Mag de fundering van een uitbouw van buren op jouw grond?

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

Wanneer buren een uitbouw aanleggen aan de erfgrens, is het niet ongebruikelijk dat de fundering of zelfs een deel van de muur op jouw grond komt te liggen. Dit kan leiden tot juridische en bouwkundige vragen: is dat toegestaan zonder toestemming van de aangrenzende eigenaar? Wat zijn de bouwtechnische en juridische voorwaarden? En wat zijn de rechten en verantwoordelijkheden van alle betrokken partijen?

Op basis van praktijkvoorbeelden, adviezen van experts en juridische regels is duidelijk dat het zonder overleg of toestemming beginnen met graven of bouwen op een perceel van een ander eigenaar niet alleen onbeleefd, maar ook potentiële juridische risico’s met zich meebrengt. In dit artikel wordt ingegaan op de juridische en technische kwesties rondom funderingen op de grond van buren, met aandacht voor bouwtechnische eisen, burenrecht en het belang van duidelijk overleg.

Juridische context van bouwen op de erfgrens

Het feit dat buren willen bouwen op de erfgrens betekent niet automatisch dat dat ook mag zonder toestemming van de aangrenzende eigenaar. In de meeste gevallen is er sprake van een erfgrensovereenkomst, die vaak verwerkt is in de notariele akte van het perceel. Deze akte kan regels bepalen over eventuele toestemmingen voor uitbouw of het plaatsen van funderingen op de grond van een ander. Echter, zoals in het geval van Marijk uit de bronmateriaal blijkt, kan het ook voorkomen dat in de akte niets expliciet staat over deze aangelegenheid. In dat geval is het juridische kader minder duidelijk en hangt het van het specifieke geval af.

Erfgrensovereenkomst en burenrecht

In het burenrecht wordt gelet op de balans van belangen tussen de aangrenzende partijen. Dit houdt in dat een uitbouw op de erfgrens niet mag leiden tot onevenredige belastingen voor de aangrenzende partij, zoals hinder, lichtverlies of verlies aan eigendomsrechten. Een fundering of muur op jouw grond kan bijvoorbeeld het gebruik van jouw tuin belemmeren of leiden tot technische problemen zoals wateroverlast of druk op de grond.

Er is ook sprake van een verplichting tot overleg. Buren hebben niet alleen het recht, maar ook het verantwoordelijkheid om hun plannen goed te communiceren. In het geval van Marijk, bijvoorbeeld, werd ze ruw gewekt door een graafmachine die zonder voorafgaand overleg in hun tuin begon te graven. Dit gedrag is niet alleen onbeleefd, maar ook in strijd met de beginselen van het burenrecht en kan leiden tot civiele aansprakelijkheid.

Toestemming en vergunningen

Als buren willen bouwen op de erfgrens, moeten ze in de meeste gevallen een omgevingsvergunning aanvragen. De gemeente is verantwoordelijk voor het toezicht op het naleven van de bouwregels, maar heeft niet altijd de mogelijkheid om te controleren of de grond die wordt gebruikt voor de fundering daadwerkelijk van de buren is. Daarom is het belangrijk dat de aangrenzende eigenaar zelf controleert of er sprake is van een legale uitbouw of eventueel een illegale aanbouw op de erfgrens.

Bij illegale aanbouw is het mogelijk om juridische stappen te ondernemen, zoals een civiele aansprakelijkheidsprocedure. In dat geval kan een rechter beslissen dat de aanbouw moet worden gesloopt of aangepast, of dat schadevergoeding betaald moet worden.

Bouwkundige eisen voor funderingen op de grond van buren

Niet alleen juridisch, ook bouwkundig zijn er belangrijke aandachtspunten wanneer funderingen of muren op de grond van een ander eigenaar komen te liggen. Een fundering moet namelijk voldoen aan bepaalde technische eisen om de bouwconstructie te dragen en om langdurige schade te voorkomen.

Draagkracht en stabiliteit

Een fundering die geplaatst wordt op jouw grond moet voldoen aan de draagkrachtige eisen van de bouwtechniek. Dit betekent dat de fundering niet alleen sterk genoeg moet zijn om de uitbouw van de buren te dragen, maar ook dat het geen negatieve invloed mag hebben op de stabiliteit van jouw eigen woning of perceel.

In het advies van Jeroen-bart, bouwkundig ontwerpbureau, wordt onder andere genoemd dat een fundering die op jouw grond ligt, niet automatisch geschikt is voor eventuele toekomstige uitbouw van jouw kant. Dit is een belangrijk punt, omdat het betekent dat de buren verantwoordelijk zijn voor het zorgen van een fundering die technisch geschikt is voor de toekomstige uitbouw van beide partijen.

Herstel van de tuin

Een ander technisch aspect is het herstel van de tuin. Als buren zonder toestemming graven of funderen op jouw grond, is het van belang dat het perceel na de bouw volledig hersteld wordt. Dit betekent dat de gracht, beplanting en afwatering opnieuw in orde moeten zijn en geen schade mag blijven hangen aan de grondstructuur of de tuinopmaak.

In het geval van Marijk is duidelijk dat de tuin zonder voorafgaand overleg is berooid, wat niet alleen juridisch problematisch is, maar ook bouwkundig onverantwoord. Het herstel van het perceel is dan niet alleen een morele plicht, maar ook een technische vereiste om schade aan de grond of aan de toekomstige bouwplannen van de aangrenzende partij te voorkomen.

Overleg en akkoorden

In veel gevallen kan het conflict voorkomen worden door goed overleg en het sluiten van een akte of overeenkomst tussen de betrokken partijen. Deze akkoorden kunnen vastleggen hoe de fundering geplaatst wordt, of er sprake is van een mangeld muur (een muur die voor beide partijen een grens vormt), of er eventueel een overeenkomst is voor toekomstige uitbouw van de aangrenzende partij.

Mangeld muren

Een mangeld muur is een muur die voor beide partijen de grens vormt. In dat geval ligt de fundering en de muur op de grond van beide partijen, en is er sprake van een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de bouwconstructie. Dit kan technisch gezien gunstiger zijn, omdat de fundering in dat geval meestal sterker is uitgevoerd en geschikt is voor eventuele uitbouw van beide kanten.

Een voordeel van een mangeld muur is dat beide partijen een recht op onderhoud en instandhouding hebben. Dit betekent dat eventuele schade of slijtage niet alleen de verantwoordelijkheid is van één partij, maar dat beide partijen een rol spelen in de onderhoudsverplichting.

Akkoorden voor toekomstige uitbouw

Het is ook mogelijk om een akte te sluiten die bepaalt dat de fundering en eventueel een deel van de muur op jouw grond geplaatst wordt, maar dat dit toekomstig uitbouw door jouw kant mogelijk is. In dat geval is het verstandig om de fundering zodanig te ontwerpen dat het technisch geschikt is voor eventuele uitbreiding. Dit houdt bijvoorbeeld in dat de fundering voldoende diep en breed is, dat er voldoende ruimte is voor eventuele toekomstige muren, en dat de structuur voldoet aan de bouwtechnische eisen.

Aanbouw zonder toestemming: wat zijn de gevolgen?

Een van de belangrijkste vragen in het geval van Marijk was of de buren zomaar mogen bouwen zonder toestemming. Het antwoord ligt hier niet in een eenduidige "ja" of "nee", maar in de juridische en technische omstandigheden van het geval.

Juridische risico’s

Als buren zonder toestemming van de aangrenzende partij beginnen met graven of bouwen, kunnen ze zich blootstellen aan civiele aansprakelijkheid. In dat geval kan een rechter bepalen dat de aanbouw moet worden gesloopt of aangepast, of dat de aangrenzende partij een schadevergoeding mag eisen. Daarnaast kan het ook voorkomen dat de gemeente, bij toezicht, constateert dat er sprake is van een illegale aanbouw en dat dit leidt tot sancties of een opschorting van de bouw.

In het geval van Marijk is het bijvoorbeeld verstandig om de gemeente op de hoogte te stellen van de bouwzaak, zodat zij de situatie kunnen controleren en eventueel actie kunnen ondernemen.

Technische risico’s

Neben de juridische risico’s zijn er ook bouwkundige en technische risico’s. Als buren zonder toestemming en zonder overleg beginnen met graven of funderen, kunnen er schadegevallen optreden aan de grondstructuur of aan de aangrenzende woning. Dit kan leiden tot wateroverlast, instabiliteit in de grond of schade aan de fundamenten van de aangrenzende woning.

Daarnaast is het ook mogelijk dat de fundering niet technisch geschikt is voor toekomstige uitbouw van de aangrenzende partij. In dat geval kan het gebeuren dat de aangrenzende partij zich in de toekomst in de knoop zit met de bouwconstructie, omdat de fundering niet voldoet aan de eisen.

Praktische stappen voor de aangrenzende partij

Als jij de aangrenzende partij bent en buren beginnen met bouwen zonder toestemming of overleg, zijn er een aantal praktische stappen die je kunt ondernemen:

Stap 1: Overleg met de buren

Het eerste wat je kunt doen is overleg met de buren aangaan. Stel duidelijk vragen over hun bouwplannen, wat ze precies willen bouwen, waar de fundering geplaatst wordt, en of ze al een vergunning hebben. Als het overleg niet lukt, kun je overwegen om een mediator in te schakelen, die kan helpen bij het vinden van een gezamenlijke oplossing.

Stap 2: Aanvraag bouwplan bij de gemeente

Als het overleg niet lukt of als de buren niet willen uitleggen wat ze precies willen bouwen, is het verstandig om bij de gemeente aan te vragen of ze het bouwplan kunnen inzien. De gemeente is verantwoordelijk voor het toezicht op het naleven van de bouwvergunningen en kan eventueel constateren dat er sprake is van een illegale aanbouw.

Stap 3: Juridisch advies

Als er sprake is van onbeleefd gedrag of illegale bouw, is het verstandig om juridisch advies in te winnen. Een advocaat of notaris kan je helpen bij het opstellen van een civiele aansprakelijkheidsprocedure of het vastleggen van een juridische overeenkomst tussen de partijen.

Stap 4: Bewijsmateriaal vastleggen

Het is belangrijk om bewijsmateriaal vast te leggen, zoals foto’s van het bouwterrein, getuigenverklaringen of documenten die aantonen dat er zonder toestemming is gegraven of gebouwd. Dit kan belangrijk zijn bij juridische procedures of bij het aantonen van schade.

Conclusie

Bouwen op de erfgrens is geen eenvoudige aangelegenheid. Het betreft zowel juridische als bouwkundige kwesties, en vereist daarom een duidelijk overleg en een juridisch en technisch duidelijke overeenkomst. Als buren zonder toestemming van de aangrenzende partij beginnen met graven of bouwen, kunnen ze zich blootstellen aan juridische aansprakelijkheid, en kan het leiden tot schade aan de grondstructuur of aan de aangrenzende woning.

Het is verstandig om bij een dergelijke situatie proactief overleg aan te gaan, de bouwplannen in te zien bij de gemeente, en eventueel juridisch advies in te winnen. Daarnaast is het belangrijk om bouwkundige eisen en juridische regels te begrijpen, zodat eventuele risico’s en verantwoordelijkheden duidelijk zijn.

Zowel vanuit het burenrecht als vanuit het bouwrecht is het duidelijk dat het beginnen met bouwzaak zonder toestemming of overleg niet alleen onverstandig, maar ook potentiëel onwettig kan zijn. Het is daarom verstandig om duidelijk af te spreken hoe de fundering geplaatst wordt, of er sprake is van een mangeld muur, en of toekomstige uitbouw mogelijk is.

Bronnen

grond
buren