Funderingsonderzoek en -risico's in Nederland: Een overzicht voor woningeigenaren en vastgoedmarktpartijen

Bij de aankoop of beheer van een woning is het verstandig om aandacht te besteden aan de fundering. Funderingsproblematiek kan namelijk leiden tot significante schade en kosten, en het is niet altijd evident dat er een probleem is. In Nederland zijn verschillende methoden beschikbaar om funderingsrisico's of -problemen te identificeren en beoordelen. Deze methoden worden uitgevoerd door erkende instanties en zijn onderdeel van een bredere inzet om funderingskennis beschikbaar te maken voor woningeigenaren, vastgoedmarktpartijen en professionals. In dit artikel geven we een overzicht van de meest gebruikte funderingsonderzoeken, hun doel, voordelen en nadelen, en wanneer ze het beste ingezet kunnen worden.

Inleiding

In Nederland zijn in de afgelopen jaren steeds meer woningen aan funderingsproblemen blootgesteld. Dit heeft geleid tot een toename van meldingen bij het nationaal funderingsloket en heeft de vastgoedsector en particuliere woningeigenaren gealarmeerd. Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) speelt een centrale rol bij het verzamelen, ontwikkelen en verspreiden van kennis over funderingsproblematiek. Het KCAF fungeert als nationaal funderingsloket en biedt onder andere de QuickScan, een methode om op basis van gevelmetingen snel een inschatting te doen van mogelijke funderingsproblemen. Daarnaast zijn er verschillende soorten funderingsonderzoeken beschikbaar, zoals het Funderingsrisico onderzoek Fase 0, Fase 2 en het Funderingsonderzoek Light, waarbij elk type zijn eigen doel en uitvoeringswijze heeft.

Deze artikelen en publicaties tonen aan dat het funderingsonderzoek steeds belangrijker wordt binnen de vastgoedsector en de bouwpraktijk. Het is niet enkel een technische aangelegenheid, maar ook een financiële en juridische kwestie, aangezien funderingsproblemen de waarde van een woning en de verkoopbaarheid kunnen beïnvloeden.

Funderingsonderzoek: Doel en noodzaak

Funderingsonderzoek dient om mogelijke of bestaande problemen met de fundering van een woning te identificeren en te beoordelen. De fundering vormt namelijk de basis van een gebouw en beïnvloedt direct de stabiliteit en veiligheid van de constructie. Funderingsproblemen kunnen ontstaan door verschillende factoren, zoals:

• Ongunstige ondergrond: De ondergrond kan instabiel zijn, vooral bij oude woningen die op zachte grond zijn gebouwd.
• Verzakkingen: Door veranderingen in de ondergrond of door de aard van de fundering kunnen delen van de woning zakken.
• Scheuren en klemmende deuren/ramen: Deze zijn vaak symptomen van funderingsproblemen en kunnen wijzen op een verhoogd risico.
• Klimaatveranderingen: Door veranderingen in regenval, droogte of grondwaterstanden kan de ondergrond veranderen en daarmee ook de draagkracht van de fundering.

In dit kader is het belangrijk om funderingsonderzoeken toe te passen die zowel technisch als visueel gericht zijn. De uitslagen van dergelijke onderzoeken worden meestal vastgelegd in een rapportage die een advies bevat voor verdere stappen. Dit kan variëren van een aanrader tot een aangifte van herstelwerkzaamheden.

Funderingsrisico onderzoek Fase 0: Een eerste inschatting

Het Funderingsrisico onderzoek Fase 0 is een van de meest gebruikte methoden om funderingsproblemen te detecteren. Deze methode is vooral geschikt voor het inschatten van funderingsrisico's in het kader van een aankoop of verkoop van een woning. Het doel is om op een snelle en kostenefficiënte manier inzicht te krijgen in het risico op funderingsproblemen, zonder ingrijpende maatregelen of boringen.

Uitvoering en methode

Het onderzoek wordt uitgevoerd door een erkend bedrijf en bestaat uit een visuele inspectie en een aantal gevel- en waterpasmetingen. Tijdens deze inspectie worden factoren zoals scheuren in muren, klemmende deuren en ramen, de scheefstand van het gebouw en de omgevingsfactoren beoordeeld. De resultaten worden vastgelegd in een rapportage die ook een advies bevat voor eventuele vervolgstappen.

Wanneer inzetten?

Het Funderingsrisico onderzoek Fase 0 is vooral geschikt in de volgende situaties:

• Bij aankoop van een woning: Voor kopers die willen weten of er een funderingsrisico aanwezig is.
• Voor woningen gebouwd voor 1970: Deze woningen zijn meestal met houten palen gecomponeerd, wat verhoogt het risico op funderingsproblemen.
• Als eerste stap in een onderzoekstraject: Het onderzoek biedt inzicht in het risico en kan dienen als basis voor verdere onderzoeken.

Voordelen en nadelen

Voordelen:

• Snelle uitvoering: Het onderzoek kan binnen enkele dagen worden uitgevoerd.
• Kostenefficiënt: Tegenover andere onderzoeksmethoden is het relatief goedkoop.
• Informatieve rapportage: De rapportage geeft een duidelijk overzicht van het risico en eventuele vervolgstappen.

Nadelen:

• Geen actuele status van de fundering: Het onderzoek geeft geen details over de huidige toestand van de fundering zelf.
• Afhankelijk van historische data: Het onderzoek is beperkt tot wat zichtbaar is en niet tot wat onder de grond gebeurt.
• Niet volledig bewijsmateriaal: Het onderzoek is bedoeld als eerste inschatting en niet als definitieve bepaling.

Funderingsonderzoek Fase 2: In diepte

Het Funderingsonderzoek Fase 2 is een ingrijpender en gedetailleerder onderzoek dan Fase 0. Het wordt uitgevoerd als er ernstig vermoed wordt dat er funderingsproblemen zijn, of als er verdere actie nodig is op basis van de uitkomsten van Fase 0. Dit onderzoek levert objectieve data over de conditie van de fundering en de ondergrond.

Uitvoering en methode

Het Fase 2 onderzoek bestaat uit het blootleggen van delen van de fundering, het nemen van boormonsters en het meten van de draagkracht van de ondergrond. In sommige gevallen wordt ook een sondeerapparaat gebruikt om de bodem te onderzoeken. Deze methode levert harde meetgegevens die essentieel zijn voor het opstellen van een herstelplan of voor bouwkundige adviezen.

Wanneer inzetten?

Het Fase 2 onderzoek wordt meestal ingezet in de volgende gevallen:

• Bij vermoeden van slappe of inklinkende bodemlagen: Als de ondergrond onstabiel lijkt.
• Bij ernstig vermoeden van funderingsschade: Als er duidelijke symptomen zijn van problemen.
• Bij bouw- of verbouwplannen: Als er veranderingen zijn in de belasting van de fundering.
• Als definitief vastgesteld moet worden of herstel nodig is.

Voordelen en nadelen

Voordelen:

• Harde meetgegevens: Het onderzoek levert gedetailleerde informatie over de bodemgesteldheid.
• Objectieve data: Ideaal voor bouwkundige adviezen en herstelplannen.
• Essentieel voor herstel: De data vormt de basis voor eventuele herstelwerkzaamheden.

Nadelen:

• Duurder: Het onderzoek is aanzienlijk duurder dan Fase 0.
• Vereist apparatuur en vergunningen: Het uitvoeren van het onderzoek vereist specialistische apparatuur en vaak ook een vergunning.
• Lange doorlooptijd: De uitvoering kan enkele weken tot maanden duren, afhankelijk van de omstandigheden.

Funderingsonderzoek Light: Een nieuw concept?

In de afgelopen jaren zijn er steeds meer verzoeken binnen gekomen bij het KCAF om een lichtere versie van funderingsonderzoek, genaamd "Funderingsonderzoek Light". Deze aanvraag is gebaseerd op de toegenomen opnametechnieken, satellietdata en andere innovatieve methoden die sneller en goedkoper kunnen zijn dan traditionele onderzoeken.

Doel van het Funderingsonderzoek Light

Het Funderingsonderzoek Light is bedoeld als een alternatief voor Fase 0 en Fase 2 onderzoeken in gevallen waarin snelheid en kostenefficiëntie belangrijk zijn. Het onderzoek moet kwalitatief goed zijn, maar eenvoudiger en sneller uit te voeren zijn.

Aanvragen en ontwikkelingen

De verzoeken voor dit type onderzoek komen vooral vanuit de vastgoedsector, corporatiewereld, overheden en particuliere woningeigenaren. De opkomst van nieuwe technologieën en de behoefte aan snellere en goedkoper onderzoek hebben geleid tot dit concept. Het KCAF werkt momenteel aan de uitwerking van deze methode, maar er is nog geen definitieve uitvoeringsrichtlijn vastgesteld.

Funderingsviewer: Indicatieve aandachtsgebieden

Een ander initiatief van het KCAF is de Funderingsviewer, een digitale tool die indicatieve aandachtsgebieden toont voor funderingsproblematiek in Nederland. De tool is gebaseerd op de FunderMaps-database en geeft een overzicht van de gebieden waar funderingsproblemen het meest voorkomen.

Doel en werking

De Funderingsviewer is bedoeld om woningeigenaren, vastgoedmarktpartijen en professionals inzicht te geven in de risico’s op funderingsproblemen op landelijk niveau. De tool maakt gebruik van historische data en technische analyses om indicatieve gebieden te identificeren. Het doel is om bewustwording te creëren en maatregelen te nemen op tijd.

Resultaten en toekomst

De inschatting is dat ongeveer een half miljoen woningen in Nederland funderingsproblemen kunnen ontwikkelen of al ervaring met hebben. Deze schatting is gebaseerd op de FunderMaps-database en wordt herzien in Q4 2024. Het is echter nog niet meegenomen hoe klimaateffecten hierop inwerken, wat in de toekomst wel deel van het onderzoek zal worden.

Beperkingen

De Funderingsviewer is geen bewijsmateriaal en geeft enkel indicatieve informatie. Het is bedoeld als een hulpmiddel om risico’s in kaart te brengen en verdere onderzoeken of maatregelen te overwegen.

Nationaal funderingsherstel register

Het Nationaal Funderingsherstel Register is een centrale database waarin alle panden in Nederland geregistreerd worden die een herstelde fundering hebben. Het register is bedoeld om overzicht te houden van herstelwerkzaamheden en te zorgen voor transparantie in de sector.

Doel en werking

Het register wordt beheerd door het KCAF en is open voor meldingen van Gemeentes, Funderingsherstelbedrijven en woningeigenaren. Het aanmelden van herstelde funderingen is eenvoudig en kost geen geld. Het doel van het register is om zowel voor de woningeigenaar als voor professionals inzicht te geven in welke woningen zijn hersteld en wat voor maatregelen zijn genomen.

Toekomst

Het register is een belangrijk onderdeel van de inspanningen van het KCAF om funderingsproblematiek inzichtelijk en beheersbaar te maken. Het is nog in een vroege fase en zal worden uitgebreid met meer data en functies in de toekomst.

Conclusie

Funderingsonderzoek is een essentieel onderdeel van de vastgoedsector en de bouwpraktijk in Nederland. Het helpt woningeigenaren, kopers, verkopers en professionals om funderingsrisico’s en -problemen op een betrouwbare en systematische manier te beoordelen. De beschikbare methoden – zoals het Funderingsrisico onderzoek Fase 0, Fase 2 en de ontwikkeling van een Funderingsonderzoek Light – geven een breed spectrum aan mogelijkheden, afhankelijk van het niveau van inzicht dat nodig is.

Het KCAF speelt een centrale rol in het verzamelen en verspreiden van kennis over funderingsproblematiek. Het biedt ondersteuning aan woningeigenaren, stelt tools beschikbaar zoals de Funderingsviewer en houdt het Nationaal Funderingsherstel Register bij. Deze inspanningen helpen om de funderingsproblematiek in Nederland in kaart te brengen en te beheersen.

Voor woningeigenaren en vastgoedmarktpartijen is het verstandig om vroegtijdig aandacht te besteden aan funderingsonderzoek, vooral bij aankoop of verkoop van een woning. Door gebruik te maken van de beschikbare methoden en hulpmiddelen, kan het risico op funderingsproblemen worden ingeschat en eventuele maatregelen op tijd genomen.

Bronnen

1. Nationaal Media Onderzoek - FAQ
2. KCAF - Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek
3. Perfectkeur - Verschillen funderingsonderzoek
4. Perfectkeur - Funderingsrisico onderzoek Fase 0
5. KCAF - Funderingsonderzoek Light
6. KCAF - Funderingsviewer