Funderingsproblemen en huurovereenkomsten: rechtsaspecten en praktische uitdagingen

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

Bij woningverbouwprojecten en sloopplannen kunnen funderingsproblemen niet alleen technische uitdagingen opleveren, maar ook juridische complicaties. In Nederland is het regelgevende kader rondom huurovereenkomsten en dringend eigen gebruik bijzonder complex. Wanneer een verhuurder besluit om funderingsherstel of sloop uit te voeren, is het niet alleen een kwestie van financiële planning en bouwtechniek, maar ook van juridische verantwoordelijkheid en rechten van huurders.

Deze artikelen behandelen de praktijk en rechtspraak rondom funderingsproblemen en huurovereenkomsten, met een focus op de verdeling van verantwoordelijkheden, de rol van deskundigen, en de invloed van stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestingsdoelen op sloop- en herstructureringstrajecten. De inhoud is gebaseerd op recente casusgegevens en juridische uitspraken uit Nederland, met name in de regio Amsterdam-West, waar ernstige funderingsgebreken leidden tot complexe juridische procedures.

Inleiding: Funderingsproblemen en de juridische context

Funderingsproblemen kunnen leiden tot serieuze schade aan een woning. In het ergste geval is een herstel of zelfs een sloop nodig. Voor verhuurders betekent dit vaak een ingrijpende stap: de huurovereenkomst moet beëindigd worden. In Nederland kan dit gebeuren op grond van dringend eigen gebruik, een juridisch begrip dat vaak wordt aangeroerd bij sloop- en herstructureringstrajecten. De rechter stelt dan of de reden voor het einde van de huurovereenkomst voldoende en legitiem is.

Huurders zijn echter vaak niet akkoord met dergelijke beslissingen, vooral als er twijfel is over de ernst van de funderingsproblemen of als het herstel alternatief was geweest voor sloop. In dit artikel worden de relevante juridische principes, praktijkuitdagingen en recente voorbeelden besproken, op basis van concrete casussen.

Funderingsproblemen als oorzaak van sloop

Funderingsproblemen kunnen in verschillende vormen voorkomen, zoals verzakking, scheefstand of lekkage. Deze problemen kunnen ontstaan door natuurlijke aardverschuivingen, verkeerde constructie, slechte onderhoudsbehandeling of verouderde materialen. In de casus van de Admiraal De Ruijterweg in Amsterdam-West werden de huizen zo erg verzakt dat de beheerder, Rappange, besloot om de woningen te slopen. De huurders stelden echter dat funderingsherstel mogelijk was en dat sloop onnodig was.

De verhuurder stelde dat de fundering niet meer herstelbaar was en dat de woningen daardoor niet langer geschikt waren voor bewoning. De huurders twijfelden echter aan de betrouwbaarheid van het rapport van de verhuurder en verwezen naar het feit dat naburige woningen nog wél hersteld werden. Deze situatie leidde tot een juridische procedure, waarin de rechter tot besluit kwam dat er te veel onduidelijkheid was over de staat van de fundering en het rapport van de verhuurder. De rechter besloot daarom om een deskundige in te schakelen om onderzoek in te stellen. De kosten hiervoor werden door de rechter als voorschot doorberekend aan de verhuurder.

Na het rapport van de deskundige zou worden beoordeeld of de huurovereenkomsten nog steeds beëindigd moesten worden. Dit geval laat zien hoe belangrijk het is dat technische rapportages grondig en betrouwbaar zijn, zowel voor de verhuurder als voor de huurders.

Dringend eigen gebruik en sloop: juridische principes

Het begrip dringend eigen gebruik speelt een centrale rol bij de beëindiging van huurovereenkomsten. Volgens de wet is dringend eigen gebruik een rechtsgrond voor huuropzegging als de verhuurder sterk belang heeft bij de beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer sloop en nieuwbouw nodig zijn om het pand herstelbaar te maken of om het stadsbeeld te verbeteren.

De Hoge Raad heeft in recente jurisprudentie helder gemaakt dat de verhuurder niet altijd een financieel motief moet aanvoeren om dringend eigen gebruik te kunnen aanroepen. Als het sloop- en herstructureringstraject bijvoorbeeld gebaseerd is op stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestingsdoelen, is een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten niet langer een vereiste.

In het arrest Herenhuis (ECLI:NL:GHAMS:2018:3246) stelde het Gerechtshof te Amsterdam dat exploitatieverliezen slechts een voorwaarde zijn bij sloop- en renovatieplannen die vooral op financiële overwegingen zijn gebaseerd. In het geval dat stedenbouwkundige of volkshuisvestingsdoelen centraal staan, is het niet nodig om aan te tonen dat het huren van de woning verliesgevend is.

Dit juridische kader biedt verhuurders dus meer flexibiliteit bij de beëindiging van huurovereenkomsten, mits zij kunnen aantonen dat hun acties bijdragen aan bredere maatschappelijke doelen. Het is echter belangrijk dat dergelijke doelen aangetoond worden en niet slechts aangenomen. De verhuurder moet bewijzen dat sloop en nieuwbouw bijvoorbeeld het stadsbeeld verbeteren of bijdragen aan de maatschappelijke participatie van inwoners.

Praktijkuitdagingen bij sloop en funderingsherstel

In de praktijk blijkt dat het proces van sloop of funderingsherstel vaak complexer is dan verwacht. Huurders kunnen zich emotioneel en financieel betrokken voelen bij hun woning, en het verlaten van een lang bewoonde woning is vaak een pittige stap. De relatie tussen verhuurder en huurder kan dan ook snel spanningen opdoen, vooral als er twijfel is over de noodzaak van sloop of de kwaliteit van het herstelplan.

In de casus van de Admiraal De Ruijterweg was het rapport van de verhuurder teruggeschrapt door de rechter vanwege onduidelijkheid. De huurders betweterden dat het rapport niet op hun eigen woning was gebaseerd, maar op een ander blok in de wijk. Dit maakte duidelijk dat het gebruik van betrouwbare en transparante technische rapportages een essentiële voorwaarde is voor een legitiem sloop- of hersteltraject.

Bij funderingsherstel zijn er meerdere technische opties mogelijk, afhankelijk van de ernst van de schade. Deze kunnen variëren van het uitvoeren van extra palen tot het herstellen van het funderingsniveau of het aanbrengen van een nieuwe fundering. In sommige gevallen is het mogelijk om de huurder tijdelijk verhuizen en het herstelproject uit te voeren zonder dat de huurovereenkomst beëindigd hoeft te worden. In andere gevallen, zoals bij ingrijpende sloop, kan dit niet.

Het is daarom belangrijk dat verhuurders en huurders van tevoren duidelijke afspraken maken over de mogelijkheden voor herstel en de eventuele gevolgen voor de huurovereenkomst. Dit kan voorkomen dat juridische complicaties zich voordoen en dat het proces voor alle betrokkenen zo vlekkeloos mogelijk verloopt.

Financiële belangen en juridische aansprakelijkheid

Een van de cruciale vragen bij sloop en herstructurering is of de acties van de verhuurder vooral worden aangedreven door financiële belangen of door maatschappelijke doelen. In het arrest Herenhuis werd helder gemaakt dat financiële overwegingen niet langer automatisch een voorwaarde zijn voor dringend eigen gebruik, zolang er sprake is van stedenbouwkundige of volkshuisvestingsdoelen.

In dit geval had de verhuurder ervoor gekozen om een pand te splitsen en een deel ervan te verkopen, terwijl het andere deel verhuurd bleef. De rechter stelde dat het feit dat het vermogen beter zou kunnen worden belegd elders niet betekent dat het rendement dat daarmee zou kunnen behaald worden een geldige reden is voor huuropzegging. Financiële voorkeuren zijn volgens de rechter fictieve kosten, terwijl reële kosten zoals hypothecaire rente of onderhoudskosten wel degelijk relevant zijn.

Deze uitspraak heeft gevolgen voor verhuurders die sloop- of herstructureringstrajecten plannen. Ze hoeven niet langer expliciet aan te tonen dat hun woning verliesgevend is, maar moeten wél aantonen dat hun acties bijdragen aan bredere maatschappelijke doelen. Dit betekent dat verhuurders goed moeten voorbereiden op juridische toetsing, met een duidelijk plan en documentatie van de stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestingsmotieven achter hun beslissingen.

Het rol van deskundigen in funderingsvraagstukken

In het geval van funderingsproblemen is het vaak moeilijk voor huurders om zelf een goed beeld te krijgen van de technische staat van het pand. Daarom is het belangrijk dat onafhankelijke deskundigen worden ingeschakeld om een objectieve beoordeling te leveren. In de casus van de Admiraal De Ruijterweg had de rechter besloten om een deskundige in te schakelen om de staat van de fundering en de woningen te onderzoeken. Dit onderzoek moest binnen vier weken worden afgerond, waarna beslist zou worden of de huurovereenkomsten beëindigd moesten worden.

Het gebruik van een deskundige is een goede praktijk, omdat het zorgt voor objectiviteit en transparantie. Huurders kunnen hiermee een betrouwbaar rapport in handen krijgen dat de staat van het pand beoordeelt. Dit helpt om juridische en technische onenigheid te voorkomen of te verminderen.

Het is echter belangrijk dat de deskundige onafhankelijk is van zowel de verhuurder als de huurder. In de praktijk kan dit betekenen dat een externe partij wordt aangesteld die geen directe band heeft met het project. De kosten van dergelijke onderzoeken kunnen aanzienlijk zijn, maar in veel gevallen wordt besloten dat deze kosten als voorschot door de verhuurder worden gecompenseerd, zoals in de casus van de Admiraal De Ruijterweg.

Conclusie

Funderingsproblemen kunnen leiden tot complexe juridische en technische uitdagingen, vooral in de context van huurovereenkomsten. De uitspraken van de rechter en hoger beroepen zoals de Hoge Raad tonen aan dat de beëindiging van een huurovereenkomst niet louter op financiële gronden hoeft te berusten. Als sloop en nieuwbouw bijdragen aan stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestingsdoelen, is het mogelijk om huuropzegging te rechtvaardigen zonder dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten.

Bij funderingsproblemen is het echter essentieel dat technische rapportages betrouwbaar en transparant zijn. De betrokken partijen — verhuurder en huurder — moeten over duidelijke informatie beschikken om beslissingen te nemen. Het gebruik van onafhankelijke deskundigen kan hierin een cruciale rol spelen, door objectiviteit en vertrouwen te bieden.

Voor verhuurders die sloop- of herstructureringstrajecten overwegen, is het belangrijk om goed voor te bereiden op juridische toetsing. Ze moeten niet alleen technische aspecten goed onderbouwen, maar ook kunnen aantonen dat hun acties bijdragen aan bredere maatschappelijke doelen. Voor huurders is het essentieel om zich goed te informeren en, bij twijfel, juridisch advies in te winnen.

Zowel verhuurders als huurders moeten zich bewust worden van de complexiteit van funderingsproblemen en hun gevolgen voor huurovereenkomsten. Door duidelijke communicatie, betrouwbare technische analyses en juridisch onderbouwde beslissingen kan het proces van herstructurering of sloop voor alle betrokkenen vlekkeloos verlopen.