Tijdelijke woningbouw en transformatieprojecten: een overzicht van regelgeving en praktijk

De bouw van tijdelijke woningen en transformatieprojecten is in Nederland steeds belangrijker geworden, vooral in het kader van de versnelling van woningbouw en de bescherming van aandachtsgroepen. De regelgeving rondom dit onderwerp is complex en wordt beïnvloed door meerdere wetten, regelingen en toezeg- en beoordelingsprocedure. In dit artikel wordt ingegaan op de kern van de regelgeving, praktische toepassing en de mogelijke impact op de woningbouw, met name in het kader van transformatieprojecten en tijdelijke woningbouw.

De rol van de initiatieffase

De initiatieffase is het eerste stadium van het ontwikkelen van een project. Hierin worden de eerste contouren van de opzet van het project bepaald. De relevante gegevens over het project worden verzameld, er wordt contact gelegd met betrokkenen, en aanvragen voor vergunningen en procedures worden voorbereid. De locatie(s) van het project, de doelgroepen en de bouwer worden in beeld gebracht. De bouwer kan een commerciële partij zijn of een woningcorporatie.

In deze fase kan ook bestuurlijk draagvlak worden vastgelegd, bijvoorbeeld via een intentieovereenkomst tussen relevante partijen, zoals een gemeente en een woningcorporatie of een realisatieovereenkomst met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De realisatie is pas mogelijk als de juiste vergunningen en toestemmingen van de overheid zijn verkregen.

Tijdelijke woningbouw en de Crisis- en herstelwet

Tijdelijke woningbouw kan in veel gevallen worden geclassificeerd als een Crisis- en herstelwetproject. Dit is van toepassing wanneer de woningbouwprojecten aan bepaalde criteria voldoen, zoals het realiseren van woningen voor aandachtsgroepen. Voor dergelijke projecten gelden versnellingsmogelijkheden. Bijvoorbeeld, als de woningbouwprojecten voldoen aan de voorwaarden van de Crisis- en herstelwet, kan de termijn voor de bestuursrechter worden verkort tot maximaal zes maanden.

De Crisis- en herstelwet biedt ook regelgeving rondom de toepassing van de wet. Hierbij wordt rekening gehouden met de omvang van het project, de aard van de woningbouw en de betrokkenheid van aandachtsgroepen. De wet heeft ook betrekking op het bepalen van de termijn binnen de deur van de bestuursrechter.

Transformatieprojecten en de kruimelregeling

Transformatieprojecten, waarbij bestaande gebouwen worden omgevormd naar woningbouw, vallen onder de kruimelregeling. Deze regeling is van toepassing op bepaalde gevallen, zoals het toekennen van een functie aan een bestaand gebouw dat in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Hierbij dient ook rekening te worden gehouden met de toepassing van de wet op de ruimtelijke ordening.

De kruimelregeling is onderverdeeld in meerdere categorieën, waaronder het toepassen van transformatie van gebouwen die buiten de bebouwde kom liggen. Dit is alleen toegestaan wanneer ze gebruikt gaan worden als logiesfunctie voor werknemers of opvang van asielzoekers. De transformatie kan ook samengaan met bouwactiviteiten, mits de totale bouwoppervlakte of het bouwvolume van het bestaande gebouw niet wordt vergroot.

De invloed van de Omgevingswet

De Omgevingswet heeft een grote impact op de bouw van woningen, met name op het gebied van het opstellen van een omgevingsplan. Dit omgevingsplan vervangt het bestemmingsplan en bevat regels voor de gehele fysieke leefomgeving. Hierin kunnen gemeenten milieunormen opnemen, waardoor ze kunnen afwijken van standaard milieunormen.

Bij de bouw van tijdelijke woningen dient rekening te worden gehouden met de regels van de Omgevingswet. Bijvoorbeeld, een omgevingsvergunning voor een tijdelijk bouwwerk hoeft (in beginsel) niet te voldoen aan de redelijke eisen van welstand. Dit geldt ook voor de toepassing van de Wet geluidhinder, waarbij de regels voor bouwen binnen de zone langs snelwegen worden bepaald.

De rol van de ADC-toets

Bij sommige projecten kan de ADC-toets (Alternatieven, Dwingende reden, Compensatie) van toepassing zijn. Hierbij moet het project aan drie voorwaarden voldoen: er zijn geen beschikbare alternatieven die tot minder schade leiden, er is een dwingende reden van groot openbaar belang, en er worden de nodige compenserende maatregelen genomen. Dit is van toepassing op woningbouwprojecten, waarbij het belang van het openbare belang centraal staat.

Financiële ondersteuning en subsidie

Er zijn meerdere regelingen voor financiële ondersteuning van tijdelijke woningbouwprojecten. Een voorbeeld hiervan is de Regeling huisvesting aandachtsgroepen (Rha), waarbij gemeenten subsidies kunnen ontvangen voor de bouw van woningen voor aandachtsgroepen. Deze subsidies kunnen variëren per gemeente en hangen af van de woningbouwopgave en de hoeveelheid aandachtsgroepen.

Daarnaast is de Flexpoolregeling van toepassing, waarbij gemeenten bepaalde aandachtsgroepen kunnen ondersteunen met een bepaalde hoeveelheid geld. Deze regeling is gericht op de bouw van woningen voor ontheemden, statushouders, arbeidsmigranten en andere aandachtsgroepen.

Praktijkvoorbeelden en uitdagingen

In de praktijk blijkt dat het ontbreken van bestuurlijk draagvlak vertraging kan opleveren bij het starten van een initiatief. Het is daarom wenselijk dat de gemeente vroegtijdig start met communiceren over het initiatief voor tijdelijke huisvesting. Dit draagt bij aan vertrouwen en daarmee draagvlak.

Bij de uitvoering van transformatieprojecten kunnen praktische knelpunten ontstaan. Er zijn echter veel tips en richtlijnen beschikbaar om dit soort problemen te voorkomen. Daarnaast is er een overzicht van landelijke en provinciale onderzoeken naar de huisvesting van arbeidsmigranten, wat helpt bij het oplossen van uitdagingen.

Conclusie

De bouw van tijdelijke woningen en transformatieprojecten is een complex onderwerp dat zowel praktisch als juridisch van invloed is op de woningbouw. De regelgeving is uitgebreid, maar ook herkenbaar in de praktijk. Het opstellen van een goed ontwikkeld project, de juiste toepassing van regelgeving en het inzetten van financiële ondersteuning zijn essentieel voor het realiseren van tijdelijke woningen voor aandachtsgroepen. De combinatie van wetenschappelijke analyse, praktijkervaring en ruimtelijke regelgeving is daarbij cruciaal.

Bronnen

1. https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/versnellen-tijdelijke-huisvesting/toolbox/toolbox-aanvragen-voor-1-januari-2024/initiatieffase