoerd, wordt dit meestal gemeld in een herstelregister, wat handig is bij de aankoop van een woning in een risicogebied.

Juridische verantwoordelijkheid

Eigenaar versus waterschap

Juridisch gezien is de huiseigenaar verantwoordelijk voor de fundering, zoals de VNG heeft benadrukt. Dit betekent dat de eigenaar verantwoordelijk is voor onderzoek en herstel, indien nodig. Echter, de eigenaar heeft in sommige gevallen geen invloed op externe factoren die de fundering beïnvloeden, zoals kunstmatige verlaging van de grondwaterstand door een waterschap. In dergelijke gevallen kan er sprake zijn van juridisch aarzel, waarbij de verantwoordelijkheid niet duidelijk is.

De VNG pleit voor een juridisch helder systeem waarbij de verantwoordelijkheid voor funderingsproblematiek duidelijk is geregeld. Dit zou bijvoorbeeld kunnen leiden tot een informatieplicht voor verkopers bij de verkoop van een woning, zodat kopers op de hoogte zijn van eventuele funderingsproblemen. Ook pleit de VNG voor een landelijke registratie van funderingsonderzoeken en herstelmaatregelen, zodat alle partijen over de nodige informatie beschikken.

Overheid en gemeente

De rijksoverheid en gemeenten spelen ook een rol in de funderingsproblematiek. De overheid is verantwoordelijk voor de vergunningverlening en het bepalen van grondwaterpeilen, wat indirect kan beïnvloeden op de staat van funderingen. De VNG wil dat deze keuzes expliciet rekening houden met de funderingsproblematiek, zodat er geen onverwachte schade ontstaat.

Daarnaast is de gemeente verantwoordelijk voor de vergunningverlening van bouwwerkzaamheden, zoals de aanleg van een nieuwe woonwijk of infrastructuurproject. Bij deze projecten zou de veiligheid van bestaande funderingen een onderdeel moeten vormen van de vergunningverlening, zodat er geen onverwachte schade ontstaat.

Overheid en funderingspolitiek

Addertjes in het systeem

Er zijn verschillende maatregelen of beleidslijnen die indirect kunnen leiden tot funderingsproblemen. Een voorbeeld hiervan is de aanleg van de Noord-Zuid-lijn in Amsterdam. In dit kader heeft de gemeente Amsterdam een eigenbelang in het feit dat zoveel mogelijk funderingen als behorend tot categorie IV worden beoordeeld. Dit heeft te maken met het feit dat indien schade ontstaat tijdens of na de aanleg van de lijn, de gemeente zich kan beroepen op het feit dat de fundering in een slechte staat verkeerde. Hierdoor zou de verantwoordelijkheid voor de schade bij de pandeigenaar liggen.

Dit is een voorbeeld van hoe het huidige systeem de onwetendheid over funderingsproblematiek kan bevorderen. Er is bij geen enkele partij verantwoordelijkheid om de toestand van funderingen in beeld te brengen, en funderingsaspecten zijn geen randvoorwaarde bij de transacties of financiering van gebouwen. De VNG benadrukt dat dit systeem disfunctioneel is en dat er maatregelen nodig zijn om dit te veranderen.

Funderingsrisicogebieden en tools

Postcode-check

Er zijn verschillende tools beschikbaar om funderingsrisico’s in kaart te brengen. Een van deze tools is de postcode-check, die inzicht geeft in de funderingsvorm en risicoclassificatie op basis van postcode en huisnummer. Deze tool geeft onder andere aan welke soorten fundering in een bepaald gebied voorkomen, en of er sprake is van een risico op bacteriële aantasting, droogstand of andere funderingsproblemen.

De postcode-check is echter niet beschikbaar voor iedereen en wordt op dit moment niet volledig uitgerold. De bedoeling is om de eigenaar een eerste indruk te geven van de funderingsrisico’s, zodat eventueel verder onderzoek of herstelmaatregelen kunnen worden overwogen.

Funderingsexperts en onderzoek

Indien de postcode-check duidelijk maakt dat er sprake is van funderingsrisico’s, is het verstandig om contact op te nemen met een funderingsexpert. Deze experts kunnen een gedetailleerd funderingsonderzoek uitvoeren en eventueel herstelmaatregelen aanbevelen. De kostprijs van dit onderzoek kan variëren afhankelijk van de omvang van het onderzoek en de aard van de funderingsproblemen.

Ook is het handig om te kijken naar de bodem op welke ondergrond het huis is gebouwd. Deze informatie kan worden verkregen via landelijke bronnen zoals GeoTOP, BRO, AHN, NWM, de bodemkaart en literatuurstudies. Lokale data, zoals archiefgegevens en onderzoeksresultaten, zijn vaak beschikbaar via databases zoals FunderMaps.

Conclusie

De funderingsproblematiek in woningen is een complex en vaak onzichtbaar onderdeel van de woningeigendom. De toestand van de fundering kan directe en indirecte gevolgen hebben voor de veiligheid, structuur en waarde van een woning. In Nederland zijn veel woningen gebouwd op houten palen of oude funderingsmethoden, die met de tijd gevoelig kunnen worden voor schade. Het huidige systeem is disfunctioneel, omdat er weinig verantwoordelijkheid is voor onderzoek en herstel, en de funderingsproblematiek niet genoemd wordt bij de verkoop of financiering van woningen.

Om funderingsrisico’s te verminderen, is het belangrijk dat eigenaren en kopers zich bewust zijn van de toestand van de fundering. Hulpmiddelen zoals de postcode-check en QuickScan geven een eerste indruk, maar eventueel is een volledig funderingsonderzoek nodig. Juridisch gezien is de huiseigenaar verantwoordelijk voor de fundering, maar externe factoren zoals grondwaterstanden en bouwwerkzaamheden kunnen ook invloed hebben. De VNG pleit voor veranderingen in de funderingspolitiek en een duidelijkere verantwoordelijkheid, zodat funderingsproblematiek beter in beeld komt en minder schade ontstaat.

Bronnen

klasificatie