Hoeveel mm zakken funderingen per jaar: normaal versus kritisch

Published by Redactie on juli 24, 2025 | Category fundering

Funderingen vormen de onzichtbare, maar essentiële basis van elk gebouw. Ze dragen het gewicht van de structuur en zorgen voor stabiliteit, maar ze zijn niet onverwoestelijk. In de loop van de jaren kan het grondoppervlak zakken, wat zich uitzet in scheuren in muren, hellingen in vloeren en andere problemen die niet alleen het uiterlijk, maar ook de constructieve integriteit van het gebouw kunnen aantasten. Voor huisbezitters, bouwmeesters en vastgoedexperts is het daarom essentieel om te begrijpen wat een normale zakkingsnelheid is, wanneer er reden tot zorg is en welke factoren de zakking kunnen beïnvloeden.

In dit artikel leggen we uit wat de normale zakking van funderingen is in millimeters per jaar, waarom sommige woningen sneller zakken en hoe deze problemen voorkomen of hersteld kunnen worden. De informatie is gebaseerd op technische en praktische gegevens uit betrouwbare bronnen, zoals bouwkundige keuringen, funderingsonderzoeken en adviezen van professionals in de bouwsector.

Wat is normale zakkingsnelheid?

De zakkingsnelheid van een fundering geeft aan hoeveel het grondoppervlak in een jaar tijd naar beneden beweegt. Deze snelheid is afhankelijk van het type fundering, de ondergrond en de omgeving waarin het gebouw is geplaatst. Volgens de meetgegevens van de Scheurmeter, een expert in de analyse van zakkingsnelheden, wordt een zakkingsnelheid tussen 0,1 en 1,5 mm per jaar meestal als normaal beschouwd. Dit geldt echter alleen voor metingen over een langere periode, bijvoorbeeld meerdere jaren. Kortere metingen — korter dan één jaar — zijn vaak gedomineerd door meetonnauwkeurigheid, die rond de 0,3 mm per jaar ligt.

Wanneer de zakkingsnelheid boven de 2,5 mm per jaar komt, is dat een indicatie dat er sprake is van een probleem, vooral bij oudere woningen. De 19e-eeuwse funderingen die sneller zakken dan deze drempel, zijn vaak niet meer in goede staat. Bij zakkingsnelheden van meer dan 8 mm per jaar wordt er in de regel direct ingegrepen met noodmaatregelen, aangezien dit niveau ernstige schade kan veroorzaken aan de structuur van het huis.

Factoren die de zakking van funderingen beïnvloeden

De zakkingsnelheid van een fundering wordt beïnvloed door een aantal factoren, die vaak samenwerken om de stabiliteit van het grondoppervlak aan te tasten. De belangrijkste factoren zijn:

1. Type fundering

Er zijn verschillende funderingtypes, die elk anders reageren op bodemveranderingen. De meest voorkomende funderingen zijn:

Houten paalfundering: Vaak gebruikt in veen- en klei-gebieden voor woningen die vóór 1970 zijn gebouwd. Deze funderingen kunnen snel zakken als het grondwater te laag ligt, waardoor de houten palen rottende schade oplopen.
Staal of beton op de bodem: Deze funderingen worden vaak genoemd als "fundering op staal". Ze zijn direct op de bodem geplaatst en kunnen reageren op bodemdaling, afhankelijk van de ondergrond.
Betonfundering met heipalen: Deze worden vaak gebruikt bij woningen na 1980 en zijn beter bestand tegen zakkingen.

De levensduur van een fundering hangt sterk af van het type. Houten funderingen zijn gevoeliger voor schade door vocht en schimmels, terwijl betonfunderingen tientallen tot zelfs honderden jaren meegaan, mits goed uitgevoerd.

2. Bodemsamenstelling

De bodemsamenstelling speelt een grote rol in de zakking. Volgende bodemtypes zijn van belang:

Veengrond: Veengrond is organisch en kan aanzienlijk inkrimpen als het droog raakt. Dit leidt vaak tot zakkingsproblemen.
Zandgrond: Zandgrond is stabiel en draagt goed, maar kan in sommige gevallen instabiliteit veroorzaken bij waterverplaatsing.
Klei: Klei kan zich uitdunnen of inkrimpen bij vochtveranderingen, wat leidt tot zakkingsproblemen.
Bodemdroging: In recente jaren is de grondwaterstand in veel delen van Nederland gedaald. Dit heeft geleid tot een toename in funderingsproblemen, vooral bij oudere woningen.

3. Tijd en leeftijd van de fundering

Oudere funderingen, zoals die van woningen vóór 1970, zijn vaak minder bestand tegen de veranderingen in de ondergrond. Deze woningen zijn vaak op houten palen gebouwd, die gevoelig zijn voor schimmel en rotting. In Nederland zijn er ongeveer 3,8 miljoen woningen vóór 1970, waarvan 750.000 risico lopen op schade aan houten palen. Daarnaast zijn er ongeveer 300.000 woningen zonder houten palen, maar met ondiepe stenen funderingen, die ook kunnen zakken.

4. Nabijgelegen bomen en vegetatie

Bomen en groene vegetatie kunnen de bodem uitdrogen. Wanneer boomwortels diep in de grond zitten, kunnen ze het water uit de bodem trekken, wat leidt tot bodemdaling en dus zakkingsproblemen. Dit is vooral van toepassing op zand- en veengrond.

5. Grondwaterstand

De grondwaterstand is cruciaal voor de stabiliteit van een fundering. Houten palen hebben een constante, hoge grondwaterstand nodig om te voorkomen dat ze droog worden en rottende schade oplopen. In de praktijk is de grondwaterstand tegenwoordig vaak 50 tot 100 centimeter lager dan vroeger, wat het risico op schade verhoogt.

Wanneer is er sprake van kritische zakkingsnelheid?

Hoewel een zakking van 0,1 tot 1,5 mm per jaar normaal is, zijn zakkingsnelheden van meer dan 2,5 mm per jaar een duidelijk signaal dat er sprake is van een probleem. Dit is vooral het geval bij woningen met houten paalgrond, die sneller kunnen zakken als het grondwater te laag ligt of als er schimmel- of rottingsproblemen zijn.

Zakkingsnelheden boven 8 mm per jaar worden meestal als kritisch beschouwd. In dit geval is er sprake van een direct gevaar voor de structuur van het gebouw. Ondanks dat de zakkingsnelheid zelfs onder de 8 mm kan liggen, is het belangrijk om zakkingsproblemen vroegtijdig op te sporen. Elke mm die een fundering verder zakt, verhoogt het risico op schade aan muren, vloeren en gevels.

Hoe herken je funderingsproblemen?

Funderingsproblemen zijn vaak niet direct zichtbaar, maar kunnen zich uitzetten in duidelijke tekenen. De volgende signaalgevingen zijn duidelijke indicatoren dat er sprake kan zijn van zakking:

Scheuren in muren: Vooral diagonale of brede scheuren die zich uitstrekken over meerdere verdiepingen, zijn een duidelijk teken van zakking.
Helling of neergang van vloeren: Als vloeren scheef of hellingvormig staan, kan dat wijzen op veranderingen in de fundering.
Deur- en kozijnproblemen: Deuren en ramen die niet goed sluiten of klem raken, kunnen het gevolg zijn van verplaatsing in de structuur.
Verstoring van de gevel: Een scheve of verdraaide gevel is vaak een indicatie van zakking.
Visuele inspectie van de fundering: Bij vrijstaande woningen of hoekwoningen is het vaak mogelijk om de fundering van buitenaf te inspecteren. Dit kan helpen bij het vroegtijdig ontdekken van problemen.

Preventie en inspectie

Funderingsproblemen zijn vaak voorkombaar, mits er regelmatig inspecties worden uitgevoerd. Preventief onderhoud is essentieel om schade te voorkomen en de levensduur van de fundering te verlengen. Hieronder worden enkele maatregelen beschreven die kunnen helpen bij het voorkomen of het opsporen van funderingsproblemen.

1. Regelmatige inspecties uitvoeren

Regelmatige inspecties van de fundering zijn een van de belangrijkste maatregelen. Door de fundering regelmatig te controleren, kunnen vroege tekenen van zakking vroegtijdig opgespoord worden. Dit geldt vooral voor oudere woningen of woningen op gevoelige bodems.

2. Gebruik van moderne technieken

Moderne technieken zoals geavanceerde sensoren en metingen kunnen helpen bij het detecteren van veranderingen in de fundering. Deze apparatuur kan waarschuwen wanneer snel ingrijpen nodig is. De gebruikte sensoren zijn in staat om veranderingen op te sporen die met het blote oog niet zichtbaar zijn.

3. Bouwkundige keuring met funderingsonderzoek

Bij aankoop van een woning of bij aanbouw is het aan te raden om een bouwkundige keuring met funderingsonderzoek te laten uitvoeren. Dit onderzoek geeft duidelijkheid over de staat van de fundering en of er sprake is van zakking of schade. Bij een funderingsonderzoek worden meestal verschillende fasen afgehandeld, waaronder:

Funderingsonderzoek fase 1: Hierbij worden alle soorten scheuren in de woning geanalyseerd met behulp van geavanceerde meetapparatuur.
Funderingsonderzoek fase 2: Dit is een kostbaardere, arbeidsintensieve inspectie waarbij houten palen worden opgegraven om ze te beoordelen. Dit leidt vaak tot schade aan de vloeren of kelders, maar is soms nodig om de staat van de fundering te bepalen.

4. Bewustwording van omgevingsfactoren

Huisbezitters moeten zich bewust zijn van de omgevingsfactoren die de fundering kunnen beïnvloeden. Dit omvat zowel de bodemsamenstelling als de nabijgelegen bomen en de grondwaterstand. Door deze factoren in de gaten te houden, kan de kans op zakking worden beperkt.

Herstelopties bij funderingsproblemen

Wanneer er toch sprake is van zakking of schade aan de fundering, zijn er verschillende herstelopties beschikbaar. De keuze voor een herstelmaatregel hangt af van de oorzaak van de schade en de staat van de fundering. Hieronder worden enkele van de meest gebruikte herstelmethoden besproken.

1. Paalkopverlaging

Bij woningen met houten paalfundering is het mogelijk om de paalhoogte te verlagen met behulp van betonnen opleggers. Deze methode is relatief goedkoop, maar heeft vaak een beperkte levensduur. Er zijn gevallen waarbij funderingen binnen tien jaar alsnog vervangen moeten worden.

2. Volledige vervanging van de fundering

Wanneer de houten palen volledig verrot of de fundering niet meer stabil is, is een volledige vervanging nodig. Dit is een dure en tijdrovende maatregel, maar het enige die garantie geeft op de stabiliteit van het gebouw.

3. Bodemversterking

In sommige gevallen kan bodemversterking een alternatief zijn. Hierbij wordt de ondergrond versterkt met bijvoorbeeld geofasen, beton of andere stabiliserende materialen. Deze methode is vooral geschikt voor woningen op zand- of kleigrond.

4. Grondwateraanpassing

Aanpassing van de grondwaterstand kan ook een oplossing zijn, vooral bij houten paalfunderingen. Hierbij wordt geprobeerd de grondwaterstand te verhogen om de palen nat te houden en rotting te voorkomen.

Kosten en uitvoering van funderingsherstel

Het herstellen van een fundering is een ingrijpende en kostbare maatregel. De kosten variëren afhankelijk van de omvang van de schade en de benodigde herstelmaatregel. Volgens de beschikbare informatie liggen de gemiddelde kosten voor funderingsherstel tussen € 1.750 en € 2.000 per vierkante meter. Deze kosten zijn indicatief, omdat ze sterk kunnen variëren afhankelijk van de staat van de fundering, het type grond en de ligging van het gebouw.

Het is belangrijk om te weten dat goedkoop herstel vaak niet de beste oplossing is. Er zijn gevallen waarbij paalkopverlaging als goedkope oplossing werd gekozen, maar waarbij de fundering binnen tien jaar alsnog volledig vervangen moest worden.

Wanneer is een bouwvergunning nodig?

Het plaatsen van een nieuwe fundering of het herstellen van een bestaande fundering vereist in de meeste gevallen een bouwvergunning. De gemeente wil zekerheid dat de fundering volgens de regels is uitgevoerd en dat de constructie veilig is. Het is daarom belangrijk om vooraf de benodigde vergunningen te verkrijgen voordat er wordt begonnen met werkzaamheden.

Samenvatting

Funderingen vormen de basis van elke woning of bouwwerk, maar ze zijn niet onverwoestelijk. Een normale zakkingsnelheid ligt tussen 0,1 en 1,5 mm per jaar, maar afhankelijk van het type fundering en de bodemsamenstelling kan deze snelheid aanzienlijk variëren. Zakkingsnelheden boven de 2,5 mm per jaar zijn indicatief voor problemen, en snelheden boven 8 mm per jaar worden meestal als kritisch beschouwd.

Oudere funderingen, vooral die vóór 1970 zijn geplaatst, lopen een groter risico op zakking. Houten paalfunderingen zijn gevoeliger voor schade, vooral bij lage grondwaterstanden. Regelmatige inspecties, moderne technieken en bouwkundige keuringen helpen bij het vroegtijdig ontdekken van funderingsproblemen.

Wanneer er toch sprake is van schade of zakking, zijn er verschillende herstelopties beschikbaar. De keuze van de meest geschikte methode hangt af van de oorzaak van de schade en de staat van de fundering. Het herstellen van een fundering is kostbaar en tijdrovend, maar essentieel om de veiligheid en stabiliteit van het gebouw te waarborgen.

Bij aankoop van een woning of aanbouw is het verstandig om een funderingsonderzoek te laten uitvoeren. Dit geeft duidelijkheid over de staat van de fundering en voorkomt onaangename verrassingen later.

Bronnen

jaar
zaak