Funderingsherstel in Heemstede: Overzicht, regelgeving en praktische toepassing

Inleiding

Funderingsherstel is een essentieel onderdeel van woningbouw en renovatie, vooral in regio's waar historische woningen nog steeds een grote rol spelen. In Heemstede, een welvarende gemeente in Noord-Holland, zijn funderingsproblemen regelmatig aan de orde, aangezien woningen vaak oud zijn en de ondergrond niet altijd ideaal is voor duurzame constructies. In deze bijdrage wordt een overzicht gegeven van de regelgeving, de praktijk en de technische aspecten van funderingsherstel in Heemstede, met een specifieke focus op de Bloemenbuurt. De informatie is gebaseerd op juridische regelgeving, praktische casussen en demografische gegevens die van betekenis zijn voor zowel eigenaren, bouwbedrijven als ambtenaren.

Funderingsproblemen en -herstel in de context van Heemstede

Heemstede telt momenteel 27.577 inwoners en 12.171 huishoudens, waarvan het gemiddelde inkomen per inwoner €40.000 is. De gemeente heeft een oppervlakte van 964 hectare, waarvan 918 hectare land en 47 hectare water. De welvaart van de gemeente zorgt voor een relatief hoge investering in woningbouw en renovatie. Inwoners en woningeigenaren zijn bereid om te investeren in de duurzaamheid en het behoud van hun woningen, waaronder funderingsherstel als cruciale onderhoudsmaatregel.

Deze investeringen vinden hun weg via regelgeving zoals de Beheerverordening Algemene Begraafplaats en andere lokale regels, maar ook via subsidies en leningen die specifiek zijn gericht op funderingsherstel. Deze regelgeving en subsidieprogramma’s worden beheerd door de gemeente Zaanstad, aangezien Heemstede deel uitmaakt van deze regio.

De rol van de gemeente Zaanstad in funderingsherstel

De gemeente Zaanstad speelt een actieve rol bij het stimuleren van funderingsherstelprojecten. Dit is onder andere geregeld in de CVDR20141, waarin duidelijk staat dat het college van burgemeester en wethouders de mogelijkheid heeft om bouwkredieten te verstrekken. Deze kredieten zijn bedoeld om de eigenaar te ondersteunen bij funderingsherstel, met een termijn die binnen 8 maanden na het openen van het bouwkrediet moet worden voltooid.

Er zijn duidelijke voorwaarden en verplichtingen verbonden aan deze regeling. De eigenaar moet toegang verlenen tot de woning voor controle, moet stukken leveren en moet toestemming geven voor het publiceren van funderingsgegevens op de website van de gemeente Zaanstad. In bijzondere gevallen kan het college toestemming geven voor meerwerk, mits dit niet in strijd is met de goedgekeurde bouwtechnische voorzieningen.

Onderzoeksgebieden en actiegebieden

De gemeente Zaanstad heeft verschillende onderzoeksgebieden en actiegebieden gedefinieerd waar funderingsherstel een prioriteit heeft. De Bloemenbuurt in Koog aan de Zaan is een van de actiegebieden die regelmatig ter sprake komen in deze context. In de periode 2000–2001 en 2008–2009 zijn uitgebreide onderzoeken uitgevoerd om de staat van de funderingen en de ondergrond te bepalen. Deze onderzoeken zijn onderdeel van fase 1 en fase 2 van de funderingsherstelstrategie.

De onderzoeksgebieden zijn onder meer: - De Burgemeestersbuurt, de Bomenbuurt en de Waddenbuurt in Zaandam, - De Bomenbuurt in Zaandijk, - De Kieftstraat en omgeving in Koog aan de Zaan, - Ten noorden en zuiden van de Leliestraat in Koog aan de Zaan (Bloemenbuurt).

In fase 2 zijn de Havenbuurt in Zaandam, de Schildersbuurt in Zaandam en de Elektrabuurt in Wormerveer onderzocht. Deze gebieden worden beschouwd als prioriteitsgebieden, waar funderingsherstel niet alleen technisch maar ook sociaal en economisch van belang is.

Subsidieplafonds en leningstermijnen

Funderingsherstelprojecten kunnen ook financieel worden ondersteund via subsidies. In de regelingen is meestal een subsidieplafond opgenomen, dat afhankelijk is van het onderzoeksgebied en de omvang van het project. In de Bloemenbuurt zijn subsidies geregeld binnen een bepaald plafond, dat niet overschreden mag worden. Dit plafond is in de meeste gevallen gericht op een bepaald aantal woningen of leningen.

Een voorbeeld is het actiegebied Rosmolen-Dwarsstraten, waar maximaal 50 woningen of leningen worden ondersteund, en het actiegebied Wilhelminastraat/Weiver, waar maximaal 30 woningen of leningen worden geregeld. Deze aantallen zijn een maat voor de prioriteit van het gebied in de regeling.

Bij verkoop van een woning die onder deze regeling valt, is de eigenaar verplicht om het schuldrestant van de stimuleringslening af te lossen. Daarnaast moet de eigenaar toestemming geven voor het publiceren van funderingsgegevens van de woning op de gemeentelijke website.

Praktijkvoorbeeld: Funderingsherstel in de Bloemenbuurt

De Bloemenbuurt in Koog aan de Zaan is een actiegebied waar funderingsherstel regelmatig aan de orde is. Het gebied ligt ten zuiden van de Leliestraat en is een onderdeel van de bredere strategie van de gemeente Zaanstad om oude woningen veilig en duurzaam te maken.

In dit gebied zijn woningen vaak oud, en is de ondergrond niet ideaal voor moderne bouwtechnieken. Vandaar dat funderingsherstel in de Bloemenbuurt een prioriteit is, en dat de gemeente subsidies en leningen aanbiedt voor eigenaren die willen investeren in herstel.

Bouwkrediet en controle

De regeling voor funderingsherstel in de Bloemenbuurt is gebaseerd op een bouwkrediet dat geleidelijk beschikbaar wordt gesteld. Dit krediet is gebaseerd op door het college goedgekeurde declaraties. De eigenaar is verplicht om controle te faciliteren door toegang te verlenen tot de woning en stukken te leveren. Daarnaast is toestemming nodig voor het publiceren van funderingsgegevens op de gemeentelijke website.

Een belangrijk aspect van de regeling is dat de eigenaar tijdens het herstelproject verplicht is om de benodigde voorzieningen en materialen te leveren. Deze materialen moeten voldoen aan de huidige bouwnormen en standaarden. De gemeente controleert regelmatig de uitvoering van het project om ervoor te zorgen dat de werken op de juiste manier worden uitgevoerd.

Meerwerk en toestemming

In sommige gevallen kan het nodig zijn om af te wijken van de goedgekeurde bouwtechnische voorzieningen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de werkelijke ondergrond afwijkt van de verwachtingen. In dat geval kan het college toestemming verlenen voor meerwerk, mits dit in overleg met de eigenaar en ambtenaren gebeurt. De toestemming wordt slechts verleend indien het afwijken van de voorzieningen niet in strijd is met de regelgeving en het veiligheidstekort wordt opgelost.

Technische aspecten van funderingsherstel

Materialen en bouwtechnieken

Funderingsherstel kan verschillende technieken en materialen omvatten, afhankelijk van de staat van de ondergrond en de huidige fundering. In Heemstede zijn woningen vaak gebouwd op betonnen funderingen, wat een stevige basis biedt. Echter, in sommige gevallen is het nodig om deze funderingen te versterken of volledig te vervangen.

Een veelgebruikte methode is het injecteren van een speciale mengsel onder de bestaande fundering, wat ervoor zorgt dat de ondergrond wordt versterkt en de fundering stabiel blijft. Deze methode is minder invasief dan een volledige herinstallatie van de fundering en kan vaak uitgevoerd worden zonder de woning te ontruimen.

In andere gevallen is het nodig om de fundering volledig te herstellen of te vervangen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de ondergrond instabiel is of als de bestaande fundering ernstig beschadigd is. In dergelijke gevallen wordt vaak gekozen voor een diepere fundering of een volledige opnieuw bouw van de fundering.

Kosten en tijdsinvestering

De kosten van funderingsherstel variëren afhankelijk van de omvang van het project. In de Bloemenbuurt, waar subsidies beschikbaar zijn, zijn deze kosten voor een deel ondersteund. Echter, de eigenaar draagt nog steeds een deel van de kosten, vooral als het project buiten de subsidievoorwaarden valt.

De tijdsinvestering is meestal aanzienlijk. De regeling stelt een termijn van maximaal 8 maanden na het openen van het bouwkrediet, wat betekent dat de werken binnen deze periode moeten worden voltooid. Dit is een korte termijn, wat betekent dat het project efficiënt en goed georganiseerd moet worden uitgevoerd.

Controle en naleving

De gemeente Zaanstad en haar ambtenaren spelen een actieve rol bij de controle van funderingsherstelprojecten. Er zijn duidelijke voorwaarden en verplichtingen verbonden aan de regeling, en de eigenaar moet toegang verlenen tot de woning en stukken leveren. De ambtenaren controleren regelmatig de uitvoering van het project om ervoor te zorgen dat de werken conform de regelgeving zijn uitgevoerd en dat de benodigde veiligheid en kwaliteit worden gewaarborgd.

Brandpreventie en andere veiligheidsmaatregelen

Naast funderingsherstel zijn er ook andere veiligheidsmaatregelen die in de woning moeten worden genomen. In de Bloemenbuurt is brandpreventie een belangrijk onderdeel van de regelgeving. De benodigde brandpreventieve middelen moeten aanwezig zijn en gekeurd worden. Dit geldt ook voor andere veiligheidsmaatregelen, zoals alarminstallaties en mechanische ventilatie.

In sommige gevallen is het ook nodig om extra maatregelen te nemen, zoals het installeren van een vetvangput, indien de woning wordt gebruikt voor horeca. In de Bloemenbuurt is er geen vetvangput aanwezig, wat betekent dat dit een aanvullende maatregel kan zijn voor eigenaren die de woning willen gebruiken voor horecaactiviteiten.

Demografische en economische context

Heemstede is een van de welvarendste gemeentes van Nederland, met huishoudens die het vijfde hoogste inkomen in het land hebben. Deze welvaart speelt een rol bij de aanleg en het onderhoud van woningen in de gemeente. Eigenaren zijn bereid om investeringen te doen in de duurzaamheid en het behoud van hun woningen, wat ook het funderingsherstel ondersteunt.

De gemeente telt momenteel 4155 bedrijven, waarvan 530 gericht zijn op handel en horeca. Dit betekent dat er ook een economische belasting op funderingsherstel is, aangezien bedrijven investeren in hun locaties om deze veilig en duurzaam te maken.

De demografische groei in Nederland en Heemstede betekent dat er een toenemende druk is op de woningbouwsector. De bevolking zal in 2040 en 2060 stijgen, wat betekent dat er meer woningen nodig zijn. Funderingsherstel speelt hierin een cruciale rol, aangezien het mogelijk is om bestaande woningen veilig en duurzaam te maken in plaats van steeds nieuwe woningen te bouwen.

Conclusie

Funderingsherstel is een essentieel onderdeel van woningbouw en renovatie in Heemstede, met een specifieke focus op de Bloemenbuurt. De regelgeving en subsidieprogramma’s van de gemeente Zaanstad spelen een actieve rol bij het stimuleren van funderingsherstelprojecten. De eigenaar is verplicht om controle te faciliteren en stukken te leveren, terwijl de ambtenaren regelmatig de uitvoering van het project controleren.

De technische aspecten van funderingsherstel variëren afhankelijk van de staat van de ondergrond en de huidige fundering. In de Bloemenbuurt zijn subsidies beschikbaar, waardoor het project financieel haalbaar wordt. De kosten en tijdsinvestering zijn aanzienlijk, wat betekent dat het project efficiënt en goed georganiseerd moet worden uitgevoerd.

De demografische en economische context van Heemstede speelt ook een rol bij funderingsherstel. De welvaart van de gemeente zorgt voor investeringen in duurzame woningen, en de groeiende bevolking zorgt voor een toenemende vraag op de woningbouwsector. Funderingsherstel is een cruciale maatregel om bestaande woningen veilig en duurzaam te maken.

Bronnen

1. Toet Makelaars
2. CVDR20141
3. CVDR29984