Het funderingslabel als hulpmiddel in de woningbouwmarkt: transparantie of verwarring?

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

Inleiding

De introductie van het funderingslabel in Nederland is bedoeld om kopers en verkopers van woningen transparantie te bieden over de staat van de fundering. Het label, dat overeenkomsten vertoont met het bekende energielabel, is ontwikkeld om het risico op funderingsproblemen in kaart te brengen. Het label wordt ingedeeld in vijf categorieën, van A tot E, waarbij A staat voor een lage risico op funderingsproblematiek en E voor een urgentie die herstel noodzakelijk maakt. Het funderingslabel is niet verplicht, maar het is verplicht opgenomen in taxatierapporten sinds juni 2021.

Hoewel het funderingslabel in principe een waardevolle tool is voor de woningmarkt, zijn er ook veel kritische stemmen. Veel woningeigenaren en kopers vragen zich af hoe betrouwbaar het label is en of het daadwerkelijk een waardevolle inzicht geeft in de staat van een woning. In dit artikel bespreken we de achtergrond, werking en betrouwbaarheid van het funderingslabel, evenals de voordelen en beperkingen ervan.

Wat is een funderingslabel?

Het funderingslabel is een instrument dat is ontwikkeld om het risico op funderingsproblemen in woningen te signaleren. Het label wordt uitgereikt door het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) en is gebaseerd op een model genaamd FunderMaps. Dit model maakt gebruik van satellietbeelden, grondwaterstand, bodemsamenstelling en het type fundering om het risico in te schatten. De resultaten worden vervolgens ingedeeld in vijf categorieën, van A tot E:

Label A: Geen verhoogd risico op funderingsproblemen.
Label B: Minder dan 1% kans op funderingsproblemen.
Label C: 1-10% kans op funderingsproblemen.
Label D: 10-25% kans op funderingsproblemen.
Label E: Meerdere kansen op funderingsproblemen, urgentie is aanwezig.

Het funderingslabel is ontworpen om vergelijkbaar te zijn met het energielabel, wat inhoudt dat het een standaardisatie en transparantie creëert. In tegenstelling tot het energielabel, dat verplicht is, is het funderingslabel nog niet verplicht. Wel is het verplicht om het label op te nemen in taxatierapporten sinds juni 2021, zoals gemeld door het KCAF.

Het label is bedoeld om kopers, verkopers en makelaars inzicht te geven in de risico’s die met een woning verbonden zijn. Het is een initiatief van de woningmarkt, waarbij makelaars en taxateurs actief betrokken zijn om de transparantie te verhogen. Toch zijn er ook kritische opmerkingen over de betrouwbaarheid van het label.

Hoe werkt het funderingslabel?

Het funderingslabel is gebaseerd op het FunderMaps-model, een systematische methode om het risico op funderingsproblemen te bepalen. Het model maakt gebruik van meerdere factoren, waaronder satellietbeelden, de grondwaterstand, de bodemsamenstelling en het type fundering dat is gebruikt. Op basis van deze gegevens worden de risico’s ingedeeld in vijf categorieën, zoals eerder beschreven.

Hoewel het model technisch onderbouwd is, zijn er ook beperkingen. Het label is een indicatie en geeft geen garantie voor de werkelijke staat van de fundering van een woning. In sommige gevallen kan een woning een slechtere score krijgen dan de werkelijke situatie aangeeft. Bijvoorbeeld, een woning die al jaren geleden een nieuwe fundering heeft gekregen, kan toch een risico-klasse D of zelfs E krijgen. Dit is het gevolg van de algemene aard van de data die wordt gebruikt. Het label is daarom geen vervanging voor een funderingsonderzoek door een gespecialiseerd bedrijf.

De testfase van het funderingslabel is al vroegtijdig beëindigd vanwege klachten en twijfels over de betrouwbaarheid. Het is duidelijk dat het label een waardevolle hulpmiddel kan zijn, maar het moet gezien worden als een richtlijn en niet als een absoluut bewijs van de staat van een woning.

De betrouwbaarheid van het funderingslabel

De betrouwbaarheid van het funderingslabel is een van de hoofdvragen die opkomen bij kopers en verkopers. Hoewel het label is ontworpen om transparantie te bieden, zijn er veel twijfels over hoe accuraat de informatie is. Een van de problemen is dat de informatie die wordt gebruikt, vaak algemeen is en niet specifiek op de woning gericht is.

Een voorbeeld hiervan is een woning die al jaren geleden is herfunderd. Deze woning kan toch een risico-klasse D of E krijgen, omdat het model geen rekening houdt met herstelwerkzaamheden of de recente staat van de fundering. Dit is een beperking van het huidige systeem en benadrukt de noodzaak van een funderingsonderzoek door een gespecialiseerde partij.

Daarnaast is er ook kritiek op de methode van het model zelf. Het FunderMaps-model is gebaseerd op satellietdata en andere technische metingen, maar het is niet in staat om alle variabelen in kaart te brengen die van invloed zijn op de fundering van een woning. Deze beperkingen maken het label minder betrouwbaar dan wat sommigen mogelijk verwachten.

De testfase van het funderingslabel is daardoor vroegtijdig beëindigd. Hoewel het label een waardevolle hulpmiddel kan zijn, is het nog niet verplicht en zijn er nog vragen over de betrouwbaarheid en toepasbaarheid ervan. Het is belangrijk om te beseffen dat het label een indicatie is en geen garantie voor de staat van de fundering.

Funderingsproblemen in Nederland

In Nederland zijn er veel woningen met funderingsproblemen. Het KCAF heeft gemeld dat ruim een miljoen woningen in Nederland funderingsproblemen hebben, waarvan 250.000 urgent. Deze problemen zijn vaak aanwezig bij woningen die voor 1970 zijn gebouwd, vooral op houten palen. Deze fundering was tot 1970 de belangrijkste methode en is nu kwetsbaar door de lage grondwaterstand.

Door de droogte van de afgelopen jaren staan houten funderingspalen vaak droog, wat leidt tot paalrot en verzakking. Verder is het heiwerk, dat gebruikt werd voor het plaatsen van palen, niet altijd goed uitgevoerd, wat ook tot funderingsproblemen kan leiden.

De gevolgen van funderingsproblemen zijn aanzienlijk. Herstelkosten lopen al gauw in de tienduizenden euro's en kunnen de verkoopprijs van een woning negatief beïnvloeden. Het is daarom belangrijk om voorafgaand aan de aankoop van een woning duidelijkheid te hebben over de staat van de fundering. Een bouwtechnische keuring kan nuttig zijn, omdat het rapport kan adviseren om een funderingsonderzoek uit te voeren als er problemen worden verwacht.

Het funderingslabel is ontworpen om inzicht te geven in deze risico's, maar het moet gezien worden als een eerste aanduiding. Voor een precieze beoordeling is een funderingsonderzoek nodig.

Risicogebieden en houten paalfundering

In bepaalde wijken in Nederland zijn de funderingsproblemen vooral geconcentreerd in gebieden waar woningen zijn gebouwd op houten paalfundering en waar de bodem minder draagkrachtig is. Deze zones zijn vaak in Zuid-Holland te vinden, waar de grond door de inklinking van veengronden continu daalt. In sommige gebieden daalt de grond met centimeters per jaar. Dit heeft geleid tot de verzakking van straten en huizen en maakt landbouwgronden onbruikbaar.

De dalende grondwaterstand is een andere belangrijke oorzaak van funderingsproblemen. Houten funderingspalen worden blootgesteld aan droogte en kunnen daardoor gaan rotten. Dit leidt tot vermindering van de draagkracht van de fundering en kan uiteindelijk tot de instorting van delen van de woning leiden.

Het funderingslabel kan in deze risicogebieden extra waardevol zijn. Het geeft kopers en verkopers inzicht in het risico op funderingsproblemen en kan helpen om beslissingen te nemen. Toch is het belangrijk om te beseffen dat het label een algemene indicatie is en geen vervanging is voor een funderingsonderzoek.

De rol van het funderingslabel in de woningmarkt

Het funderingslabel heeft het potentieel om een waardevolle rol te spelen in de woningmarkt. Het biedt transparantie over funderingsproblemen en kan helpen bij het bepalen van de waarde van een woning. Kopers en verkopers kunnen beter beslissen op basis van het label, wat kan leiden tot eerlijkere prijsvorming en minder risico’s.

In de praktijk is het label echter nog niet verplicht en zijn er twijfels over de betrouwbaarheid. Het label kan niet als een garantie voor de staat van een woning worden gezien. Voor een precieze beoordeling is een funderingsonderzoek nodig. Makelaars en taxateurs adviseren daarom vaak om een funderingsonderzoek te laten uitvoeren, vooral in risicogebieden of bij woningen met een houten paalfundering.

Het label kan ook invloed hebben op de verkoopprijs van een woning. Een woning met een slechter funderingslabel kan lager worden geprijsd dan een woning met een beter label. Dit kan echter ook tot onverwachte kosten leiden, omdat het label niet altijd de werkelijke staat van de fundering weergeeft.

De toekomst van het funderingslabel

De toekomst van het funderingslabel is nog niet duidelijk. De testfase is vroegtijdig beëindigd vanwege klachten en twijfels over de betrouwbaarheid. Het is nog niet duidelijk of het label verplicht zal worden of of het verder zal worden uitgerolled in de woningmarkt.

Er zijn echter voorstellen om het label te verbeteren. De huidige methode kan aangepast worden om rekening te houden met herstelwerkzaamheden en recente veranderingen in de staat van een woning. Daarnaast kan het model verder worden uitgebreid om meer variabelen in kaart te brengen die van invloed zijn op de fundering.

Het is belangrijk dat het label verder wordt ontwikkeld en verbeterd, zodat het een waardevolle hulpmiddel kan zijn voor de woningmarkt. Het moet gezien worden als een eerste aanduiding van het risico en niet als een absoluut bewijs van de staat van een woning.

Conclusie

Het funderingslabel is ontworen als een hulpmiddel om kopers en verkopers transparantie te bieden over de staat van de fundering van een woning. Het label is vergelijkbaar met het energielabel en geeft het risico op funderingsproblemen in vijf categorieën aan. Het label is gebaseerd op het FunderMaps-model, dat gebruik maakt van satellietbeelden, grondwaterstand, bodemsamenstelling en type fundering.

Hoewel het label een waardevolle inzicht kan bieden, zijn er ook kritische opmerkingen over de betrouwbaarheid. Het label is een indicatie en geeft geen garantie voor de werkelijke staat van de fundering. Voor een precieze beoordeling is een funderingsonderzoek nodig. Het label kan een waardevolle rol spelen in de woningmarkt, maar het moet gezien worden als een eerste aanduiding van het risico.

In Nederland zijn er veel woningen met funderingsproblemen, vooral woningen die voor 1970 zijn gebouwd op houten paalfundering. De lage grondwaterstand en droogte hebben geleid tot paalrot en verzakking. Het funderingslabel kan inzicht geven in deze risico’s, maar het moet vergezeld gaan van een funderingsonderzoek.

De toekomst van het funderingslabel is nog onzeker. De testfase is vroegtijdig beëindigd vanwege klachten en twijfels over de betrouwbaarheid. Het is nog niet duidelijk of het label verplicht zal worden of of het verder zal worden uitgerolled. Er zijn echter voorstellen om het label te verbeteren, zodat het een waardevolle hulpmiddel kan zijn voor de woningmarkt.

Het funderingslabel is een stap in de richting van meer transparantie in de woningmarkt. Het kan helpen om onverwachte kosten te voorkomen en betere beslissingen te nemen. Het is echter belangrijk om te beseffen dat het label een indicatie is en geen garantie is voor de staat van de fundering.

Bronnen

huis
label