Funderingskalender: Waarde, risico’s en herstelopties in de ondergrond

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

De fundering van een woning is de basis van elk bouwwerk en speelt een cruciale rol in de stabiliteit en waarde van het huis. In de afgelopen jaren is er een groeiende aandacht voor de ondergrondse constructie geweest, vooral in regio’s met zachte grondsoorten zoals veen en klei. Sinds juni 2021 is het funderingslabel verplicht in het taxatierapport van Nederlandse woningen, waardoor het risico op verzakking duidelijk gemaakt wordt. In dit artikel bespreken we de betekenis van de funderingskalender, de waardedaling en -stijging die ermee samenhangt, en hoe het herstellen van een fundering uitgevoerd kan worden. We baseren ons uitsluitend op de beschikbare informatie uit betrouwbare bronnen.

Inleiding

De funderingskalender is een onderdeel van het funderingslabel, dat de staat van de fundering van een woning beschrijft en het risico op verzakking aangeeft. Het funderingslabel is ingedeeld in vijf categorieën (A tot E), waarbij A staat voor een goede staat zonder risico en E voor een sterk verhoogd risico. Deze informatie wordt sinds 2021 opgenomen in het taxatierapport van huizen, zodat kopers en verkoopers bewust worden gemaakt van mogelijke verborgen gebreken.

In dit artikel zullen we de rol van de funderingskalender bij de beoordeling van funderingen bespreken, de invloed op de waarde van woningen, de risico’s die voorkomen bij zachte grondsoorten en houten funderingen, en de opties voor herstel. We zullen ook aandacht besteden aan de technische aspecten van fundering in zand- en kleilagen, zoals aanbevolen door de gemeente Almere.

Wat is een funderingskalender?

Een funderingskalender is een onderdeel van de beoordeling van de fundering van een woning. Het geeft inzicht in de stabiliteit van de ondergrond en hoe deze verandert door de tijd. De kalender is ontwikkeld als onderdeil van het Funderingslabel, dat op basis van satellietbeelden, grondwaterstanden, bodemsamenstelling en funderingstype een risico-indeel in vijf klassen (A t/m E) maakt.

De funderingskalender helpt bij het interpreteren van de heiresultaten tijdens de fundering. Bijvoorbeeld in Almere wordt aangeraden om tijdens het heien van palen een redelijke zandlaag te gebruiken, zodat een interpreteerbare kalender kan worden ontleend. In wisselende, risicovolle tussenlagen kan de draagkracht van de palen namelijk aanzienlijk teruglopen, wat leidt tot onbetrouwbare resultaten.

De heiresultaten moeten ondersteund worden door deskundig toezicht, zodat de fundering de vereiste draagkracht bereikt. In Eurocode 1997 wordt uitgebreid ingegaan op de berekening van de belastingen die een fundering moet kunnen dragen, met rekening houdend met factoren zoals windbelastingen, maaiveldophoging en ontgraving.

Funderingslabel en waardedaling

Het funderingslabel is verplicht sinds juni 2021 en wordt opgenomen in het taxatierapport. Een slecht funderingslabel kan leiden tot een waardedaling van het huis. Kopers zullen de kosten van mogelijke herstelwerken van de verkoopprijs aftrekken, wat het totaalbedrag voor de verkoop van het huis kan verlagen.

Een E-label, bijvoorbeeld, geeft aan dat er een sterk verhoogd risico op verzakking is. In zulke gevallen is directe actie nodig. De herstelkosten van een fundering kunnen snel oplopen tot tienduizenden euro’s. Daarom is het belangrijk dat huiseigenaren hun funderingslabel kennen en eventuele risico’s tijdig aanpakken.

Omgekeerd kan een goed funderingslabel (A of B) een woning extra aantrekkelijk maken voor kopers. Het vertrouwen dat het huis stabiel is en niet bedreigd wordt door verzakking, draagt bij aan een hogere waardedemping.

Risico’s op verzakking

Nederland telt circa één miljoen woningen die het risico lopen op verzakking, vooral huizen die voor 1970 zijn gebouwd met een houten fundering. Deze funderingen zijn gevoelig voor verrotting, vooral in gebieden met een laag grondwaterpeil. Wanneer de houten palen droog staan, kunnen ze gaan rotten en dus hun draagkracht verliezen.

Daarnaast speelt de bodemsamenstelling een grote rol. Woningen met een houten paalfundering die in veen- of kleigebieden staan, lopen een groter risico op verzakking. Deze zachte grondsoorten kunnen makkelijk verzakken, vooral bij veranderingen in de waterstand of bij zware belastingen.

Volgens Eurocode 1997, artikel 2.4.5.2 (12) en tabel 2.b, kunnen verschillende parameters worden aangenomen voor klei en veen. De gemeente Almere stelt dat een realistische keuze voor de grondeigenschappen organisch slap is, met karakteristieke waarden voor de passieve zijde van de grondkering. Voor klei wordt een y-waarde van 14 kN/m³ en een φ’-waarde van 15° aangenomen. Voor veen ligt deze respectievelijk op 11 kN/m³ en 13°. Hogere waarden dienen door onderzoek te worden aangetoond.

Fundering herstellen: Kosten en voordelen

Wanneer een funderingslabel aangeeft dat er sprake is van een verhoogd risico op verzakking, is het mogelijk om de fundering te herstellen. Dit is echter een grote klus en kost aanzienlijk geld: gemiddeld 800 tot 1.500 euro per vierkante meter. De kosten kunnen variëren afhankelijk van de omvang van de herstelmaatregelen en de type fundering.

Hoewel het herstellen van een fundering kostbaar is, heeft het ook voordelen. Een goed herstelde fundering zorgt voor een stabielere woning en een mogelijk stijgende waarde. Bovendien voorkomt het mogelijke schade aan het huis en aan omliggende panden. Het is belangrijk op te merken dat verzekeringen geen kosten van verzakking dekken, dus het is verstandig om voor te zijn met herstelmaatregelen.

Nadat de fundering is hersteld, moet het KCAF (Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek) op de hoogte worden gebracht. Dit gebeurt niet automatisch landelijk, dus het is aan de eigenaar om dit zelf te melden. Een herstelde fundering kan het funderingslabel verbeteren, wat op zijn beurt weer positief uitwerkt op de waarde van het huis.

Technische aandachtspunten bij fundering in zand- en kleilagen

Bij het funderen in zand- en kleilagen zijn er specifieke aandachtspunten die van belang zijn. De gemeente Almere geeft aanbevelingen op basis van Eurocode 1997. Het is belangrijk om bij funderingen in wisselende en risicovolle tussenlagen te voorkomen dat palen grotendeels of volledig op kleef "weggezet" worden. Dit kan de draagkracht verminderen en leiden tot instabiliteit.

In klei- en veenlagen zijn de funderingsparameters aan te passen, zoals vermeld in tabel 2.b van Eurocode 1997. Het gebruik van organisch slap als realistische grondeigenschap is aanbevolen. Bovendien moet bij berekeningen rekening worden gehouden met de verticale belasting, waarbij steunbermen alleen meegerekend mogen worden als deze permanent zijn en niet per ongeluk verwijderd kunnen worden.

Voor damwand- of keermuren is het aanbevolen om de rekenmethode uit het CUR-Rapport 166 te volgen. Dit rapport geeft richtlijnen voor de berekening van draagkrachten en de stabiliteit van dergelijke constructies in zachte grondsoorten.

Fundering en verkeer

Bij zware verkeersbelasting, zoals bij bedrijfsgebouwen met langdurige opslag of zwaar verkeer langs het bouwwerk, zijn er extra eisen aan de fundering. De gemeente Almere adviseert dat randpalen van dergelijke gebouwen minstens een buigend schachtmoment kunnen opnemen met een rekenwaarde van 35 kNm vermenigvuldigd met de schachtomtrek in meters. In sommige gevallen kan door berekening worden aangetoond dat lagere momentwaarden voldoende zijn.

Bij lichte bouwwerken met een tijdelijke functie, zoals noodgebouwen, bouwkeeten of portacabins, is het mogelijk om te funderen op staal. Voor alle andere bouwwerken wordt funderen op staal echter sterk afgeraden, omdat dit leidt tot sterke grondzettingen en mogelijke scheefstanden door ongelijkmatige zettingen.

Toekomstige ontwikkelingen en beleid

De verordening financiële stimulering funderingsherstel, zoals deze in Zaanstad geldt, bevat een aantal overgangsregels en hardheidsclausules. Deze verordening tracht financiële stimuleringen te bieden voor het herstellen van funderingen in risicogebieden. Het college kan in gevallen van bijzondere hardheid van de regels afwijken van de bepalingen.

Daarnaast moet het college ieder jaar voor 1 april verslag uitbrengen over de toepassing van subsidies en de ontwikkelingen in het revolverend fonds. Dit fonds is bedoeld om huiseigenaren in staat te stellen om funderingsherstel te financieren.

De verordening wordt bekendgemaakt in het Gemeenteblad en treedt in werking op de dag na de uitgifte. Ze wordt opgenomen in de Verzameling gemeentelijke verordeningen, besluiten en beleidsregels van Zaanstad.

Conclusie

De funderingskalender speelt een essentiële rol bij de beoordeling van de stabiliteit en het risico op verzakking van een woning. Het funderingslabel, ingedeeld in vijf categorieën van A tot E, maakt het risico duidelijk en wordt sinds 2021 verplicht opgenomen in het taxatierapport. Een slecht label kan leiden tot een waardedaling van het huis, terwijl een goed label een waardestijging en extra aantrekkingskracht kan bieden.

De herstelkosten van een fundering zijn aanzienlijk, maar het is verstandig om deze maatregelen te nemen om schade te voorkomen. Technische aandachtspunten bij het funderen in zand- en kleilagen zijn belangrijk, net zoals de keuze voor de juiste funderingstype en de rekening houden met zware verkeersbelastingen.

Het beleid rond funderingsherstel en het gebruik van financiële stimuleringen varieert per gemeente, maar heeft als doel om de stabiliteit van woningen in risicogebieden te waarborgen. Het is aan de eigenaar om zijn funderingslabel te kennen en eventuele risico’s tijdig aan te pakken.