Opzegging van een huurcontract wegens herstelling van funderingen: Wettelijke voorwaarden en praktische stappen

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

Inleiding

Bij de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder gelden strikte wettelijke regels, ook als sprake is van een grondige verbouwing of herstelling van funderingen. Wanneer een verhuurder een huurcontract wil beëindigen vanwege de noodzaak tot herstelling van funderingen, moet hij of zij voldoen aan een aantal eisen. Niet elke renovatie of herstelling rechtvaardigt een opzegging van de huurovereenkomst. Dit artikel biedt een gedetailleerde uitleg van de wettelijke voorwaarden, de juridische stappen die genomen moeten worden, en de rechten van zowel verhuurder als huurder in het kader van herstelling van funderingen.

Juridische basis voor opzegging wegens funderingsherstelling

1. Wettelijke voorwaarden voor opzegging

Volgens de huidige Nederlandse wetgeving is het voor een verhuurder enkel toegestaan om een huurovereenkomst op te zeggen in bepaalde, wettelijk genoemde situaties. Een van deze situaties is opzegging wegens dringend eigen gebruik, waaronder sloop, grondige verbouwing en renovatie vallen. Dit geldt ook voor de herstelling van funderingen, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan.

De herstelling van funderingen kan als dringend worden aangemerkt wanneer er sprake is van een ernstig funderingsprobleem, zoals vastgesteld door onderzoeksrapporten of experts. In zo’n geval kan de verhuurder een huurovereenkomst opzeggen om de funderingen te herstellen of te vervangen. De herstelling moet echter aan strengere eisen voldoen dan een gewone renovatie, zoals beschreven in de jurisprudentie en in de wettelijke tekst.

2. Criteria voor dringend eigen gebruik

Om een huurovereenkomst te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik – zoals funderingsherstelling – dient de verhuurder aan de volgende voorwaarden te voldoen:

Voldoende financiële investering: De werkzaamheden moeten meer kosten dan drie jaar huur van het verhuurde goed, of, in het geval van een complex met meerdere woningen, meer dan twee jaar huur voor alle betrokken woningen.
Verzorging van alternatieve woonruimte: De verhuurder moet een andere, passende woonruimte aanbieden aan de huurder of kunnen aantonen dat er passende alternatieve woonruimte beschikbaar is.
Belangenafweging: Het belang van de verhuurder bij de renovatie (zoals het herstellen van de funderingen om veiligheid te waarborgen of de waarde van het onroerend goed te behouden) moet zwaarder wegen dan het belang van de huurder om in het gehuurde te blijven wonen.

3. Wettelijke bronnen

Deze regels zijn vooral gebaseerd op het Burgerlijk Wetboek (BW), met name:

Artikel 7:220 BW: Betreft de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen wegens dringend eigen gebruik, waaronder ook renovatie en sloop vallen.
Artikel 7:233 BW: Beschrijft de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen als de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder.

In een rechtszaak kan de verhuurder deze argumenten aanvoeren, maar het is belangrijk om te beseffen dat de rechter deze argumenten nauwkeurig beoordeelt. De verhuurder moet duidelijk aantonen dat de funderingsherstelling niet kan plaatsvinden zonder beëindiging van de huurovereenkomst en dat de voorwaarden volledig zijn vervuld.

Praktische stappen voor verhuurder bij opzegging

1. Ondervraging en onderzoek

Voordat een verhuurder besluit om een huurovereenkomst op te zeggen wegens funderingsherstelling, is het verplicht om uitgebreid onderzoek te doen. Dit omvat:

Expertonderzoek: Een grond- en geotechnisch onderzoek moet uitgevoerd worden om aan te tonen dat de funderingen in een ernstig slechte staat verkeren en dat herstelling noodzakelijk is.
Financiële analyse: Het is belangrijk om de verwachte kosten te berekenen en te vergelijken met de kosten van drie of meer jaar huur, afhankelijk van het type woning en het aantal woningen in het complex.
Alternatieven: De verhuurder dient te onderzoeken of het mogelijk is om de huurovereenkomst te behouden en de funderingsherstelling uit te voeren zonder de huurder te verhuizen. In sommige gevallen kan de huurprijs worden aangepast, zoals in jurisprudentie gevallen.

2. Opzegproces

Als de verhuurder besluit om de huurovereenkomst op te zeggen, zijn er een aantal stappen die gevolgd moeten worden:

Schriftelijke opzegging: De opzegging moet schriftelijk worden gedaan, waarin duidelijk vermeld moet worden dat de reden voor de opzegging de herstelling van funderingen is. De opzegging moet ook de datum van eindiging en eventueel de aanbieding van alternatieve woonruimte bevatten.
Opzegtermijn: De opzegtermijn hangt af van de duur van de huurovereenkomst. Voor huurovereenkomsten van langer dan drie jaar is de opzegtermijn zes maanden, en deze moet strikt worden nageleefd.
Verhuiskostenvergoeding: De huurder heeft in dit geval recht op een verhuiskostenvergoeding, die afhankelijk is van de grootte van de woning en de datum van de verhuizing. Voor een zelfstandige woning geldt bijvoorbeeld een minimumbedrag van € 5.520 sinds 1 maart 2012.
Toekomstige huurprijs: In sommige gevallen kan de verhuurder aantonen dat de huurovereenkomst kan worden voortgezet met een aangepaste huurprijs, wat ook in rechtspraak is aangetoond.

3. Alternatieven en compromissen

Niet in alle gevallen is een opzegging noodzakelijk of verstandig. In sommige gevallen kan een overeenkomst over renovatie worden gesloten, waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet, maar met een tijdelijke verhoging van de huurprijs of extra voorwaarden. Dit kan vooral verstandig zijn als de herstelling van de funderingen niet dringend is of als de huurder bereid is om mee te werken aan het renovatieproces.

Rechten en plichten van de huurder

1. Recht op informatie

De huurder heeft recht op duidelijke informatie over de redenen van de opzegging en de verwachte werkzaamheden. Dit omvat ook de mogelijkheid om de rapporten over de fundering en de financiering van de verbouwing in te zien.

2. Recht op alternatieve woonruimte

Als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, dient hij of zij een alternatieve woonruimte aan te bieden of aan te tonen dat er passende woonruimte beschikbaar is. Dit is een essentieel onderdeel van het recht van de huurder op een geschikte verblijfplaats.

3. Recht op verhuiskostenvergoeding

De huurder heeft recht op een verhuiskostenvergoeding, die bedoeld is om de kosten van verhuizing en herinrichting van de nieuwe woning te dekken. De hoogte van deze vergoeding hangt af van het type woning en de datum van de verhuizing.

4. Recht op juridisch advies

Als de huurder niet akkoord gaat met de opzegging, is het verstandig om juridisch advies in te winnen. Een advocaat kan onderzoeken of de opzegging wettelijk geldig is en of de verhuurder aan alle voorwaarden is voldaan.

Belangenafweging: Wanneer mag de opzegging plaatsvinden?

De rechter speelt een belangrijke rol in het bepalen van de geldigheid van de opzegging. De verhuurder moet kunnen aantonen dat de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als:

Er sprake is van een ernstig funderingsprobleem dat de veiligheid van het pand in gevaar brengt.
De herstelling van de funderingen noodzakelijk is om het pand opnieuw in gebruik te kunnen nemen.
De huurprijs niet redelijk kan worden aangepast om de huurder in het gehuurde te houden.

In rechtspraak is ook gebleken dat de rechter soms aangeeft dat het niet wenselijk is om een huurovereenkomst op te zeggen als de renovatie met een betrekkelijk geringe huurprijsverhoging kan worden gedaan. De verhuurder moet daarom zorgvuldig overwegen of hij of zij de opzegging als enige optie ziet.

Conclusie

De opzegging van een huurovereenkomst wegens herstelling van funderingen is een complex juridisch en praktisch proces. Voor de verhuurder zijn er strikte wettelijke eisen, en voor de huurder zijn er duidelijke rechten. Het is van groot belang dat zowel de verhuurder als de huurder goed informeerd is over deze regels en eventueel juridisch advies inschakelt.

Wanneer de herstelling van funderingen dringend is, kan een opzegging gerechtvaardigd zijn, maar het is belangrijk om aan alle wettelijke voorwaarden te voldoen en de belangen van beide partijen in overweging te nemen. In sommige gevallen kan een compromis worden gesloten, bijvoorbeeld door de huurovereenkomst te voortzetten met een aangepaste huurprijs.

De rechtspraak laat zien dat het beëindigen van een huurovereenkomst nooit automatisch is, maar steeds een zorgvuldige afweging vereist. Zowel verhuurder als huurder moeten deze afweging maken, en in twijfelgevallen is het verstandig om juridisch advies te zoeken.