Huis kopen met funderingsproblemen: wat moet u weten?

Bij de aankoop van een woning is de fundering een van de belangrijkste factoren om te beoordelen of het huis veilig en duurzaam is. Een slechte fundering kan leiden tot scheefstand, scheuren in de muur of zelfs tot een volledige verzakking. Het is daarom van groot belang om tijdens de aankoop van een woning aandacht te besteden aan de kwaliteit van de fundering en eventuele problemen die hiermee kunnen zijn. In dit artikel bespreken we waarop u als koper moet letten bij funderingsproblemen, welke risico’s er zijn, en hoe u deze kunt beheersen.

De rol van de fundering in een woning

De fundering is de basis van een woning en bepaalt in grote mate de stabiliteit en levensduur van het huis. Een goede fundering zorgt ervoor dat het gebouw gelijkmatig op de grond rust, terwijl een slechte fundering leidt tot ongelijkheid, scheuren en eventueel tot volledige verzakking. De technieken voor nieuwbouw zijn in de loop van de jaren behoorlijk verbeterd, maar bij oude woningen, vooral uit de 19e eeuw of begin 20e eeuw, kan het type fundering en de kwaliteit ervan aanzienlijk verschillen per regio. Zo zijn er funderingen op staal, funderingen op houten of betonnen palen, en elk type heeft zijn eigen risico’s.

In steden als Amsterdam en Rotterdam zijn verschillende funderingssystemen gebruikt, afhankelijk van de bodemomstandigheden en de bouwtechnieken van de tijd. Dit maakt het moeilijk om algemene regels te geven over welke fundering het meest betrouwbaar is, maar het benadrukt wel het belang van een uitgebreid funderingsonderzoek bij de aankoop van een oudere woning.

Risico’s van funderingsproblemen

Funderingsproblemen kunnen verschillende oorzaken hebben. De meest voorkomende zijn:

• Verzakking: Wanneer de fundering niet sterk genoeg is om het gewicht van het huis te dragen, kan het gebouw langzaam verzakken. Dit leidt tot scheefstand, scheuren en een ongelijke vloer.
• Constructiefouten: In de 19e eeuw werden veel woningen verhoogd zonder dat hierbij rekening gehouden werd met de fundering. Ook bij nieuwbouw kunnen fouten ontstaan, zoals beschadigde palen of fundering die niet goed genoeg is verankerd.
• Externe factoren: Trillingen door bouwwerkzaamheden of verkeer, droogte, of een daling van de grondwaterstand kunnen de stabiliteit van de fundering aantasten. Bij houten funderingen kan dit leiden tot paalrot, terwijl betonnen funderingen onderhevig kunnen zijn aan betonrot of funderingsbreuk.

Funderingsproblemen zijn vaak langzaam ontwikkelende processen en kunnen jarenlang onopgemerkt blijven. Pas wanneer scheuren groter worden of de woning merkbaar scheefstaat, worden de problemen duidelijk zichtbaar. Dit maakt het extra belangrijk om tijdens de aankoop een grondig onderzoek in te stellen.

Waarom is een funderingsonderzoek nodig?

Bij de aankoop van een woning wordt meestal een bouwkundige keuring uitgevoerd. Echter, bouwkundigen doen vaak geen uitspraak over de fundering. Het is daarom verstandig om bij vermoedens over funderingsproblemen een funderingspecialist in te schakelen. Een uitgebreid funderingsonderzoek geeft een compleet beeld van de kwaliteit van de fundering, maar kost doorgaans tussen de €4.000 en €6.000. Voor aspirant-kopers die dit niet willen of kunnen betalen, is er ook de mogelijkheid van een funderingscheck. Deze is tijds- en kostenbesparend, maar geeft wel een minder gedetailleerd overzicht.

Een alternatieve manier om funderingsproblemen in de gaten te houden is het gebruik van digitale scheurmeters of hoogteboutjes. Deze methoden zijn echter tijdrovend en vereisen meerdere metingen op locatie. Daarom is er steeds meer voorkeur voor online metingen met digitale scheurmeters, die efficiënter zijn en een betrouwbaar beeld geven van eventuele veranderingen in de fundering.

Tijdens de aankoop: wat moet u weten?

Bij het kopen van een woning met funderingsproblemen zijn er een aantal belangrijke stappen die u als koper moet doorlopen. Hieronder volgt een overzicht van waar u aandacht op moet richten.

1. Vraag naar het funderingsrapport

Als de verkoper al een funderingsonderzoek heeft laten uitvoeren, vraag dan om het rapport. Dit document bevat belangrijke informatie over de staat van de fundering, eventuele problemen en de urgentie van herstelmaatregelen. Let vooral op termen zoals “actieve verzakking” en “urgentieklasse”, die aangeven of de fundering binnen een bepaalde tijdsperiode hersteld moet worden.

Een rapport dat bijvoorbeeld meldt dat de fundering in de categorie 5-10 jaar valt, betekent dat de schade zich pas over een paar jaar zal manifesteren. Dit maakt het belangrijk om niet alleen op het huidige beeld te reageren, maar ook rekening te houden met de toekomstige risico’s.

2. Inspecteer de woning op signaalgegevens

Bij het bezichtigen van de woning moet u op zoek gaan naar aanwijzingen die duiden op funderingsproblemen. Let onder andere op:

• Scheuren in de muren: Schuine scheuren die van de hoek van de muur naar de vloer of het plafond lopen zijn een duidelijk signaal van funderingsproblemen.
• Ongelijke vloeren: Als u merkt dat de vloer scheef ligt of dat er een hoogteverschil is tussen de woning en de stoep, kan dit wijzen op een verzakte fundering.
• Deuren en ramen die niet goed sluiten: Dit kan het gevolg zijn van veranderingen in de structuur van het huis, veroorzaakt door funderingsproblemen.

Hoewel deze aanwijzingen niet altijd betekenen dat er funderingsproblemen zijn, zijn ze wel een waarschuwingssignaal om verdere inspectie in te stellen.

3. Neem contact op met buren en experts

Een nuttige strategie is om contact op te nemen met buren die in dezelfde straat wonen. Vraag of ze ook funderingsproblemen hebben gehad of merkbaar zijn. Dit geeft u inzicht in de algemene situatie van de wijk en kan u helpen om te bepalen of het probleem uniek is voor het huis of een bredere trend is.

Daarnaast is het verstandig om een onafhankelijke funderingsinspectie te laten uitvoeren. Dit is vooral belangrijk als u vermoedt dat er funderingsproblemen zijn, maar de verkoper of de bouwkundige geen concrete uitspraken doet.

4. Overweeg een herstelplan

Als de fundering slecht is, is er meestal een herstelplan nodig. Zorg ervoor dat u duidelijke informatie krijgt over de kosten, de duur van de werken en de voorwaarden voor herstel. In sommige gevallen is het mogelijk om deze kosten mee te nemen in de koopprijs, vooral als u een goed herstelplan kunt voorleggen aan de verkoopmakelaar.

Bij het onderhandelen is het verstandig om gebruik te maken van het funderingsrapport en eventuele herstelplannen als onderbouwing. Vaak is er ruimte voor onderhandeling, zeker als de schade niet onmiddellijk in actie moet worden genomen.

De rol van klimaatverandering

Een recente ontwikkeling die de urgentie van funderingsproblemen verder toeneemt, is klimaatverandering. Door droogte en veranderingen in de grondwaterstand wordt de stabiliteit van funderingen in het algemeen aangetast. In regio’s met houten funderingen kan dit bijvoorbeeld leiden tot paalrot, terwijl in regio’s met betonfunderingen sprake kan zijn van betonrot.

Een duidelijk voorbeeld is het geval van een koper die een appartement wilde kopen met een funderingsprobleem. De verkooper had al een herstelkost betaling gedaan, maar de woning was al zodanig gescheef gezakt dat het nooit meer rechtop zou staan. De koper besloot uiteindelijk niet te kopen, omdat de risico’s niet acceptabel waren.

De urgentieklasse en herstelmogelijkheden

Bij funderingsonderzoeken wordt vaak gesproken over een urgentieklasse. Deze klasse geeft aan hoe dringend herstelmaatregelen zijn. Een klasse van 0-1 betekent bijvoorbeeld dat er direct actie moet worden genomen, terwijl een klasse van 5-10 jaar betekent dat de schade zich pas na een paar jaar zal manifesteren. Het is belangrijk om te weten wat de urgentieklasse is van de fundering van de woning, want dit bepaalt de dringendheid van herstelmaatregelen en de kosten die u kunt verwachten.

Een funderingscheck is daarom vaak een verstandige eerste stap, vooral als u niet zeker weet of het huis herstel nodig heeft. Deze check is kostenefficiënt en geeft u inzicht in de staat van de fundering.

Conclusie

De aankoop van een woning met funderingsproblemen hoeft niet per se een dealbreaker te zijn, maar vereist wel een grondige inspectie en een goed begrip van de risico’s. Door aandacht te besteden aan signaalgegevens, een funderingsrapport te controleren, en eventueel een funderingscheck of funderingsonderzoek in te stellen, kunt u als koper het risico beheersen. Het is verstandig om ook contact op te nemen met buren en onafhankelijke experts om een compleet beeld te krijgen van de situatie. Uiteindelijk hangt de beslissing om te kopen af van de ernst van de funderingsproblemen, de herstelmogelijkheden, en de kosten die hiermee gepaard gaan.

Bij twijfel is het verstandig om contact op te nemen met een funderingsloket of een onafhankelijke funderingsinspecteur. Zij kunnen u helpen om de situatie goed in te schatten en eventueel een herstelplan op te stellen. Met de juiste informatie en voorbereiding kunt u een verstandige beslissing nemen over de aankoop van een woning, ook als er funderingsproblemen zijn.

Bronnen

1. Mevrouw de Aankoopmakelaar – Fundering staat als een huis
2. Langejan – Als je een huis koopt wil je natuurlijk wel dat het blijft staan
3. Nationaal Funderingsloket – Veelgestelde vragen
4. Duurzaam Funderingsherstel – Kennisbank
5. Eigenhuis.nl – Risicogebieden en herkennen van funderingsproblemen
6. Municipality Rotterdam – Funderingsloket