Huurcontract opzeggen voor funderingsherstel: wettelijke kaders en praktische overwegingen

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

Inleiding

In de context van woningrenovatie, en met name funderingsherstel, ontstaat vaak de behoefte om het huurcontract tijdelijk of definitief op te zeggen. Dit is niet alleen een juridische kwestie, maar ook een ethische en praktische uitdaging, met name wanneer de woning bewoond is. De verhuurder kan in sommige gevallen recht hebben op opzegging van het huurcontract, maar deze rechten zijn wettelijk beperkt en voorwaardelijk. Tegelijkertijd moet rekening worden gehouden met de belangen van de huurder, vooral in geval van langdurige verblijf of bijzondere omstandigheden, zoals ouderdom of afhankelijkheid.

Deze artikel behandelt de juridische mogelijkheden en beperkingen voor het opzeggen van een huurcontract in het kader van funderingsherstel. We analyseren de toepassing van de woninghuurwet, het verschil tussen huurovereenkomsten gesloten voor en na 1 januari 2019, en de rol van de belangenafweging. Daarnaast bespreken we mogelijke alternatieven voor opzegging en de praktische stappen die bij het opzegproces moeten worden genomen.

Juridisch kader voor opzegging van huurcontracten

Wettelijke mogelijkheden voor verhuurder

Een verhuurder kan een huurovereenkomst opzeggen, maar dit is enkel toegestaan onder bepaalde voorwaarden. Voor het geval van verbouwings- of renovatieprojecten, zoals funderingsherstel, is er een specifieke juridische regeling. De mogelijkheid tot opzegging hangt af van het moment waarop het huurcontract is gesloten en van de aard van de werkzaamheden.

Voor huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019, mag de verhuurder de overeenkomst enkel opzeggen aan het einde van elke driejarige periode. Dit betekent dat de opzegging niet willekeurig kan plaatsvinden, maar moet samenvallen met de einddatum van een driejarige huurtermijn. Bovendien moet de verhuurder aantonen dat de verbouwing zo kostbaar is dat deze het driejarige huurbedrag overtreft.

Voor huurovereenkomsten gesloten sinds 1 januari 2019, is er meer flexibiliteit. De verhuurder mag op elk moment opzeggen, zodra het derde huurjaar is verstreken. Ook hier moet de verbouwing aantoonbaar kostbaar zijn — bijvoorbeeld meer dan twee jaar huur voor meerdere woningen in hetzelfde gebouw.

Opzegmogelijkheid voor eigen gebruik

Een andere rechtsgrond voor opzegging is eigen gebruik. In dit geval wil de verhuurder de woning zelf bewonen, of deze aan familieleden toewijzen. Ook hier gelden verschillende regels afhankelijk van het sluitingsmoment van het contract. Voor contracten voor 2019 is de opzegmogelijkheid vrijer, maar sinds 2019 geldt een wachttijd van minstens drie jaar. De verhuurder moet binnen een jaar na opzegging in de woning gaan wonen, en minstens twee jaar blijven verblijven. Failing to do so kan leiden tot een schadevergoeding van 18 maanden huur.

Opzegmogelijkheid voor huurder

Sinds 2019 heeft de huurder ook een wettelijke rechtsgrond om op elk moment het contract op te zeggen, zonder reden. De opzegtermijn is drie maanden, met een opzegvergoeding die afhankelijk is van het moment van afloop. Dit is een belangrijk juridisch instrument voor huurders die bijvoorbeeld willen verhuizen of hun verblijf in een andere woonvorm zoeken.

Opzegging voor funderingsherstel: specifieke overwegingen

Is opzegging noodzakelijk?

Een van de kernvragen bij opzegging van een huurcontract voor funderingsherstel is of deze werkelijk noodzakelijk is. In het geval van een uitspraak behandeld in de bronmateriaal (bron 1), wees het Hof niet in staat om de opzegging te rechtvaardigen, omdat de verhuurder de noodzaak niet voldoende had onderbouwd. De rechter vroeg om een duidelijk bouwplan en financiële bewijsvoering. Daarnaast was er geen sprake van dringend eigengebruik, gezien de huurster nog steeds de mogelijkheid had om terug te keren na renovatie.

Daarom is het essentieel dat de verhuurder niet enkel het verzoek tot opzegging doet, maar ook zorgvuldig onderbouwt waarom de herstelwerkzaamheden niet kunnen plaatsvinden met het huurcontract in stand. In sommige gevallen is het mogelijk om de renovatie uit te voeren zonder de woning volledig te ontruimen, bijvoorbeeld door de werkzaamheden te beperken tot de kelder of door de huurder een tijdelijke woonruimte te bieden.

Belangenafweging

De rechter stelt bij een dergelijke uitspraak een belangenafweging aan. Hierbij worden de belangen van de verhuurder (die verbouwing wil uitvoeren) en die van de huurder (die woonstabiliteit wil behouden) tegen elkaar afgewogen. In de gegeven uitspraak (bron 1) was de belangenafweging niet gunstig voor de verhuurder, omdat hij niet had bewezen dat de opzegging het enige realistische alternatief was.

Het is belangrijk om in te zien dat de huurder, vooral bij langdurige verblijven of bij ouderdom, vaak een bepaalde mate van woonstabiliteit nodig heeft. Het opzeggen van het contract kan dan niet enkel als een technische vereiste worden gezien, maar als een actie die een duidelijke impact heeft op de levenskwaliteit van de huurder.

Alternatieven voor opzegging

In sommige gevallen is het mogelijk om de renovatie uit te voeren zonder het contract op te zeggen. Dit kan bijvoorbeeld door:

Het huurcontract tijdelijk te pauzeren, met een overeenkomst tussen huurder en verhuurder.
De huurder een tijdelijke woonruimte aan te bieden.
De werkzaamheden te beperken tot delen van de woning die niet leefruimte vormen.

In het geval van funderingsherstel is het vaak mogelijk om de vloer of kelder te herstellen zonder de huurder volledig te ontruimen. Dit maakt het mogelijk om het huurcontract in stand te houden, wat zowel voor de huurder als verhuurder gunstiger kan zijn.

Praktische stappen bij het opzeggen van een huurcontract

Opzegtermijn en juridische formaliteiten

De opzegtermijn is een essentieel onderdeel van het proces. Voor verhuurders die willen opzeggen, is het belangrijk om de opzegtermijn van 6 maanden voor huurovereenkomsten voor 2019, of 3 maanden voor huurovereenkomsten na 2019, strikt te volgen. De opzegging moet schriftelijk plaatsvinden, en vaak is het verstandig om dit via een aangetekende brief te doen, om bewijs te hebben van de verzending en ontvangst.

Bij de opzegging dient de verhuurder zijn motief duidelijk te vermelden. Dit betekent dat hij moet uitleggen dat de renovatie of verbouwing noodzakelijk is, en eventueel een bouwplan of schatting moet bijvoegen.

Communicatie met de huurder

Een goede communicatie met de huurder is essentieel. De verhuurder moet niet enkel juridische regels naleven, maar ook respect tonen voor de situatie van de huurder. Het is verstandig om:

De huurder op de hoogte te brengen van de noodzaak tot renovatie.
Mogelijke alternatieve woonvormen te overwegen.
Mogelijkheid tot samenwerking aan te bieden, zoals een huurprijsverlaging of tijdelijke verblijf in een andere woning.

In de uitspraak (bron 1) wilde de huurder zelfs meewerken aan de renovatie, mits het huurcontract in stand blijft en de huurprijs ongewijzigd blijft. De verhuurder wilde dit echter niet garanderen. Dit benadrukt de belangrijkheid van duidelijke afspraken en het opstellen van een juridisch bindend contract, waarin de voorwaarden voor de renovatie duidelijk worden gedefinieerd.

Oplevering en eindinspectie

Wanneer de opzegging gedaan is en de renovatie voltooid, is het belangrijk om een eindinspectie te organiseren. De huurder en verhuurder moeten samen de staat van de woning beoordelen, en eventuele schade of gebreken vaststellen. Het is verstandig om dit proces te documenteren, bijvoorbeeld via foto’s of een schriftelijke lijst.

De huurder moet zorgen dat hij eventuele schade herstelt die hij zelf heeft veroorzaakt, en dat de woning schoon en in goede staat wordt afgestaan. Dit helpt om geschillen te voorkomen en de borg terug te krijgen.

Juridische risico’s en belangenafweging

Risico’s voor de verhuurder

Een verkeerd of onvoldoende onderbouwde opzegging kan juridische gevolgen hebben. In de uitspraak (bron 1) werd de verhuurder veroordeeld tot proceskosten, omdat hij niet kon bewijzen dat de opzegging terecht was. Dit benadrukt dat de verhuurder niet enkel wettelijke regels moet volgen, maar ook moet kunnen aantonen dat de opzegging noodzakelijk is en goed onderbouwd.

Belangenafweging bij rechterlijke beslissing

Wanneer er een geschil ontstaat, is het de rechter die de belangenafweging uitvoert. De rechter beoordeelt of de verhuurder’s redenen voor opzegging voldoende zijn, en of de huurder terecht zijn bezwaren heeft. De rechter kan beslissen dat de opzegging niet gerechtvaardigd is, en het contract in stand moet blijven.

Samenvatting

Het opzeggen van een huurcontract voor funderingsherstel is een complex proces dat zowel wettelijke als praktische overwegingen vereist. De verhuurder heeft juridisch beperkte mogelijkheden om het contract op te zeggen, en moet deze mogelijkheden strikt onderbouwen. Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met de belangen van de huurder, met name in geval van langdurig verblijf of ouderdom.

Er zijn alternatieven voor opzegging, zoals het houden van het contract in stand tijdens de renovatie of het bieden van een tijdelijke woonruimte. Deze alternatieven kunnen gunstiger zijn voor beide partijen en voorkomen dat juridische geschillen ontstaan.

De opzegprocedure moet duidelijk, schriftelijk en formeel worden uitgevoerd, met een duidelijke motivatie. De communicatie met de huurder is evenwichtig belangrijk, en moet gericht zijn op samenwerking en wederzijds begrip.

Ten slotte is het belangrijk om de wettelijke risico’s in kaart te brengen, en eventuele geschillen via juridische middelen of akkoord te beslechten. Een goed onderbouwde en duidelijke opzegprocedure helpt om conflicten te voorkomen en een professionele afwikkeling van de renovatie te waarborgen.

Conclusie

Het opzeggen van een huurcontract in het kader van funderingsherstel is niet enkel een juridisch proces, maar ook een ethische en praktische uitdaging. De verhuurder moet zijn rechten en plichten goed kennen, en de situatie van de huurder in overweging nemen. Het is verstandig om alternatieven voor opzegging te overwegen, en een goede communicatie te handhaven. Een duidelijke en goed onderbouwde opzegprocedure helpt om geschillen te voorkomen en een harmonieuze afwikkeling van de renovatie te waarborgen.