Funderingsrisico’s en verzakkingen: hoe herken je het en wat kun je doen?

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

Funderingsproblemen en funderingsrisico’s vormen voor veel huisbezitters een groeiend onzekerheid. Ze kunnen leiden tot funderingsverzakkingen, scheurvorming en daarmee ook tot aanzienlijke herstelkosten en verlies aan woningwaarde. In dit artikel behandelen we de oorzaken, herkenbare signalen en mogelijke oplossingen voor funderingsproblemen, met een focus op preventie, herstel en waardebepaling. We geven ook praktische richtlijnen voor kopers, verkopers en eigenaren in situaties waarin funderingsrisico’s aanwezig zijn.

Wat zijn funderingsproblemen en funderingsrisico’s?

De fundering van een woning is de basis van de constructie. Als deze basis verzwakt, kunnen problemen ontstaan, zoals verzakkingen of scheuren in muren en plafonds. Funderingsproblemen worden vaak zichtbaar wanneer de woning al schade oploopt, maar funderingsrisico’s zijn vaak minder zichtbaar en kunnen zich later opdoen.

Een funderingsrisico betekent dat de fundering minder sterk is dan voorzien, zonder dat er al sprake is van zichtbare schade. Dit kan het geval zijn bij woningen die zijn gebouwd op veenachtige ondergrond, waarbij houten palen gebruikt zijn. Deze palen zijn goed bestand onder water, maar gaan rotten als de grondwaterstand daalt, waardoor zuurstof aanwezig is. Dit rottingsproces kan maanden of jaren duren voordat het leidt tot zichtbare schade.

Daarnaast kunnen funderingsproblemen ontstaan door natuurlijke processen zoals veenoxidatie en variaties in grondwaterstanden. Ook kan het klinken en zwellen van klei leiden tot ongelijkmatige druk op de fundering, wat op termijn kan resulteren in verzakkingen.

Oorzaken van funderingsproblemen

Er zijn verschillende oorzaken voor funderingsproblemen, waarbij zowel natuurlijke als menselijke factoren een rol spelen:

Houten palen en grondwaterstand: Veel woningen zijn in het verleden gebouwd op houten palen, die goed functioneerden zolang ze volledig onder water bleven. Echter, als de grondwaterstand daalt, kunnen deze palen gaan rotten. Dit vermindert de draagkracht van de fundering en kan uiteindelijk leiden tot verzakkingen.
Veenoxidatie: Bij veenachtige grond wordt de bodem verder verlaagd als het veen droogt en oxiderend wordt. Deze vermindering van de bodemhoogte kan de fundering ondersteuning ontnemen, wat op termijn tot verzakkingen kan leiden.
Grondwaterbeheer: Te hoge of te lage grondwaterstanden kunnen de stabiliteit van de fundering negatief beïnvloeden. Ongecontroleerd waterbeheer kan leiden tot klinken of zwellen van de grond, wat op zijn beurt kan resulteren in scheurvorming.
Bouwfouten: Fouten tijdens de constructie van de fundering of tijdens het uitvoeren van latere renovaties kunnen de stabiliteit van de fundering ondermijnen. Dit kan het geval zijn bij onvoldoende grondverbetering of bij het aanbrengen van nieuwe constructies zonder voldoende onderzoek.
Structuurveranderingen in de omgeving: De aanleg van bruggen, tunnels of aquaducten kan invloed hebben op de waterkering en daarmee indirect op de fundering van nabijgelegen woningen. Dit geldt vooral voor constructies die een groot openbaar belang dienen, maar die niet voldoen aan de meest recente normen of voorwaarden.

Herkenbare signalen van funderingsproblemen

Het is belangrijk om op tijd signalen van funderingsproblemen te herkennen. De volgende dingen kunnen wijzen op een zwakke fundering:

Scheuren in muren en plafonds: Horizontale of diagonale scheuren, vooral in metselwerk, zijn duidelijke indicatoren van beweging in de fundering.
Deuren en ramen die niet goed sluiten: Dit kan het geval zijn als de structuur van de woning is veranderd door verzakkingen.
Verzakkingen in de vloer: Bijzonder zichtbaar in de begane grond, zoals de voordeur of trap, kunnen duiden op een verzwakte fundering.
Scheve kozijnen of muren: Dit wijst op ongelijke beweging in de bouw.
Kreunende of piepende geluiden: Geluiden die tijdens het lopen of bij weersveranderingen hoorbaar zijn, kunnen wijzen op spanning in de structuur.
Verkruimeling of losheid van muren: Bij oude woningen kan dit het geval zijn bij schade aan de fundering of muren.

Wat te doen bij funderingsproblemen?

Als je vermoedt dat je woning funderingsproblemen heeft, zijn er verschillende stappen die je kunt ondernemen:

1. Een inspectie laten uitvoeren

Een professionele inspectie is essentieel om de oorzaak van mogelijke funderingsproblemen te achterhalen. Dit kan door een bouwkundig adviesbureau of een geotechnisch ingenieur. In sommige gevallen is ook een grondonderzoek nodig om de stabiliteit van de ondergrond te bepalen.

2. Proactief waterbeheer

Bij woningen op veenachtige grond of met houten palen is het beheer van de grondwaterstand essentieel. Een constante waterstand voorkomt rotting van houten palen en helpt bij het voorkomen van verzakkingen. In Rotterdam is bijvoorbeeld een gehele wijk gered van funderingsherstel door het juiste waterpeil te herstellen.

3. Herstelopties overwegen

Als funderingsproblemen zich al hebben voorgedaan, zijn er meerdere herstelopties beschikbaar:

Funderingsversterking: Dit kan gedaan worden met injectiebeton of met extra palen. Het is belangrijk om hierbij professioneel advies in te winnen.
Structuurherstel: Bij zichtbare schade aan muren, vloeren of daken is structuurherstel nodig. Dit kan bijvoorbeeld bestaan uit het opnieuw afbeelden van muren of het versterken van het plafond.
Rioleringsherstel: Een verouderd of defect rioolstelsel kan bijdragen aan verzakkingen en moet in dat geval vervangen worden.
Compartimentering van waterstanden: In sommige gevallen kan het opdelen van de grondwaterstanden helpen om de druk op de fundering gelijkmatiger te verdelen.

4. Subsidies of leningen

De verantwoordelijkheid voor de fundering ligt bij de eigenaar. Echter, in sommige gevallen bieden gemeenten subsidie of leningen aan voor funderingsherstel. Als de gemeente aangesloten is bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, is het mogelijk om een maatwerk-lening aan te vragen. Dit maakt herstelwerkzaamheden toegankelijker voor eigenaren die niet in staat zijn om de volledige kosten zelf te dragen.

Funderingsproblemen en woningwaarde

Funderingsproblemen hebben een directe invloed op de marktwaarde en WOZ-waarde van een woning. Wanneer een woning is onderhevig aan verzakkingen of scheuren, wordt dit zichtbaar en beïnvloedt het de beoordeling van de waarde. Ook funderingsrisico’s — zonder dat er al schade is — kunnen de waarde verminderen, omdat kopers hier rekening mee moeten houden bij een aankoop.

Er is echter weinig marktdata beschikbaar over de exacte invloed van funderingsproblemen op de verkoopprijs. Wat wel duidelijk is, is dat herstelkosten aanzienlijk kunnen zijn en dat kopers vaak verlangen dat de eigenaar deze vooraf dekt of dat er een vermindering van de verkoopprijs plaatsvindt.

Daarnaast zijn er geen regelingen waarbij de overheid schade aan de fundering vergoed. In de meeste gevallen is de eigenaar zelf verantwoordelijk voor de kosten van herstel. Verzekeringen zoals de reguliere opstalverzekering sluiten funderingsproblemen meestal niet in, tenzij er een specifieke aanvullende verzekering voor is afgesloten.

Funderingsproblemen bij verkoop en aankoop

Bij de verkoop of aankoop van een woning spelen funderingsproblemen of risico’s een belangrijke rol. Beide partijen hebben wettelijke aansprakelijkheden en verplichtingen.

1. Informatieplicht van de verkoper

Een verkoper heeft een informatieplicht. Als er bekend is dat er funderingsproblemen zijn, moet dit aan de koper worden meegedeeld. Dit geldt ook voor risico’s, zoals de aanwezigheid van houten palen op een terrein waar de grondwaterstand is gedaald. Als de verkoper dit niet doet, loopt hij of zij het risico op een rechtszaak over verborgen gebreken.

2. Taxatie en funderingslabel

Sinds 1 juli 2021 moeten taxateurs tijdens een waardebeoordeling extra aandacht besteden aan funderingsproblemen. Ze gebruiken de informatie van het KCAF (Kenniscentrum Aardbevings- en Funderingsrisico’s) om risico’s in kaart te brengen. Een funderingslabel kan in de toekomst zorgen voor duidelijkheid over de staat van de fundering. Het KCAF werkt samen met onder meer de Vereniging Eigen Huis aan deze initiatieven.

3. Aankoop: wat kun je doen als koper?

Als koper kun je via een makelaar of direct bij de gemeente informatie verkrijgen over mogelijke funderingsproblemen. In het geval van een wettelijke verplichting, zoals bij een hypotheekaanvraag, wordt vaak een taxatie uitgevoerd. Dit is ook een goed moment om mogelijke funderingsrisico’s te laten onderzoeken.

Het is verstandig om in zo’n geval ook een grondonderzoek of funderingsinspectie aan te vragen. Dit kan eventuele risico’s onthullen die vooraf niet duidelijk zijn.

Wat als de fundering volledig is verloren?

In uiterste gevallen, zoals bij een volledig verloren fundering, is herstel niet altijd mogelijk. In dergelijke gevallen kan het noodzakelijk zijn om de woning volledig te slopen of te versterken. Hierbij is het belangrijk om professioneel advies in te winnen en rekening te houden met de veiligheid van de woning.

Een voorbeeld hierbij is een woonboerderij die volledig is gestript en waarbij de nieuwe binnenwanden zijn opgetrokken zonder grondverbetering. Dit leidde tot serieuze funderingsproblemen. Had er eerst een grondonderzoek plaatsgevonden, was het mogelijk om deze schade te voorkomen.

Samenwerking tussen gemeenten en eigenaren

De verantwoordelijkheid voor funderingsherstel ligt bij de eigenaar, maar gemeenten kunnen een rol spelen in het ondersteunen van herstelmaatregelen. De meeste gemeenten hanteren de bouwregels, waaronder de eisen voor veiligheid en stabiliteit van woningen. Als een woning een funderingsprobleem heeft, moet de gemeente meestal ervoor zorgen dat dit niet leidt tot een veiligheidsrisico.

Daarnaast zijn er initiatieven zoals het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, waarbij de eigenaar een maatwerk-lening kan aanvragen. Deze lening is afhankelijk van de financiële mogelijkheden van de eigenaar en helpt bij het maken van herstelwerkzaamheden.

Toekomstige ontwikkelingen en voorbeelden

De dreiging van funderingsproblemen is niet statisch. Door veranderingen in klimaat, waterbeheer en bouwpraktijken kan het aantal woningen met funderingsproblemen toenemen. Het is daarom belangrijk om vooraf te investeren in onderzoek en preventie.

Een goed voorbeeld is de stad Rotterdam, waar een gehele wijk gered is van funderingsherstel door het juiste waterpeil te herstellen. Dit toont aan dat het beheer van de grondwaterstand essentieel is bij het voorkomen van verzakkingen.

Daarnaast werkt het KCAF samen met andere partijen aan het ontwikkelen van een funderingslabel. Dit label zou de koper of verkoper een duidelijke indicatie geven over de staat van de fundering. Het zou ook helpen bij de waardebepaling en kan eventueel leiden tot een verhoogde transparantie in de woningmarkt.

Conclusie

Funderingsproblemen en funderingsrisico’s zijn complexe kwesties die zowel technische, juridische als financiële aspecten bevatten. Ze kunnen leiden tot aanzienlijke schade aan een woning en hebben een directe invloed op de marktwaarde. Het is daarom belangrijk om funderingsproblemen vroegtijdig te herkennen en te behandelen.

Preventie, zoals het beheren van de grondwaterstand en het uitvoeren van grondonderzoeken, kan veel schade voorkomen. Bij bestaande problemen zijn er meerdere herstelopties beschikbaar, variërend van funderingsversterking tot structuurherstel. Bovendien kunnen subsidies en leningen beschikbaar zijn om eigenaren te ondersteunen bij herstel.

Bij verkoop of aankoop van een woning is het essentieel dat zowel koper als verkoper zich bewust zijn van mogelijke funderingsrisico’s. Een transparante communicatie en gebruik van professioneel advies zorgt voor een veilige en eerlijke overdracht.