Nieuwe funderingen en bebouwingskenmerken in het Beschermd Stadsgezicht Kralingen

Inleiding

Het Beschermd Stadsgezicht Kralingen is een geografisch en cultureel belangrijk deelgebied in de stad Rotterdam. Het is een woonwijk met een rijke historische bouwgeschiedenis en een diversiteit aan stijlen, die samen een uniek stadsbeeld vormen. In het kader van het Meerjarenprogramma actualisering bestemmingsplannen wordt het huidige bestemmingsplan vernieuwd. Het nieuwe plan biedt een uitgebreidere bescherming en bevat aangepaste regels voor bebouwing, uitbreiding en vernieuwing.

In deze artikel wordt ingegaan op de bouwgeschiedenis van Kralingen, de rol van funderingen en constructies in de huidige situatie, en de specifieke kenmerken van de Avenue Concordia, een straat die sterk verbonden is met de architectonische en stedelijke ontwikkeling van het gebied. Het artikel is opgebouwd rondom de fysieke kenmerken van het plangebied, historische ontwikkelingen, huidige bestemmingsregels en mogelijke toekomstige ontwikkelingen, met een nadruk op de Avenue Concordia.

Historische context en bouwgeschiedenis van Kralingen

Het plangebied van het Beschermd Stadsgezicht Kralingen ligt tussen de Kralingse Plaslaan/Kralingseweg, Burgemeester Oudlaan, Oostzeedijk/Honingerdijk, Voorschoterlaan, Oudedijk en Mecklenburglaan. Het gebied omvat een mix van woningtypen en bouwstijlen, variërend van klassieke villa’s uit de jaren 1900 tot moderne woningbouwprojecten uit de jaren 1980.

De wijk Kralingen kent een langere bouwgeschiedenis. In de tweede helft van de negentiende eeuw werd de buitenplaats Honingen aangekocht door de gemeente Kralingen. Rond 1872 werden percelen op deze locatie geveild, wat leidde tot de opkomst van villa’s, vooral rond de grote en kleine vijver. Een van de bekendere projecten is de “Wagnerhof”, een ensemble van Jugendstilvilla’s uit 1904, ontworpen door bouwondernemer J. Dulfer.

In 1895 werd Kralingen geannexeerd door de gemeente Rotterdam, wat leidde tot een uitbreiding van de arbeiderswoningenbouw. De Oudedijk, oorspronkelijk een buitentraject, werd getransformeerd tot een stadsstraat. In de jaren 1897 en 1883 werden de Voorschoterlaan en de Avenue Concordia aangelegd, respectievelijk genoemd naar de bouwmaatschappij die daar betrokken was. Deze straten werden gemaakt als een verbinding tussen de woonwijken en het centrum en zijn ontworpen met aaneengesloten gevelwanden in neorenaissance- en Jugendstilstijl.

De Avenue Concordia, genoemd naar de bouwmaatschappij Concordia, is een van de meest herkenbare straten in het plangebied. Deze straat werd in 1883 aangelegd en is bekend om haar luxe herenhuizen, vaak uitgevoerd in neorenaissancestijl met rijke stucdecoraties. Het is een voorbeeld van de stedelijke expansie die in die tijd plaatsvond, waarbij de woningbouw voor een hogere sociale klasse centraal stond.

Bouwkenmerken en funderingen in Kralingen

De bebouwing in Kralingen is zeer divers in karakter en bouwstijl, variërend van klassieke villa’s tot moderne woningbouwprojecten. In het plangebied komen verschillende bouwperiodes en constructiemethoden voor, die allemaal hun eigen kenmerken en uitdagingen met zich meebrengen bij eventuele renovaties of aanpassingen.

De Avenue Concordia is een voorbeeld van de neorenaissancebouw uit de late negentiende eeuw. Deze woningen zijn vaak opgeleverd met zware funderingen, gemaakt van beton of massieve stenen. De stucdecoraties en detailwerken zijn typisch voor deze bouwperiode, maar vereisen ook extra aandacht bij restauraties. De huidige bestemmingsplannen leggen uit dat het bestaande gebruik met kleine verschuivingen verder voortgezet kan worden. Dit betekent dat herstel en renovatie van deze panden mogelijk zijn, maar dat afwijkingen van de oorspronkelijke gevels of bouwmethoden in bepaalde gevallen beperkt kunnen zijn.

In het plangebied zijn ook woningen te vinden uit de jaren 1960 en 1980. Deze woningen zijn meestal opgeleverd met platte funderingen, gemaakt van gewapend beton. De jaren 1960 zijn gekenmerkt door rechthoekige vormen, lichtgekleurde materialen en grote glasvlakken, zoals te zien in de portieketagewoningen aan de Louise de Collignylaan. De jaren 1980 brachten de opkomst van patiowoningen met gesloten straatgevels en open patios, zoals te zien in het deelgebied tussen de Kortekade en het landgoed Ypenhof.

De bebouwing in het gebied is voornamelijk gericht op wonen, met een aantal instellingen zoals scholen en kerken. De huidige regels in het bestemmingsplan stellen dat het voortbestaan van monumentale panden gewaarborgd is, maar dat het algehele vervangen van individuele woningen of zelfs complexen mogelijk is. Dit betekent dat ook de Avenue Concordia, alhoewel historisch waardevol, in theorie opnieuw bebouwd kan worden, mits dit binnen de regels van het bestemmingsplan valt.

Bestemmingsplan en bebouwingsregels

Het huidige bestemmingsplan voor het Beschermd Stadsgezicht Kralingen is een conserverend plan, wat betekent dat de bestaande ontwikkelingsmogelijkheden en ruimtelijke flexibiliteit behouden blijven. Het plangebied is iets groter dan het vorige plan, omdat het nu het volledige door het Rijk vastgestelde beschermde stadsgebied omvat.

De bebouwing in het plangebied is precies ingetekend, met duidelijke regels voor aan- en bijgebouwen. De voortuinen en tuinen rond de hogere woongebouwen hebben de bestemming “Tuin – 1”, waarin geen bebouwing of parkeren toegestaan is. Terrasgrote percelen met parkeren hebben de bestemming “Verkeer – Erf”. Dit betekent dat het aangeven van parkeerplaatsen op die locaties wel is toegestaan, maar dat er beperkingen zijn voor het aanleggen van extra wooneenheden of bijgebouwen.

De Avenue Concordia en Voorschoterlaan vormen twee van de meest herkenbare straten in het gebied. Deze straten zijn gekenmerkt door hun statige aaneengesloten bebouwing en breed laanprofiel. De panden zijn individueel of in kleine series gebouwd, in een variatie aan bouwstijlen die typisch zijn voor de periode rond 1900. Deze bouwstijlen zijn onder meer Neorenaissance en Jugendstil, met rijke stucdecoraties en duidelijke horizontale gevelindelingen.

In het kader van het nieuwe bestemmingsplan is het wenselijk om de huidige bebouwingskenmerken en de historische waarde van de panden zo veel mogelijk te behouden. Er is ruimte voor aanpassingen, zoals renovaties en vernieuwingen, maar er zijn ook beperkingen op het niveau van de funderingen, de constructies en de gevels. Deze beperkingen zijn vooral gericht op het behoud van het stadsbeeld en het voorkomen van een overbodige verstedelijking van het gebied.

Toekomstige ontwikkelingen en horeca

De Kortekade is een belangrijke doorgangsweg tussen de Oudedijk en het Kralingse Bos. De fysieke verbetering van deze straat heeft bijgedragen aan de aantrekkelijkheid van de wijk, vooral door de aanwezigheid van horeca-inrichtingen. Het wenselijk is om deze horecabeleiding verder uit te breiden, met name in het kader van de verdere ontwikkeling van het Kralingse Bos als recreatiegebied.

De Lusthofstraat, tussen de Lambertusstraat en de Voorschoterlaan, heeft een gemengde functie van winkel, wonen en verkeer. In de afgelopen jaren is er sprake van een positieve ontwikkeling, met het vestigen van nieuwe ondernemers en een kwalitatieve verbetering van de straat. Om deze ontwikkeling verder te stimuleren, is er ruimte voor nieuwe horecabeleiding die goed aansluit bij het winkelend publiek.

Bij de Avenue Concordia is het wenselijk om de historische kenmerken van deze straat te behouden, maar er is ook ruimte voor het aanpassen van horecabeleiding in overeenstemming met de bestaande bebouwing. De regels voor het aanleggen van terrassen en parkeerplaatsen zijn duidelijk gesteld in het bestemmingsplan, wat een uitgangspunt biedt voor eventuele toekomstige projecten.

Conclusie

Het Beschermd Stadsgezicht Kralingen is een stadsdeel met een rijke bouwgeschiedenis en een diversiteit aan stijlen en functies. Het huidige bestemmingsplan stelt duidelijke regels voor het voortbestaan en de vernieuwing van de bebouwing, met een nadruk op het behoud van het stadsbeeld en de historische waarde van de panden. In het kader van het nieuwe bestemmingsplan is het mogelijk om aanpassingen aan te brengen, zoals renovaties en horecabeleiding, mits deze binnen de regels vallen.

De Avenue Concordia is een voorbeeld van de luxe herenhuizen uit de late negentiende eeuw en dient als een belangrijk onderdeel van het stadsbeeld van Kralingen. De funderingen en constructies van deze panden zijn zorgvuldig uitgevoerd en vereisen bij eventuele renovaties extra aandacht. Het plangebied is in de afgelopen decennia relatief stabiel gebleven, met beperkte ruimtelijke veranderingen, en de huidige regels zorgen voor een verder behoud van deze stabiliteit.

Voor toekomstige ontwikkelingen, zoals horecabeleiding of aanpassingen aan woningen, zijn de regels van het bestemmingsplan een duidelijk kader. Het wenselijk is om deze regels te volgen, zowel om de historische waarde van het gebied te behouden als om de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van het stadsdeel te vergroten.

Bronnen

1. Beschermd Stadsgezicht Kralingen