Is de verhuurder verplicht gebreken te herstellen volgens de wet?

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

Wanneer een huurder een woning huurt, ontstaat tussen hem en de verhuurder een wettelijke verhouding die regels en verplichtingen oplegt. Een van de kernaspecten van deze huurovereenkomst is de verplichting van de verhuurder om de huurder te verschaffen aan het genot van de woning. Dit houdt in dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het onderhoud van de woning en voor het herstellen van eventuele gebreken die dit genot belemmeren.

De vraag die vaak opkomt, is of de verhuurder ook verplicht is om specifieke gebreken zoals die aan de fundering te herstellen. Dit artikel onderzoekt de wettelijke verplichtingen van de verhuurder in het kader van de huurovereenkomst, met aandacht voor de wetgeving, rechtspraak en praktische toepassing.

Verplichtingen van de verhuurder bij gebreken

1. Wettelijke verplichting tot herstel van gebreken

De verhuurder is in beginsel wettelijk verplicht om gebreken aan het gehuurde te herstellen wanneer deze de huurder op verzoek aangeeft. Dit is vastgelegd in artikel 7:206 lid 1 van de Burgerlijk Wetboek (BW). De verplichting van de verhuurder om gebreken te herstellen is gebaseerd op de hoofdverplichting om het huurgenot van de huurder te waarborgen. Dit geldt ongeacht de oorzaak van het gebrek, zolang het niet aan de huurder zelf is toe te rekenen.

Deze verplichting is niet absoluut. De verhuurder hoeft bijvoorbeeld geen herstel te doen als dat:

onmogelijk is, of
kosten met zich meebrengt die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

De rechtspraak heeft echter duidelijk gemaakt dat het begrip “herstel” breed geïnterpreteerd moet worden. In beginsel moeten herstelbare gebreken ook hersteld worden. De rechtspraak houdt in dat het feit dat het herstel voor de verhuurder onvoordelig is — bijvoorbeeld doordat de kosten hoger zijn dan de toegevoegde waarde — geen uitzondering vormt.

2. Definitie van een gebrek

Een gebrek wordt wettelijk gedefinieerd als elke beperking van het huurgenot die niet aan de huurder is toe te rekenen. Dit begrip is ruim geformuleerd, wat betekent dat er veel verschillende situaties onder vallen. Voorbeelden van gebreken zijn:

Geluid- of stankoverlast,
Lekkage aan het dak,
Aanwezigheid van asbest,
Achterstallig onderhoud,
Beschadiging van het gehuurde.

De Wet van Dam benadrukt dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het onderhoud van de woning en het herstellen van gebreken. Huurders hebben het recht om de verhuurder aansprakelijk te stellen voor gebreken aan de woning. Bijvoorbeeld, als de dakgoot lekt en dit leidt tot lekkage in de woning, is de verhuurder verplicht om dit te herstellen.

3. Uitzonderingen op de herstelverplichting

Hoewel de verhuurder in beginsel verplicht is om gebreken te herstellen, zijn er bepaalde uitzonderingen. Deze zijn wettelijk vastgelegd en kunnen ook in de huurovereenkomst worden bepaald:

Kleine reparaties: Als de huurder zelf verantwoordelijk is voor het ontstaan van het gebrek, zoals het breken van een lamp, dan valt de verplichting tot herstel niet op de verhuurder. De huurder is dan zelf verantwoordelijk voor de reparatie.
Geen wettelijke verplichting: Bij een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte of kantoorruimte kan de verhuurder zijn wettelijke verplichting tot herstel contractueel beperken. Dit is bijvoorbeeld relevant in het geval van cascohuur, waarbij de huurder verantwoordelijk is voor alle onderhouds- en herstelkosten.
Herstel onredelijk of onmogelijk: Als het herstel van het gebrek zo kostbaar of onpraktisch is dat het niet redelijk is om de verhuurder hiertoe te verplichten, dan is de verplichting niet van toepassing.

4. De rol van de huurovereenkomst

De huurovereenkomst speelt een cruciale rol in het bepalen van de verplichtingen van de verhuurder. Terwijl de wet een basisregel biedt, is het mogelijk om in de huurovereenkomst specifieke afspraken te maken over verantwoordelijkheden. Dit is echter enkel toegestaan als het niet in strijd is met de wettelijke minimumnormen.

Bijvoorbeeld, in een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte kan de verhuurder zijn verplichting tot herstel van gebreken beperken. In woonruimtes mag dit echter niet in het nadeel van de huurder. De huurovereenkomst kan ook bepalen wie verantwoordelijk is voor bepaalde soorten onderhoud, zoals het onderhoud van de verwarming of de elektriciteitsinstallatie.

5. Verplichting tot herstel van funderingsproblemen

De vraag die centraal staat in dit artikel is: is de verhuurder verplicht funderingsproblemen te herstellen volgens de wet?

In de meeste gevallen is het antwoord ja. Funderingsproblemen vallen onder de categorie van structurele gebreken en zijn daarom in beginsel verplicht voor de verhuurder om te herstellen. Dit geldt ongeacht of de schade ontstaan is door veroudering, slecht onderhoud of een onvoorziene gebeurtenis.

Wettelijke basis

De Wet van Dam en artikel 7:206 BW leggen de verantwoordelijkheid voor onderhoud en herstel bij de verhuurder. Structurele gebreken zoals funderingsproblemen vallen hieronder. De verhuurder is verplicht om zulke gebreken te herstellen, tenzij het herstel onmogelijk of onredelijk is.

Rechtspraak

De rechtspraak heeft duidelijk gesteld dat structurele gebreken in beginsel hersteld moeten worden. In het bijzonder zijn funderingsproblemen vaak zo essentieel dat ze niet zonder herstel kunnen blijven. Een voorbeeld hiervan is de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 21 april 2020, waarin werd bepaald dat de verhuurder verantwoordelijk is voor herstel van een diepvriesinstallatie in een bedrijfsruimte. Bij woningen is deze verplichting nog sterker aanwezig.

Praktijk

In de praktijk betekent dit dat wanneer een huurder een gebrek aan de fundering meldt — zoals scheuren in muren, instorting van een fundament, of vochtproblemen — de verhuurder verplicht is om dit te onderzoeken en, indien nodig, te herstellen. De huurder kan de verhuurder aansprakelijk stellen voor het herstellen van het gebrek of voor schade die hieruit voortvloeit.

6. Verantwoordelijkheid bij verkeerd onderhoud of schade door huurder

Hoewel de verhuurder in beginsel verplicht is om gebreken te herstellen, zijn er situaties waarin de huurder zelf verantwoordelijk is. Dit is het geval wanneer het gebrek ontstaan is door verkeerd gebruik, nalatigheid of schade die de huurder zelf veroorzaakt. In dergelijke gevallen valt de verplichting tot herstel niet op de verhuurder.

Een voorbeeld: als een huurder verkeerd onderhoud aan de woning levert, zoals het overspoelen van een vloer met water, en dit leidt tot funderingsproblemen, dan is de verhuurder niet verplicht om de schade te herstellen. In dergelijke gevallen moet de huurder zelf verantwoordelijk zijn voor de reparatie.

7. Melding van gebreken door de huurder

Het is belangrijk dat de huurder gebreken tijdig en schriftelijk meldt aan de verhuurder. Dit geldt vooral voor gebreken die het huurgenot aantasten. De huurder moet zorgen dat de communicatie goed bewaard blijft, bijvoorbeeld door e-mailberichten of post te gebruiken. Dit dient als bewijs in geval van geschil.

De verhuurder heeft vervolgens een redelijke termijn om het gebrek te herstellen. Als de verhuurder niet adequaat reageert, kan de huurder verschillende acties ondernemen, zoals het inschakelen van de huurcommissie of het starten van een juridische procedure. In sommige gevallen is het mogelijk om een kortgeding aan te vragen om de verhuurder te dwingen tot herstel.

8. Onderhoudsverplichtingen voor installaties en sanitair

Bijna alle huurovereenkomsten omvatten verantwoordelijkheden voor onderhoud van installaties zoals verwarming, elektra en sanitair. Deze verplichtingen zijn wettelijk vastgelegd en moeten door de verhuurder worden nakomen. Dit geldt ook voor gebreken die ontstaan door veroudering of normaal slijtage.

Bijvoorbeeld, als de verwarming in de huurwoning defect raakt, is de verhuurder verplicht om dit te herstellen. Hetzelfde geldt voor defecte sanitairinstallaties zoals wastafels of badkussens. De huurder is alleen verantwoordelijk voor kleine reparaties die hij of zij zelf gemakkelijk kan uitvoeren, zoals het vervangen van lampen of het ontstoppen van een gootsteen.

9. Gebreken aan veranderingen door de huurder

Een belangrijke uitzondering op de verplichting tot herstel is wanneer gebreken voortvloeien uit veranderingen die de huurder zelf heeft aangebracht. In dergelijke gevallen is de verhuurder niet verplicht om de schade te herstellen. De huurder is zelf verantwoordelijk voor eventuele schade die voortvloeit uit eigen verbouwingen of aanpassingen.

10. Verplichtingen bij verhuur van bedrijfs- of kantoorruimte

Bij verhuur van bedrijfs- of kantoorruimte zijn de verplichtingen van de verhuurder minder strikt dan bij woonruimtes. In dergelijke gevallen is het mogelijk dat de verhuurder zijn verplichting tot herstel beperkt. Dit kan bijvoorbeeld geregeld worden in een huurovereenkomst waarin de huurder verantwoordelijk is voor het onderhoud van de ruimte. Dit wordt vaak aangeduid als cascohuur.

In het geval van bedrijfsruimte kan de verhuurder zijn wettelijke verplichting tot herstel contractueel beperken. Dit is bijvoorbeeld relevant in het geval van cascohuur, waarbij de huurder verantwoordelijk is voor alle onderhouds- en herstelkosten.

11. De rol van de huurprijs en kwaliteit van de woning

De Huurprijzenwet bepaalt dat de huurprijs in overeenstemming moet zijn met de kwaliteit van de woning. Dit betekent dat een verhuurder niet mag profiteren van gebreken die hij niet herstelt. Een woning die slecht onderhouden is, moet ook een lager huurprijs hebben. De kwaliteit van de woning kan bepaald worden aan de hand van een puntenstelsel.

In het kader van de Huurprijzenwet is het belangrijk dat de verhuurder de woning in goede staat onderhoudt. Indien de woning niet voldoet aan de wettelijke eisen, kan de huurprijs lager worden gesteld of de huurder kan aansprakelijk stellen.

12. Conclusie

De verhuurder is in beginsel wettelijk verplicht om gebreken aan het gehuurde te herstellen, mits de huurder deze schriftelijk meldt. Deze verplichting geldt voor alle soorten gebreken, zolang het niet aan de huurder zelf is toe te rekenen. Funderingsproblemen vallen onder de categorie van structurele gebreken en zijn daarom in beginsel verplicht voor de verhuurder om te herstellen.

Er zijn wel uitzonderingen op deze verplichting, zoals wanneer het herstel onmogelijk of onredelijk is, of wanneer de huurder zelf verantwoordelijk is voor het ontstaan van het gebrek. In dergelijke gevallen valt de verplichting tot herstel niet op de verhuurder.

De huurovereenkomst speelt een cruciale rol in het bepalen van de verantwoordelijkheden. Bij woonruimtes mag de verhuurder geen wettelijke verplichtingen beperken ten nadele van de huurder. Bij bedrijfsruimte is het wel mogelijk om de verplichting tot herstel contractueel te beperken.

In de praktijk betekent dit dat wanneer een huurder een gebrek aan de fundering meldt, de verhuurder verplicht is om dit te onderzoeken en, indien nodig, te herstellen. De huurder kan de verhuurder aansprakelijk stellen voor het herstellen van het gebrek of voor schade die hieruit voortvloeit.