Opzegging van een huurcontract als gevolg van funderingsproblemen: Mogelijkheden en verplichtingen

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

Inleiding

Funderingsproblemen kunnen ernstige gevolgen hebben voor de leefbaarheid en de waarde van een woning. In sommige gevallen zijn funderingsherstel- of verbouwingen zo omvangrijk dat het tijdelijk of permanent onmogelijk wordt om de woning verder te bewonen. Dit kan ook betekenen dat een verhuurder een huurovereenkomst opzegt. In dit artikel bespreken we de juridische en praktische aspecten van het opzeggen van een huurcontract als gevolg van funderingsproblemen. We verwijzen uitsluitend naar informatie die expliciet vermeld staat in de geleverde bronnen.

We bespreken de wettelijke voorwaarden voor een geldige opzegging, de noodzakelijke documentatie en de verantwoordelijkheden van zowel de verhuurder als de huurder. Bovendien onderzoeken we of en hoe funderingsherstel als een geldig motief kan gelden voor de beëindiging van een huurovereenkomst, en wat er met betrekking tot schadevergoedingen en tegenopzeggingen geldt.

Wettelijke voorwaarden voor opzegging van een huurcontract bij funderingswerkzaamheden

Algemene voorwaarden

Volgens bron [1], is een verhuurder in staat om een huurcontract op te zeggen als er sprake is van grondige verbouwingswerken, maar enkel indien deze tijdelijk de bewoning onmogelijk maken. Dit betekent dat gewone of lichte verbouwingen geen geldig motief vormen voor opzegging. Funderingsherstel kan dus mogelijk als een grondige verbouwing aangemerkt worden, zolang het een omvangrijke interventie betreft die het woninggebruik tijdelijk onmogelijk maakt.

Om dit motief geldig te maken, dient de verhuurder tijdens de opzegging een bewijsstuk te voegen dat de geplande werken documenteert. Dit kan een bouwvergunning, een gedetailleerde beschrijving van de werken, of een aannemingsovereenkomst zijn.

Naast het motief geldt ook een tijdsverplichting: de verbouwingswerken moeten ten laatste 6 maanden na het einde van de opzegperiode starten. Als de verhuurder deze verplichting niet nakomt, heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur.

Opzegging zonder motief

Indien het huurcontract geen specifieke reden vereist voor opzegging, kan een verhuurder na een driejarige huurperiode ook zonder motief een huurovereenkomst beëindigen. In dat geval is er sprake van een schadevergoeding:

9 maanden huur bij opzegging aan het einde van het derde jaar,
6 maanden huur bij opzegging aan het einde van het zesde jaar.

Vanaf de derde driejarige periode is er geen schadevergoeding meer vereist.

Na de opzegging door de verhuurder, kan de huurder op haar beurt een tegenopzegging doen. Deze heeft een opzegtermijn van 1 maand.

Voorwaarden voor vroegtijdige beëindiging door de huurder

De huurder heeft de mogelijkheid om het huurcontract zelf vroegtijdig te beëindigen, maar onder voorwaarden. Dit is alleen toegestaan met een opzegtermijn van 3 maanden. De opzegging begint te lopen op de eerste dag van de maand, na de maand waarin de opzegging is gedaan.

Daarnaast is er sprake van een opzeggingsvergoeding:

3 maanden huur, indien de opzegging leidt tot het einde van het huurcontract tijdens het eerste jaar na de opzegperiode.

Wettelijke verplichtingen en documentatie

Bij opzegging is het belangrijk om de wettelijke verplichtingen in acht te nemen. Zo is het verplicht om de opzegging schriftelijk te doen, en wordt vaak aanbevolen om dit te doen via een aangetekende brief, zodat er bewijs is van verzending en ontvangst.

Volgens bron [3], moet de opzegbrief bevatten:

Naam van de verhuurder,
Datum van verzenden van de brief,
Onderwerp van de brief,
Naam van de huurder,
Adres van de huidige woning,
De gewenste datum van opzegging,
Mogelijk een verzoek om terugbetaling van de borg en het bankrekeningnummer,
Eventueel het nieuwe adres van de huurder.

Deze brief dient te worden verzonden via aangetekende post, en voor de zekerheid ook per e-mail.

Een belangrijk aspect bij opzegging is ook om duidelijk de opzegreden en -datum te vermelden. De communicatie moet professioneel en beleefd zijn, zodat er geen ruimte is voor misverstanden of geschillen.

Funderingsherstel als geldig motief

Bij funderingsherstel kunnen de vereisten voor een geldige opzegging worden voldaan, mits de werken als grondige verbouwing aangemerkt worden. Dit is niet automatisch het geval, maar moet worden beoordeeld aan de hand van de omvang en de tijdelijke onbewoonbaarheid van de woning.

Bron [6] bevat een juridische analyse waarin funderingsproblemen worden aangemerkt als een reden voor sloop en nieuwbouw. In dit geval werd gesteld dat Vestia (de verhuurder) de slechte bouwkundige staat als reden kon gebruiken voor een vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Het hof oordeelde dat de bouwkundige problemen, ook als zij een financiële component hadden, een geldig motief vormden. Dit betekent dat funderingsherstel in bepaalde gevallen wel als een geldige reden kan dienen voor opzegging.

Een belangrijk punt is dat de verhuurder alternatieve oplossingen niet hoeft te overwegen. Ook als er alternatieven denkbaar zijn, mag de verhuurder zijn keuze maken, zolang die redelijk is. Dit geldt ook voor funderingsherstel, mits de herstelwerken tijdelijk onmogelijk maken dat de woning verder kan worden bewoond.

Verantwoordelijkheden bij funderingswerkzaamheden

Wanneer funderingsherstel wordt uitgevoerd, zijn er extra verantwoordelijkheden voor de verhuurder:

De verhuurder moet bewijs leveren van de geplande werken (zoals bouwvergunning of aannemingsovereenkomst).
De werken moeten ten laatste 6 maanden na het einde van de opzegperiode starten.
Als de verhuurder niet nakomt met deze verplichting, heeft de huurder recht op schadevergoeding (18 maanden huur).

Daarnaast is het belangrijk dat de verhuurder tijdig communiceert met de huurder over de plannen en eventuele schadevergoedingen. Dit helpt om geschillen te voorkomen en de relatie tussen huurder en verhuurder te behouden.

De rol van juridische bijstand

Het opzeggen van een huurcontract kan complex zijn, en bij funderingswerkzaamheden is het vaak belangrijk om juridische bijstand in te schakelen. Bron [2] en [4] geven aan dat het inschakelen van een juridische partij, zoals ILM Advocaten, kan helpen bij het beoordelen van de geldigheid van een opzegging en het voorkomen van eventuele geschillen.

Een advocaat kan helpen bij:

Het beoordelen van of de opzegging voldoet aan de wettelijke eisen.
Het oplossen van eventuele onduidelijkheden in de huurovereenkomst.
Het voorkomen van onaangename verrassingen bij de eindafrekening.
Het afwikkelen van geschillen over de oplevering van de woning.

Het is dus verstandig om bij twijfel professionele hulp in te roepen, vooral bij opzeggingen die betrekking hebben op funderingsherstel.

Praktische stappen bij opzegging vanwege funderingswerk

Om de opzegging van een huurcontract vanwege funderingswerkzaamheden correct te afhandelen, zijn er een aantal stappen die moeten worden gevolgd:

Beoordeel de omvang van de funderingswerkzaamheden: Is sprake van een grondige verbouwing die tijdelijk onmogelijk maakt om verder te wonen?
Bereid documentatie voor: Zorg dat er bewijsstukken zijn van de geplande werken (bouwvergunning, aannemingsovereenkomst).
Stel de opzegging op: Zorg dat de opzegbrief schriftelijk is, met een duidelijke vermelding van de reden, de datum van opzegging en eventuele schadevergoedingen.
Stuur de opzegbrief per aangetekende post: Dit garandeert bewijs van verzending en ontvangst.
Bevestig de datum van de werken: Zorg dat de verbouwingswerken ten laatste 6 maanden na de opzegperiode starten, om schadevergoedingen te vermijden.
Bewaar alle documenten: Houd een kopie van de opzegbrief en alle bijbehorende documentatie voor de toekomst.
Overweeg juridische bijstand: In complexe gevallen is het verstandig om bijstand in te roepen om eventuele geschillen te voorkomen.

Mogelijke geschillen en oplossingen

Soms kan het gebeuren dat een huurder de opzegging niet accepteert of gelooft dat de redenen niet geldig zijn. In dat geval kunnen geschillen ontstaan. Het is dan belangrijk om:

De wettelijke voorwaarden nauwkeurig te bestuderen: Controleer of de opzegging voldoet aan alle eisen.
Documentatie voor te leggen: Laat zien dat de funderingswerkzaamheden als grondige verbouwing aangemerkt worden.
Een onderhandeling te starten: Soms is het mogelijk om overeen te komen op een andere datum of andere voorwaarden.
Juridische bijstand in te schakelen: Wanneer er sprake is van een juridisch geschil, kan een advocaat helpen bij het oplossen ervan.

Conclusie

Het opzeggen van een huurcontract als gevolg van funderingswerkzaamheden is mogelijk, maar alleen onder bepaalde voorwaarden. De verhuurder dient aan te tonen dat de verbouwingswerken tijdelijk de bewoning onmogelijk maken en dat de opzegging voldoet aan de wettelijke regels. Daarnaast zijn er verplichtingen, zoals het voorleggen van documentatie en het naleven van tijdsverplichtingen. Bij funderingsherstel kan het verstandig zijn om juridische bijstand in te schakelen, om eventuele geschillen te voorkomen en om ervoor te zorgen dat de opzegging correct wordt afgehandeld.

Zowel verhuurder als huurder dient zich bewust te zijn van hun rechten en plichten. Het naleven van de wettelijke eisen en het behouden van professionele communicatie zijn essentieel bij een succesvolle afwikkeling van het huurcontract.