Kaart van funderingsproblematiek: Inzicht en actie voor woningeigenaren

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

Bij de aankoop of het verkopen van een woning is het begrijpen van de fundering van essentieel belang. De fundering vormt immers de basis van elke woning en beïnvloedt niet alleen de stabiliteit, maar ook de waarde en het onderhoud van het huis. In recente jaren is er een toenemende aandacht voor funderingsproblematiek in Nederland, vooral in gebieden waar houten palen gebruikt zijn, die gevoelig kunnen zijn voor paalrot. Voor woningeigenaren, kopers en professionals in de bouw- en vastgoedsector is het belangrijk om hierin inzicht te krijgen. Dankzij digitale hulpmiddelen zoals funderingskaarten is het mogelijk om risico’s te identificeren en gerichte acties te ondernemen. In dit artikel wordt ingegaan op de beschikbare kaarten, hun doeleinden, werking en betrouwbaarheid, met een nadruk op de praktische toepassing voor woningeigenaren en betrokken partijen.

Wat is een funderingskaart?

Een funderingskaart is een digitale tool die informatie geeft over de funderingsconditie van woningen op een bepaalde locatie. Deze kaarten worden vaak ontwikkeld in samenwerking met kenniscentra, zoals het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), en worden gebruikt om risico’s op funderingsproblematiek inzichtelijk te maken. Ze tonen bijvoorbeeld het bouwjaar van panden, de gebruikte funderingstechnieken, en of de fundering al is onderzocht of hersteld. De kaarten zijn een waardevolle hulp bij het bepalen van mogelijke risico’s, zoals bodemdalingen, paalrot of paalpest, en kunnen bijdragen aan een verstandelijke aanpak voor woningeigenaren en gemeenten.

Een bekend voorbeeld is de Rotterdamse Funderingskaart. Deze is ontwikkeld in samenwerking met het KCAF en is opgenomen in het landelijke platform FunderMaps. De kaart geeft woningeigenaren inzicht in het type fundering van hun woning en de kwaliteit daarvan. De Rotterdamse kaart is niet alleen een informatiebron, maar ook een instrument voor het voorkomen van funderingsproblemen. In combinatie met het Funderingsloket, dat al jaren in de stad actief is, helpt het woningeigenaren om gericht actie te ondernemen bij vermoedelijke funderingsproblematiek.

Doel en toepassing van funderingskaarten

De primaire doelstelling van een funderingskaart is het identificeren van gebieden met een verhoogd risico op funderingsproblematiek. Deze kaarten zijn bedoeld voor zowel woningeigenaren als gemeenten, woningcorporaties en taxateurs. Voor woningeigenaren is het van belang om inzicht te krijgen in de fundering van hun woning, zodat eventuele problemen op tijd herkend en verholpen kunnen worden. Voor gemeenten en woningcorporaties bieden deze kaarten een landelijke en lokale visie op de aanpak van funderingsproblematiek en ondersteunen ze beleid en investeringen.

Funderingskaarten tonen bijvoorbeeld:

Het bouwjaar van panden, omdat oudere woningen vaak houten palen gebruiken, die gevoelig zijn voor paalrot.
De samenstelling van de bodem, die bepalend is voor de stabiliteit van de fundering.
De uitkomsten van funderingsonderzoeken of herstelmaatregelen.
Indicatieve aandachtsgebieden waar een hoger risico op funderingsproblematiek is.

De kaarten worden ook gebruikt voor onderzoeksvragen en als ondersteuning bij de koop- of verkoop van woningen. Zo is er bijvoorbeeld een standaardpassage in de modelkoopovereenkomst voor woningen die aandacht besteedt aan de staat van de fundering. Dit onderstrept het belang van inzicht en openheid over funderingsproblematiek in de vastgoedtransactie.

Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF)

Het KCAF speelt een centrale rol bij het ontwikkelen en onderhouden van funderingskaarten. Het is een onafhankelijke stichting die zich richt op het verzamelen, ontwikkelen en ontsluiten van kennis over funderingsproblematiek. Het KCAF werkt samen met de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en andere partijen om nationale en lokale funderingskaarten te ontwikkelen.

Een voorbeeld van een landelijke kaart die door het KCAF ontwikkeld is, is de funderingsviewer indicatieve aandachtsgebieden. Deze kaart toont de gebieden waar aandacht minstens op zijn plaats is voor problemen met houten funderingspalen. De kaart wordt onder andere gebruikt door woningtaxateurs en is bedoeld voor het verkennen van funderingsrisico’s in combinatie met bouwjaar en bodemtype. De kaart is niet bedoeld om specifieke uitspraken te doen over de staat van funderingen in een bepaalde regio, maar geeft een indicatief beeld van mogelijke risico’s.

Het KCAF heeft ook een rol gespeeld in de ontwikkeling van het platform FunderMaps, dat nationaal inzicht biedt in funderingsrisico’s. Dit platform maakt gebruik van gegevens van de Rotterdamse Funderingskaart en andere regionale kaarten om een overzicht te geven van funderingsproblematiek in het hele land. Het doel van FunderMaps is om woningeigenaren, gemeenten en andere betrokken partijen te ondersteunen in het beheren en voorkomen van funderingsproblematiek.

Funderingsonderzoek en hoogtemonitoring

Een funderingskaart is een eerste stap, maar om de werkelijke staat van een fundering te bepalen, is vaak een funderingsonderzoek of hoogtemonitoring nodig. Deze twee methoden geven een betrouwbaarder beeld van de stabiliteit van een woning.

Funderingsonderzoek

Bij een funderingsonderzoek wordt aan de buitenkant van een woning een gat gegraven, waardoor gespecialiseerde bedrijven palen onder de woning kunnen onderzoeken. Dit onderzoek kan onder andere een inschatting geven van hoe lang de fundering nog meegaat. Een funderingsonderzoek is meestal nodig als er sprake is van duidelijke tekenen van funderingsproblematiek, zoals scheuren in de muren, scheefstand van de woning of zakkingsmetingen die wijzen op bodemdalingen.

De resultaten van een funderingsonderzoek worden vaak opgenomen in een funderingskaart. Zo kan de gemeente bijhouden of een fundering hersteld of onderzocht is, en welke kwaliteitsklasse deze heeft. Deze informatie wordt op de kaart weergegeven met behulp van kleuren, zodat woningeigenaren snel kunnen zien of hun woning een risico vertoont.

Hoogtemonitoring

Hoogtemonitoring is een andere methode om de stabiliteit van een fundering te volgen. Bij deze methode plaatst de gemeente meetboutjes in panden. Deze boutjes worden regelmatig gemeten en de resultaten worden opgenomen in een meetrapport. Hoogtemonitoring geeft een beeld van eventuele zakkingsbewegingen en helpt bij het vroegtijdig herkennen van funderingsproblemen.

Het belang van hoogtemonitoring is dat het een voortijdig signaal kan geven van mogelijke problemen, voordat er zichtbare schade ontstaat. Het is daarom een waardevolle aanvulling op een funderingskaart, vooral in kwetsbare gebieden waar houten palen gebruikt zijn en waar paalrot een groter risico vormt.

Risico’s op paalrot

Een belangrijk aspect van funderingsproblematiek is paalrot. Paalrot kan optreden in gebieden waar houten funderingspalen gebruikt zijn, vooral in gebieden met een kwetsbare bodem. Paalrot kan leiden tot bodemdalingen en schade aan de fundering. Het risico op paalrot is groter in gebieden waar panden voor 1970 zijn gebouwd, omdat houten palen vaker werden gebruikt in die periode.

Funderingskaarten geven een beeld van het percentage huizen dat voor 1970 is gebouwd en of die huizen in een kwetsbaar gebied staan. Zo krijg je een indruk van welke gebieden een groter risico lopen op paalrot. Gebieden waar meer dan 80 procent van de panden voor 1970 zijn gebouwd, zijn bijvoorbeeld als kwetsbaar aangemerkt.

Het gebruik van funderingskaarten in combinatie met bouwjaar en bodemtype geeft een eerste indruk van mogelijke funderingsproblemen. Het is echter belangrijk om te beseffen dat deze kaarten indicatief zijn en geen uitspraken doen over de specifieke staat van een fundering. Voor een betrouwbaarder beeld is een funderingsonderzoek of hoogtemonitoring vaak nodig.

De rol van gemeenten

Gemeenten spelen een centrale rol bij de aanpak van funderingsproblematiek. Ze zijn verantwoordelijk voor het bijhouden van funderingsgegevens, het uitvoeren van funderingsonderzoeken en het faciliteren van herstelmaatregelen. In sommige gemeenten, zoals Rotterdam, Zaanstad, Schiedam, Haarlem en Gouda, is er al een aanzienlijk inzicht in funderingsproblematiek en wordt er regelmatig contact gehouden met woningeigenaren.

Gemeenten zoals Zaanstad gebruiken bijvoorbeeld een funderingskaart om woningeigenaren inzicht te geven in de fundering van hun woning. De kaart toont onder andere welke panden al onderzocht zijn en of er meetboutjes zijn geplaatst voor hoogtemonitoring. De informatie wordt weergegeven met behulp van kleuren, zodat woningeigenaren snel kunnen zien of hun woning een risico vertoont.

Bij de aanpak van funderingsproblematiek werken gemeenten vaak samen met woningcorporaties, kenniscentra en andere betrokken partijen. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) ondersteunt bijvoorbeeld de nationale aanpak van funderingsproblematiek en helpt gemeenten en woningcorporaties op weg met kennis en netwerken. Deze samenwerking is van groot belang om een effectieve aanpak te garanderen en om ervoor te zorgen dat woningeigenaren vroegtijdig geïnformeerd worden over eventuele risico’s.

De betrouwbaarheid van funderingskaarten

Hoewel funderingskaarten waardevolle informatie bevatten, is het belangrijk om de betrouwbaarheid van deze kaarten te beoordelen. Funderingskaarten zijn vaak gebaseerd op indicatieve data en geven geen uitspraken over de specifieke staat van een fundering. De informatie is meestal afgeleid van bouwjaar, bodemtype en de uitkomsten van funderingsonderzoeken of herstelmaatregelen.

Een voorbeeld is de kaart die via de dataset van het Nationaal Georegister wordt aangeboden. Deze kaart toont het aantal woningen met een bouwjaar van voor 1970 in regio’s met een minder draagkrachtige bodem. De kaart vraagt aandacht voor mogelijke funderingsproblemen bij woningen van voor 1970, maar doet geen uitspraken over de specifieke staat van funderingen in die gebieden. Het is daarom belangrijk om de kaart te zien als een ondersteunende tool en niet als een absoluut bewijs voor funderingsproblematiek.

De betrouwbaarheid van funderingskaarten kan ook variëren afhankelijk van de bron. Kaarten die door het KCAF of RVO zijn ontwikkeld, zijn vaak betrouwbaarder dan kaarten die door individuele gemeenten of particuliere partijen zijn gemaakt. Het is daarom verstandig om de bron van de kaart te controleren en eventueel aanvullende informatie te verkrijgen via het Funderingsloket of een funderingsonderzoek.

Acties voor woningeigenaren

Voor woningeigenaren is het belangrijk om actief te zijn bij het beheren en voorkomen van funderingsproblematiek. Hier zijn enkele aanbevolen acties:

Gebruik van funderingskaarten: Raadpleeg funderingskaarten om inzicht te krijgen in de fundering van jouw woning. Dit kan je helpen bij het herkennen van eventuele risico’s.
Contact met het Funderingsloket: Meld je bij het Funderingsloket in jouw regio, zodat je gerichte actie kunt ondernemen bij vermoedelijke funderingsproblemen. Het Funderingsloket biedt ondersteuning bij het bepalen van de levensduur van een fundering en helpt bij het uitvoeren van onderzoeken.
Funderingsonderzoek: Indien er sprake is van duidelijke tekenen van funderingsproblematiek, zoals scheuren in de muren of scheefstand, is een funderingsonderzoek aan te raden. Dit onderzoek kan helpen bij het bepalen van de staat van de fundering en het opstellen van een eventuele herstelplan.
Hoogtemonitoring: Laat je woning in kaart brengen voor hoogtemonitoring. Dit kan een waardevolle aanvulling zijn op een funderingsonderzoek en helpt bij het vroegtijdig herkennen van funderingsproblemen.
Onderhoud en preventie: Zorg voor regelmatig onderhoud van je woning en let op duidelijke tekenen van funderingsproblematiek. Dit kan je helpen bij het voorkomen van schade en het verlengen van de levensduur van je fundering.
Informatie over koop- en verkoop: Bij de aankoop of verkoop van een woning is het belangrijk om de staat van de fundering te controleren. Zorg voor een funderingsonderzoek of hoogtemonitoring en laat eventuele risico’s doorgeven aan de betrokken partijen.

Conclusie

Funderingsproblematiek is een complex en belangrijk onderwerp voor woningeigenaren, gemeenten en andere betrokken partijen. Dankzij digitale hulpmiddelen zoals funderingskaarten is het mogelijk om risico’s te identificeren en gerichte acties te ondernemen. Deze kaarten tonen indicatieve aandachtsgebieden, bouwjaar en bodemtype, en helpen bij het bepalen van mogelijke funderingsproblematiek. Het gebruik van funderingskaarten in combinatie met funderingsonderzoek en hoogtemonitoring kan een waardevolle aanvulling zijn op het beheren en voorkomen van funderingsproblemen.

Voor woningeigenaren is het belangrijk om actief te zijn bij het beheren van hun fundering. Door gebruik te maken van funderingskaarten, contact met het Funderingsloket, en eventueel een funderingsonderzoek of hoogtemonitoring, kunnen zij gerichte actie ondernemen en risico’s voorkomen. De samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties, kenniscentra en woningeigenaren is van groot belang voor een effectieve aanpak van funderingsproblematiek.

Bronnen

kaart