Een Gribus in Goedkoop: De Kans of de Kat in de Zak?

Inleiding

Op het realiteitsdichtere kantoor van het wonen in Nederland is het niet altijd even duidelijk wat een verstandige aankoop is. Op een blog van Fok.nl, bekend om zijn column "Fun met Funda", wordt een interessant voorbeeld besproken van een woning die op het eerste gezicht goedkope aandacht oproept, maar die in werkelijkheid een risico kan bevatten. Het betreft een gribus in Garrelsweer, boven de stad Groningen, met een aankoopprijs van 125.000 euro. De staat van de woning is beschreven als "in een enorm slechte staat", wat betekent dat aanzienlijke renovaties nodig zijn. Voor klussers kan dit een kans zijn, maar ook een risico.

Dit artikel biedt een gedetailleerde evaluatie van dergelijke woningen op basis van de informatie uit de gegeven bron. Het richt zich op de vraag of het verstandig is om in een goedkope, maar slecht onderhouden woning te investeren, en wat de realistische verwachtingen zijn in termen van inbreng en kosten. De nadruk ligt op het analyseren van de feiten en het interpreteren van de implicaties voor eigenaars, klussers en investeerders.

Wat is een Gribus?

De term "gribus" is een samenvoeging van "gratis" en "bungalow", en verwijst naar woningen die vrijwel gratis verkrijgbaar zijn. Deze woningen zijn meestal in zeer slechte staat, vaak opgegeven of in gebruik genomen door de gemeente vanwege onbetaalbaarheid van de eerdere eigenaar. De prijs die hier genoemd wordt, 125.000 euro, is relatief laag in vergelijking met de marktprijs van bungalows of kleinere woningen in de regio Groningen.

Het is belangrijk om te benadrukken dat dergelijke woningen niet per se slechte aankopen zijn, maar dat ze wel een hoge mate van betrokkenheid en investering vereisen. De slechte staat van de woning betekent dat de aankoop niet alleen het geld betreft, maar ook tijd, moeite en expertise. Voor een klusser kan dit een kans zijn, maar voor iemand zonder bouwkundige kennis kan het een risico zijn.

De Staat van de Gribus

De bron omschrijft de gribus in Garrelsweer als "in een enorm slechte staat". Dit betekent dat de woning aanzienlijke slijtage vertoont en waarschijnlijk niet direct bewoonbaar is. De slechte staat kan zich uiten in een aantal aspecten, zoals:

• Daklekkingsproblemen: Een slecht of beschadigd dak is een van de meest voorkomende problemen bij gribussen. Waterinlaten kan leiden tot schimmelvorming, versterkingswerk en andere bouwkundige correcties.
• Gevels en muren: Vervallen of beschadigde gevels kunnen indiceren dat er slijtage is opgetreden door het weer of door onvoldoende onderhoud.
• Sanitaire voorzieningen: Gribussen hebben vaak oude of defecte sanitaire voorzieningen, zoals toiletten, wastafels en douches, die vervangen of hersteld moeten worden.
• Elektriciteit en verwarming: Oudere elektriciteitsinstallaties zijn gevaarlijk en moeten vervangen worden. Verwarmingssystemen kunnen ook slecht functioneren of volledig defect zijn.
• Verfraaiing en comfort: Hoewel niet noodzakelijk voor het bouwkundig functioneren van de woning, zijn verfraaiing en comfortelementen vaak ver weg van het standaardniveau van een moderne woning.

Deze aspecten samen betekenen dat een gribus een aanzienlijke investering vereist in renovatie- en herstelwerkzaamheden. Het is daarom belangrijk dat de koper vooraf zorgvuldig de staat van de woning inspecteert en eventueel een visuele inspectie of een grondige keuring laat uitvoeren.

Risico’s en Kansen

Een gribus in goedkope staat kan zowel een kans als een risico zijn, afhankelijk van de intentie van de koper en de mate van betrokkenheid die deze bereid is te steken in de woning. Voor klussers, die ervaring hebben met renovaties en bouwkundige werkzaamheden, kan een gribus een interessante kans zijn om een woning te herstellen tot een comfortabele en moderne verblijfplaats.

Een klusser kan hier profiteren van de lage aankoopprijs, mits hij of zij in staat is om de nodige renovaties zelf uit te voeren of de kosten van professionele hulp te beheersen. Voor een klusser is het bovendien een kans om ervaring op te doen, nieuwe vaardigheden te ontwikkelen en een woning volledig naar eigen wensen te herstellen.

Voor iemand zonder bouwkundige kennis is de aankoop van een gribus echter een risicovolle onderneming. De kosten van professionele hulp kunnen aanzienlijk zijn, en het is niet gegarandeerd dat de eindresultaten het aankoopbedrag rechtvaardigen. Daarnaast is het risico op onverwachte kosten, zoals verborgen schade of extra regelgevende vereisten, vrij hoog.

De beslissing om een gribus te kopen moet daarom zorgvuldig overwogen worden. Factoren zoals de beschikbaarheid van tijd, middelen en kennis, evenals de verwachtingen ten aanzien van de eindwaarde van de woning, moeten allemaal in kaart worden gebracht.

De Praktijk van Gribus-Kopen

Het kopen van een gribus is een vorm van investeren in oude of verwaarloosde woningen met de intentie om deze te herstellen of om te bouwen. In Nederland is dit fenomeen sinds de jaren 2010 steeds populairder geworden, vooral als gevolg van de stijgende woningprijzen en de groeiende vraag naar woningbouw.

De praktijk van gribus-kopen is echter niet zonder complicaties. Veel gribussen zijn geplaatst in afgelegen of minder toegankelijke gebieden, wat de logistiek van de renovatie en de toegang tot professionele dienstverleners bemoeilijkt. Daarnaast zijn er regelgevingen en vergunningen die in acht moeten worden genomen bij renovaties, zoals bouwvergunningen, energieprestaties en bouwtechnische voorschriften.

Een belangrijk aspect bij het kopen van een gribus is ook de juridische situatie van de woning. Het is belangrijk dat de koper ervoor zorgt dat alle eigendomsrechten en verplichtingen van de vorige eigenaar zijn afgedwongen. Dit omvat ook eventuele hypotheekschulden, huurverhoudingen en gemeentelijke schulden.

De Investeringsaspecten

Als men kijkt naar gribussen als investering, is het belangrijk om niet alleen de aankoopprijs in overweging te nemen, maar ook de totale investering die nodig is om de woning functioneel en comfortabel te maken. De totale investering bestaat uit:

• Aankoopprijs van de woning
• Renovatie- en herstelkosten
• Professionele kosten (architect, bouwer, keuringsinstanties)
• Administratieve kosten (notaris, verhuurvergoeding, eventuele huurtoezicht)
• Eventuele extra kosten (schade, onverwachte werkzaamheden)

De eindwaarde van de woning hangt af van de kwaliteit van de renovatie, de ligging van de woning, en de marktprijs van vergelijkbare woningen in de regio. Het is daarom belangrijk dat de koper een realistisch beeld heeft van de mogelijke verkoopprijs of huurwaarde van de woning na de renovatie.

Voor klussers kan het ook een kans zijn om de woning zelf te wonen, wat de totale investering kan beperken, omdat de huurkosten tijdens de renovatie worden gedeeltelijk of volledig gedekt.

De Rol van Klussers

Klussers spelen een centrale rol in het kopen en herstellen van gribussen. Zij zijn vaak in staat om renovaties te uitvoeren zonder professionele hulp, wat de totale kosten kan verminderen. Klussers zijn echter ook verantwoordelijk voor de kwaliteit van de werkzaamheden en moeten ervoor zorgen dat de renovatie voldoet aan de huidige bouwtechnische normen en veiligheidsvoorschriften.

Het voordeel van klussers is dat zij hun eigen visie kunnen realiseren en de woning volledig naar hun wensen kunnen ingerichten. Het nadeel is dat ze, zonder professionele kennis, risico lopen op fouten die later extra kosten kunnen opleveren of die de veiligheid en duurzaamheid van de woning in het nadeel kunnen werken.

Voor klussers die over de nodige kennis en vaardigheden beschikken, is een gribus een interessante kans. Voor anderen is het echter een risicovolle onderneming.

De Marktprijs en Verkoopkansen

De marktprijs van een woning hangt af van verschillende factoren, waaronder de ligging, de grootte, de energieprestatie, de infrastructuur en de vraag op de markt. Bij een gribus is de marktprijs vaak aanzienlijk hoger dan de aankoopprijs, zolang de renovatie goed uitgevoerd is en de woning functioneel en comfortabel is.

Een belangrijk aspect bij de verkoop of huur van een gribus is ook de energieprestatie van de woning. Sinds 2021 geldt er een nieuwe energieprestatiewetgeving in Nederland, die stelt dat woningen een bepaalde energieprestatie moeten behalen om te worden verhuurd of verkocht. Dit betekent dat een gribus, na de renovatie, aan bepaalde energieprestatienormen moet voldoen, wat extra kosten kan opleveren.

De verkoopkansen van een gribus hangen ook af van de vraag op de lokale markt. In sommige regio's is er veel vraag naar woningen, terwijl in andere regio's de vraag gering is. Het is daarom belangrijk om de markt in kaart te brengen en de verwachtingen realistisch in te schatten.

Conclusie

De aankoop van een gribus in goede staat is voor een klusser een kans, maar voor een onervaren koper een risico. De slechte staat van de gribus betekent dat aanzienlijke investeringen nodig zijn in renovatie en herstel. De totale kosten van deze investeringen moeten zorgvuldig geëvalueerd worden, evenals de verwachtingen ten aanzien van de eindwaarde van de woning.

Voor klussers is een gribus een interessante kans om een woning volledig naar eigen wensen te herstellen. Voor anderen is het echter een risicovolle onderneming die zorgvuldig overwogen moet worden. Het is belangrijk om vooraf een grondige inspectie van de woning uit te voeren en eventueel hulp in te huren bij professionele bouwers of architecten.

In de regio Groningen, waar de gribus in dit artikel geplaatst is, is het klimaat en de infrastructuur gunstig voor woningbouw, maar het is eveneens een regio waar de vraag naar woningen stijgt. Dit maakt het een aantrekkelijke regio voor investeerders, maar het betekent ook dat de concurrentie op de markt groeit.

Tot slot is het belangrijk om te beseffen dat het kopen van een gribus niet per se een verstandige aankoop is. Het hangt af van de intentie van de koper, de beschikbare middelen en de verwachtingen. Voor klussers is het een kans, voor anderen een risico. Het is daarom altijd verstandig om zorgvuldig te overwegen of een gribus wel past in de plannen en mogelijkheden van de koper.

Bronnen

1. Fun met Funda #212 - Gribus in Garrelsweer