Uitzoeken of je koophuis op stevige fundering rust: een gids voor onderzoek en actie

Bij de aankoop van een koophuis is het van essentieel belang om de staat van de fundering te onderzoeken. Funderingsproblemen kunnen leiden tot ernstige schade, onveiligheid en hoge herstelkosten. Onderzoek naar de fundering kan helpen bij het inschatten van risico’s en het bepalen van eventuele herstelmaatregelen. In dit artikel geef ik een overzicht van de beschikbare methoden voor funderingsonderzoek, hun toepassing, voordelen en nadelen, en geef ik aan wanneer welk onderzoek het beste ingezet kan worden. De informatie is gebaseerd op betrouwbare bronnen uit het bouw- en woningbouwvak, waaronder bouwkundige instellingen en specialistische bedrijven.

Wat is funderingsonderzoek?

Funderingsonderzoek is een proces waarbij de stabiliteit, integriteit en draagkracht van de fundering van een woning worden beoordeeld. De fundering vormt het fundament van een gebouw en speelt een cruciale rol in de veiligheid en duurzaamheid van de structuur. Bij funderingsproblemen kunnen verschijnselen zoals scheuren in muren, scheefstanden van gevels, en onregelmatigheden in vloeren optreden. Deze dingen kunnen wijzen op verzakkingen of een verzwakte fundering.

Funderingsonderzoek kan worden ingezet op verschillende momenten, zoals bij de aankoop van een woning, bij verkoop, of als er al sprake is van vermoedens van funderingsproblemen. Het doel is om het risico op schade in kaart te brengen en eventuele maatregelen voor te bereiden.

Funderingsonderzoek in fasen: Fase 0, Fase 1 en Fase 2

Het funderingsonderzoek is meestal opgedeeld in drie fasen: Fase 0, Fase 1 en Fase 2. Iedere fase heeft zijn eigen doel, methode en toepassing. Hieronder geef ik een gedetailleerd overzicht van elke fase, gebaseerd op de informatie uit de betrouwbare bronnen.

Fase 0 – Oriënterend funderingsonderzoek

Fase 0 is een vooronderzoek dat gericht is op het bepalen van het risico op funderingsproblemen, zonder dat er ingrijpende werkzaamheden of breekwerk nodig zijn. Het is vaak voldoende voor een eerste risico-inschatting, bijvoorbeeld bij aan- of verkoop van een woning.

Wat wordt er in Fase 0 gedaan?

• Archiefonderzoek: Informatie wordt verzameld over het bouwjaar, het funderingstype en bodemgegevens. Dit kan bijvoorbeeld via bouwtekeningen of eerdere onderzoeken.
• Visuele inspectie: De externe en interne kant van het bouwwerk wordt geïnspecteerd op zichtbare gebreken zoals scheuren, scheefstanden, en onregelmatigheden in de constructie.
• Metingen: Er worden waterpasmetingen en lintvoegmetingen verricht om eventuele verzakkingen in beeld te brengen.

Doel van Fase 0

Het doel van Fase 0 is om een eerste indruk te krijgen van het funderingsrisico en te bepalen of verdere onderzoeken nodig zijn. Het geeft geen directe informatie over de staat van de fundering zelf, maar helpt bij het nemen van beslissingen over verder onderzoek of eventuele herstelmaatregelen.

Wanneer is Fase 0 geschikt?

• Bij aankoop van een woning, als de koper meer inzicht wil hebben.
• Bij woningen die zijn gebouwd voor 1970 en waarbij funderingsproblemen vermoed worden.

Voordelen en nadelen

• Voordelen:

  • Sneller en goedkoper dan verdere fasen.
  • Geen destructieve werkzaamheden.
  • Geschikt voor een eerste inschatting van risico’s.

• Nadelen:

  • Geeft geen actuele status van de fundering zelf.
  • Afhankelijk van de beschikbaarheid van historische data.

Fase 1 – Uitgebreid funderingsonderzoek

Fase 1 is een niet-destructief funderingsonderzoek op locatie. Het doel is om een objectieve beoordeling te maken van de huidige situatie van de fundering, zonder dat er gegraven of gebroken moet worden. De metingen en waarnemingen die worden verricht, geven een duidelijk beeld van de stabiliteit van het bouwwerk en de fundering.

Wat wordt er in Fase 1 gedaan?

• Inmeten van gevels en pandmaatvoering: Hiermee wordt de eventuele scheefstand of verzakking van gevels beoordeeld.
• Lintvoegmetingen: Deze metingen helpen bij het vaststellen van verzakkingen in gevels.
• Vloerwaterpassing: Met deze methode wordt gecontroleerd of de vloeren horizontaal liggen, wat een aanduiding kan zijn van verzakkingen.

Wanneer is Fase 1 geschikt?

• Als er al sprake is van vermoedens van funderingsproblemen.
• Bij het uitvoeren van een uitgebreid risico-onderzoek voor de verkoop of aankoop van een woning.
• Als de resultaten van Fase 0 aantonen dat verdere onderzoek nodig is.

Voordelen en nadelen

• Voordelen:

  • Geen breek- of graafwerkzaamheden nodig.
  • Objectieve data voor bouwkundige adviezen.
  • Geschikt voor het opstellen van een herstelplan.

• Nadelen:

  • Duurder dan Fase 0 onderzoek.
  • Doorlooptijd kan oplopen tot een maand.

Fase 2 – Ingrepend funderingsonderzoek

Fase 2 is een ingrepend funderingsonderzoek waarbij delen van de fundering worden blootgelegd en boormonsters worden genomen om de conditie van het materiaal te beoordelen. Deze fase kan ook uitgebreidere meetmethoden omvatten, zoals het meten van de draagkracht van de ondergrond met een sondeerapparaat.

Wat wordt er in Fase 2 gedaan?

• Blootlegging van fundering: De fundering wordt gedeeltelijk blootgelegd om de staat van het materiaal te beoordelen.
• Boormonsters nemen: Monstergenomen uit de fundering worden geanalyseerd op kwaliteit, hardheid en eventuele schimmel- of bacteriële aantasting.
• Sondeerapparatuur gebruiken: Bij sommige situaties wordt de draagkracht van de bodem gemeten.

Wanneer is Fase 2 geschikt?

• Bij vermoeden van slappe of inklinkende bodemlagen.
• Bij ernstig vermoeden van funderingsschade.
• Als definitief vastgesteld moet worden of herstel nodig is.
• Bij bouw- of verbouwplannen waarbij de fundering belast wordt.

Voordelen en nadelen

• Voordelen:

  • Levert harde meetgegevens over de bodemgesteldheid.
  • Objectieve data voor bouwkundige adviezen.
  • Essentieel voor het opstellen van een herstelplan.

• Nadelen:

  • Duurder dan Fase 0 en Fase 1 onderzoek.
  • Vereist specialistische apparatuur en vergunningen.
  • Kortere doorlooptijd, maar complexer uitvoeren.

Keuze tussen funderingsonderzoeken: wanneer welk onderzoek?

De keuze voor een funderingsonderzoek hangt af van verschillende factoren, zoals de leeftijd van de woning, het vermoede type funderingsprobleem en de mate van risico die de eigenaar of koper bereid is aan te nemen. Hieronder geef ik aan wanneer welk onderzoek het meest geschikt is.

Funderingsonderzoek bij rijtjeshuizen en appartementen

Bij rijtjeshuizen of appartementen is het vaak nodig om het onderzoek op de hele bouweenheid uit te voeren. Dit betekent dat ook andere eigenaren betrokken moeten worden bij de beslissing om onderzoek te laten uitvoeren. Het is verstandig om van tevoren afspraken te maken over de kostenverdeling en de keuze van het onderzoeksbureau.

Aanbevolen stappen bij rijtjeshuizen:

1. Vraag offertes aan bij verschillende bedrijven.
2. Zorg dat het onderzoek volgens de laatste F3O-richtlijnen wordt uitgevoerd.
3. Neem samen met andere eigenaren een beslissing.
4. Maak afspraken over kostenverdeling.
5. Laat het onderzoek uitvoeren op basis van een duidelijke protocol.

Funderingsonderzoek en subsidies

In sommige situaties is het mogelijk om subsidies te krijgen voor funderingsonderzoek. Bijvoorbeeld in Rotterdam wordt onderzoek naar houten paalfunderingen gedeeltelijk vergoed door de gemeente. De gemeente betaalt tot 75% van de kosten, met een maximum van €1.500 per eigenaar. Dit kan een belangrijke ondersteuning zijn bij het nemen van de beslissing om onderzoek te laten uitvoeren.

Funderingsherstel: wanneer is dat nodig?

Als het funderingsonderzoek aantoont dat herstelmaatregelen nodig zijn, is het belangrijk om dit op tijd aan te pakken. Funderingsherstel kan variëren van kleine maatregelen zoals het versterken van delen van de fundering tot ingrepen zoals het leggen van nieuwe palen of het opheffen van de fundering. Het is verstandig om bij de keuze van herstelmaatregelen een bouwkundig expert te raadplegen en eventueel meerdere offertes te vergelijken.

Conclusie

Funderingsonderzoek is een essentieel onderdeel van de aankoop of verkoop van een woning. Het helpt bij het bepalen van risico’s, het detecteren van eventuele schade en het bepalen van eventuele herstelmaatregelen. De keuze voor het juiste onderzoek hangt af van de situatie, het vermoede type probleem en de mate van risico die men bereid is aan te nemen. Fase 0, Fase 1 en Fase 2 onderzoeken hebben elk hun eigen doel, methode en toepassing. Het is verstandig om bij onzekerheid het onderzoek uit te laten voeren en eventueel meerdere offertes te vergelijken.

Door op tijd actie te ondernemen bij funderingsproblemen, kunnen ernstige schade en hoge kosten worden voorkomen. Funderingsonderzoek is een investering in de veiligheid en duurzaamheid van een woning.

Bronnen

1. Echtgekeurd.nl – Funderingsonderzoek Fase 0 & Fase 1
2. Perfectkeur.nl – Verschillen funderingsonderzoek
3. Nebest.nl – Funderingsonderzoek en herstel
4. Eigenhuis.nl – Fundering herstellen
5. Mijnfundering.nl – Onderzoeks-wijken Crooswijk Noord
6. Quattro-expertise.nl – Funderingsonderzoek