Kosten en Aandachtspunten bij Funderingsherstel in Amsterdam

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

Inleiding

In Amsterdam is het funderingsherstel van een woning een complexe en duur bouwkundige ingreep. De kosten variëren afhankelijk van de omvang van de verbouwing, de nodige vergunningen, eventuele vervuiling van de grond, en het type fundering. Op basis van onderzoeken en rapportages uit betrouwbare bronnen, zoals funderingsadviseurs, bouwbedrijven en bouwkundige keuringsbedrijven, zijn er duidelijke trends en richtlijnen op te stellen.

Deze artikel geeft een overzicht van de gemiddelde kosten, de bijbehorende voorwaarden, mogelijke complicaties, en aandachtspunten bij funderingsherstel in Amsterdam. Het doel is om klare informatie te geven aan eigenaren, kopers, en professionals in de bouwsector om goed geïnformeerd besluiten te nemen.

Gemiddelde Kosten voor Funderingsherstel

1. Basisprijs per vierkante meter

Volgens verschillende betrouwbare bronnen ligt de kostprijs voor funderingsherstel in Amsterdam tussen € 1500 en € 3000 per vierkante meter. Deze prijs is afhankelijk van het type fundering en de benodigde maatregelen. Bijvoorbeeld:

Een standaard funderingsherstel kost gemiddeld € 2000 per m².
Als er een kelder onder het huis gemaakt wordt, stijgt de kostprijs naar ongeveer € 3000 per m².

Deze prijzen zijn exclusief de kosten voor het verbouwen van de bovenliggende ruimtes of kelder.

2. Verbouwing van bovenliggende ruimtes

Nadat de fundering vernieuwd is, moet ook de bovenliggende ruimte — zoals de begane grond of de kelder — herbouwd worden. Deze verbouwingen kosten ongeveer € 1500 tot € 3000 per m², afhankelijk van de mate van vernieuwing.

In sommige gevallen is het nodig om de gehele bel-etage te slopen en opnieuw te bouwen. Dit is bijvoorbeeld het geval als de oorspronkelijke structuur niet meer compatibel is met de nieuwe fundering.

3. Totale kosten van het funderingsherstel

Een typische funderingsherstelproject voor een gemiddelde woning van 100 m² kan zo totaal zo’n € 250.000 tot € 500.000 kosten. Deze schatting houdt rekening met:

Funderingsherstel: € 200.000 – € 300.000 (€ 2000 – € 3000 per m²)
Verbouwing bovenliggende ruimtes: € 150.000 – € 200.000 (€ 1500 – € 2000 per m²)
Administratieve kosten en vergunningen: € 10.000 – € 15.000
Eventuele extra kosten voor grondvervuiling: € 30.000 – € 50.000

4. Aandacht voor grondvervuiling

Een belangrijke complicatie bij funderingsherstel in Amsterdam is de aanwezigheid van vervuilde grond. Omdat delen van Amsterdam historisch gezien industrieel zijn gebruikt, is een groot deel van de grond in de stad vervuild. Dit heeft gevolgen voor:

Transport en afvalverwerking: Vervuilde grond moet per vrachtwagen worden afgevoerd naar gespecialiseerde afvalverwerkers. Dit kan tot € 30.000 extra kosten.
Bouwtechnieken: Om de kelder waterdicht te maken, is een dikke betonnen wand nodig (30–35 cm). Dit heeft invloed op het bruikbare oppervlak van de kelder.

Aandachtspunten Tijdens Funderingsherstel

1. Bouwkundige vooropname (nulmeting)

Voor elke funderingsherstelproject is het belangrijk om eerst een nulmeting of bouwkundige vooropname uit te voeren. Dit geeft een duidelijk beeld van de huidige staat van de fundering, eventuele schade of afwijkingen, en de benodigde herstelmethode.

Een nulmeting kan uitgevoerd worden door professionele inspecteurs. Deze dienst kost meestal € 399 inclusief btw als deze wordt uitgevoerd tijdens een bouwkundige keuring. Dit is een relatief kleine investering die veel problemen en kosten kan voorkomen.

2. Funderingscode en verplicht herstel

De gemeente Amsterdam bepaalt per woning een funderingscode op basis van een onderzoek. Deze code bepaalt of de fundering in goede staat is of dat herstel noodzakelijk is:

Code 1: Goede fundering, geen herstel nodig.
Code 2: Redelijke fundering, mogelijke verbetering.
Code 3: Matige fundering, herstel aangeraden.
Code 4: Slechte fundering, herstel verplicht.

Als een woning funderingscode 4 heeft, kan de gemeente de eigenaar verplichten om de fundering te vervangen. Dit kan belangrijk zijn bij de aankoop van een woning, aangezien het risico op verplicht herstel een aanzienlijke financiële belasting is.

3. Bouwtekeningen en vergunningen

Het maken van bouwtekeningen en het verkrijgen van een omgevingsvergunning is een essentieel onderdeel van het funderingsherstelproces. Dit proces kost gemiddeld € 10.000 tot € 15.000. Deze kosten horen bij het professioneel en juridisch correct uitvoeren van de bouwwerkzaamheden.

4. Tijd voor het project

De gemiddelde doorlooptijd van een funderingsherstelproject in Amsterdam is 6 tot 8 maanden. Dit omvat de voorbereiding, het uitvoeren van de werkzaamheden, en de verbouwing van bovenliggende ruimtes. Tijdens deze periode is er veel overlast, zoals afvoeren van grond, verkeer in de straat, en bouwgeluiden.

Kostenverdeling Tussen Buren

In sommige gevallen is een funderingsherstelproject gemeenschappelijk voor meerdere woningen. Dit kan het geval zijn in rijwoningen of bij gemeenschappelijke muren. In dergelijke gevallen kan de kostprijs verdeeld worden:

Als de funderingsherstel betreft een gemeenschappelijke muur, is het de aanslag van beide woningen.
In het algemeen betalen de buren ongeveer 20% van de kosten per muur, wat bij een gemeenschappelijke muur tot 40% van de totale kosten kan oplopen.
Buren betalen meestal niet mee aan de extra kosten voor het herbouwen van ruimtes zoals keuken of badkamer.

Let op: In sommige gevallen kunnen buren schade lijden door het funderingsherstel, bijvoorbeeld als hun huis niet meer symmetrisch gefundeerd is. Dit kan leiden tot extra kosten en geschillen. Het is daarom belangrijk dat er een duidelijke afspraak en verdeling van kosten en verantwoordelijkheden is tussen de betrokken partijen.

Funderingsonderzoek en Risico’s

1. Soorten funderingsonderzoek

Een funderingsonderzoek kan uitgevoerd worden in drie fasen:

Fase 0 (risicoonderzoek): Een eenvoudig onderzoek tijdens een bouwkundige keuring. Kost € 399 inclusief btw.
Fase 1 (lintvoegmeting of rollaag waterpassing): Hierbij wordt gekeken naar eventuele scheve vloeren of voegen. Dit geeft aan of verdere grondboring nodig is.
Fase 2 (grondboring en graafwerk): Dit is het meest gedetailleerde onderzoek en geeft een duidelijk beeld van de huidige staat van de fundering.

2. Belang van grondonderzoek

Er is altijd een grondonderzoek vereist om te bepalen of de palen of funderingsconstructie voldoende draagkracht bezitten. Het bijhouden van het aantal klappen per 25 cm bij palen is niet voldoende voor een accuraat beeld. Een grondonderzoek is daarom essentieel om risico’s te voorkomen.

Aanbevelingen en Tips

Voer eerst een nulmeting uit voordat je een funderingsherstelproject start. Dit voorkomt onnodige kosten en schade.
Controleer of je funderingscode is goed. Dit is belangrijk bij de aankoop van een woning.
Overweeg een funderingsonderzoek in fase 1 of 2 als er twijfel is over de staat van de fundering.
Plan voldoende tijd en budget in voor het project. De kosten en tijdsplanning zijn vaak hoger dan verwacht.
Houd rekening met grondvervuiling, dit kan het project aanzienlijk duurder maken.
Bespreek duidelijk de kostenverdeling met buren in het geval van gemeenschappelijke muren of woningen.

Conclusie

Funderingsherstel in Amsterdam is een ingrijpende bouwkundige ingreep die aanzienlijke kosten en tijdsinvesteringen vereist. De gemiddelde kosten per vierkante meter lopen van € 1500 tot € 3000, afhankelijk van het type fundering en de benodigde verbouwingen. Buiten de funderingsherstel zelf zijn ook kosten voor administratie, vergunningen, en eventuele grondvervuiling van belang.

Het is daarom essentieel om vooraf een nulmeting en funderingsonderzoek uit te voeren. Dit voorkomt onnodige kosten en overlast later. Voor wie overweegt een woning te kopen of te herstellen, is een funderingscode en eventueel verplicht herstel belangrijke aandachtspunten.

Door goed geïnformeerd te zijn over de kosten, tijdsplanning, en risico’s, kunnen eigenaren en kopers betere beslissingen nemen en mogelijke problemen voorkomen.