Uitgebreid funderingsonderzoek: methodiek, toepassingen en waarde voor eigenaren en professionals

Published by Redactie on juli 27, 2025 | Category fundering

Inleiding

Een funderingsonderzoek is een essentieel onderdeel van elke bouw- of renovatieproject, maar ook van belang bij eigendomsoverdracht of beleidvorming rondom funderingen en grondwater. Het doel van het onderzoek is om de staat van de fundering en de omliggende grond te beoordelen. Hierbij wordt een systeematische aanpak gevolgd, die afhankelijk is van de complexiteit en het doel van het onderzoek in verschillende fasen kan worden ingedeeld. De KCAF-richtlijn Funderingen Onder Gebouwen, die sinds 2023 een geïntegreerd kader biedt voor funderingsonderzoek, draagt bij aan een gestandaardiseerde en efficiënte methode.

In dit artikel wordt een gedetailleerde inzicht gegeven in het proces van funderingsonderzoek, met aandacht voor de fasen, technieken, toepassingen, kostenaspecten en de waarde voor verschillende doeleinden. De informatie is gebaseerd op betrouwbare bronnen van erkende funderingsonderzoeksbureaus en richtlijnen van de KCAF.

Funderingsonderzoek: doel en toepassingen

Een funderingsonderzoek is een uitgebreide inspectie van de fundering van een pand. Het onderzoek helpt om eventuele verzakkingen, scheuren of andere structurele problemen te identificeren. Funderingsproblemen kunnen ernstige schade veroorzaken als ze niet op tijd worden aangepakt. Een verkennend onderzoek biedt inzicht in de oorzaken van scheuren en verzakkingen en stelt professionals in staat om een passend herstelplan op te stellen.

Het onderzoek is vooral relevant in de volgende situaties:

Bij herstelwerkzaamheden: Hierbij wordt steekproefsgewijs een uitspraak gedaan over de staat van een pand. Doordat bouwkundige- en grondwaterspecialisten samenwerken, wordt een kloppende uitspraak gedaan die zowel eigenaren als investeerders kan helpen voorkomen dat onnodige, grootschalige herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd.
Bij eigendomsoverdracht: Een due diligence onderzoek brengt de ondergrondse risico’s van een pand in beeld. Dit omvat oude funderingsconstructies, bodemproblematiek en vochtproblematiek in kelders en souterrains.
Bij beleidvorming: Funderingsonderzoek helpt bij het vormen van beleid voor funderingen, peilbesluiten en rioleringen op basis van betrouwbare gegevens. Door inventarisaties van funderings-, bodem- en grondwatergegevens uit te voeren, worden modellen opgesteld en worden de onderzoeksinspanningen gestapeld af op de risico’s om tot een totaalbeeld te komen.

Fasen van funderingsonderzoek

Het funderingsonderzoek is vaak te splitsen in twee fasen: fase 1 en fase 2. De keuze van de fase hangt af van de complexiteit en het doel van het onderzoek.

Fase 1 funderingsonderzoek

Fase 1 is een bovengronds onderzoek dat snel inzicht biedt in de algemene conditie van de fundering. Technieken zoals lintvoegmeting en vloerwaterpassing worden gebruikt om de scheefstand van het gebouw en eventuele hoogteverschillen in kaart te brengen. Met deze fase krijgt de eigenaar snel een eerste indicatie van de staat van de fundering en eventuele problemen. Deze fase is vooral geschikt voor lichte inspecties of wanneer een snelle beoordeling nodig is.

Fase 2 funderingsonderzoek

Wanneer de situatie complexer is of gedetailleerde informatie nodig is, wordt het onderzoek uitgebreid naar fase 2. In deze fase wordt de fundering fysiek geïnspecteerd. De volgende technieken worden gebruikt:

Funderingsinspectie: Door het graven van inspectieputten wordt de funderingsconstructie blootgelegd en beoordeeld.
Grondwatermeting: Deze techniek helpt om te bepalen of funderingen voldoende beschermd zijn tegen vochtaantasting.

Fase 2 onderzoek is vaak nodig bij grotere projecten, zoals renovaties of splitsingen van panden. Het biedt een gedetailleerde beoordeling van de fundering en helpt om specifieke herstelmaatregelen te bepalen.

Uitvoering van funderingsonderzoek

Het funderingsonderzoek wordt uitgevoerd door erkende onderzoeksbureaus die ervaring hebben met zowel bovengrondse als ondergrondse inspecties. Deze bureaus volgen een gestandaardiseerde methodiek, zoals beschreven in de KCAF-richtlijn. De richtlijn is een geïntegreerde opvolger van de vroegere F3O-richtlijnen en biedt een eenduidige werkwijze voor het onderzoek en de beoordeling van ondiepe funderingen en houten palen.

Archiefonderzoek

Als eerste stap in het onderzoek wordt een archiefonderzoek uitgevoerd. Indien beschikbaar, worden de originele bouw- en funderingstekeningen van het pand bestudeerd. Ook worden eventuele verbouwingstekeningen, eerder uitgevoerde onderzoeken en peilbuisgegevens verzameld en bestudeerd. De informatie over de funderingsconstructie, aanlegdiepte en draagconstructie wordt geanalyseerd en betrokken bij de onderzoeksopzet en rapportage.

Visuele inspectie

De visuele inspectie is een belangrijk onderdeel van het funderingsonderzoek. Deze inspectie wordt zowel extern als intern uitgevoerd.

Externe inspectie: De buitenkant van het bouwwerk wordt geïnspecteerd op zichtbare gebreken, zoals scheuren, scheefstanden en wijkingen van kozijnen of metselwerk. De gevonden schades worden ingemeten, fotografisch vastgelegd en geanalyseerd op verband met de fundering.
Interne inspectie: De binnenzijde van het bouwwerk, inclusief de begane grond en eventueel de kruipkelder, wordt geïnspecteerd. Ook hier worden schades ingemeten en geanalyseerd.

Meet- en technische methoden

Naast visuele inspecties worden ook meet- en technische methoden ingezet. Deze hulpen bij het verkrijgen van gedetailleerde informatie over de fundering en de ondergrond.

Laser inmeting: Bij 3D-laserinmetingen worden nauwkeurige metingen uitgevoerd van de vloeren, wanden en andere elementen.
Waterpassing: Deze techniek helpt om hoogteverschillen en scheefstanden in kaart te brengen.
Grondwatermetingen: Door de grondwaterstand ten opzichte van NAP (Normaal Amsterdams Peil) te meten, kan worden bepaald of de fundering voldoende beschermd is tegen vocht.

Laboratoriumonderzoek en berekeningen

Indien nodig, worden laboratoriumonderzoeken uitgevoerd om de materialen van de fundering te beoordelen. Daarnaast worden draagkrachtberekeningen en proefbelastingen gedaan om de sterkte en stabiliteit van de fundering te bepalen.

Resultaten en rapportage

Na het uitvoeren van een funderingsonderzoek wordt een gedetailleerde rapportage samengesteld. Deze rapportage bevat een overzicht van de uitgevoerde onderzoeken, de bevindingen en de eventueel benodigde herstelmaatregelen. De rapportage helpt bij het opstellen van een passend herstelplan en zorgt ervoor dat de offerte voor herstelwerkzaamheden volledig is gebaseerd op feitelijke situaties.

De resultaten van het onderzoek kunnen onder meer zijn:

Inzicht in de staat van de fundering en benodigde herstelwerkzaamheden.
Mogelijke alternatieve maatregelen om herstelwerkzaamheden uit te stellen.
Een risicobeoordeling van eventuele funderingsrisico’s.
Het opstellen van een totaalbeleid voor het omgaan met problematiek rondom funderingen, grondwater, watergangen en riolering.

Kosten van funderingsonderzoek

De kosten van een funderingsonderzoek hangen af van verschillende factoren, zoals de grootte van het pand, de complexiteit van het probleem en de beschikbaarheid van bestaande informatie. Hoe meer informatie de eigenaar zelf kan aanleveren – zoals bouwtekeningen, geotechnische onderzoeken en constructieberekeningen – hoe minder werk er opnieuw hoeft te worden gedaan. Dit kan leiden tot kostenbesparingen, omdat onnodige onderzoeken voorkomen worden.

Waarom is funderingsonderzoek belangrijk?

Een funderingsonderzoek is belangrijk omdat het helpt om structurele problemen vroegtijdig op te sporen en de juiste maatregelen te nemen. Funderingsproblemen kunnen ernstige schade veroorzaken als ze niet tijdig worden aangepakt. Door een funderingsonderzoek te laten uitvoeren, kan schade worden voorkomen of herstelmaatregelen efficiënter worden gepland.

Daarnaast zorgt een funderingsonderzoek ervoor dat eventuele onnodige werkzaamheden worden voorkomen. Door een gedetailleerde inspectie en een grondige rapportage te hebben, is er een betere basis voor beslissingen over herstel- of renovatiemaatregelen.

Toepassingen van funderingsonderzoek

Een funderingsonderzoek heeft meerdere toepassingen, afhankelijk van de doelgroep en het doel van het onderzoek.

Voor eigenaren

Voor eigenaren is een funderingsonderzoek een waardevolle tool om eventuele problemen met de fundering te detecteren. Het onderzoek helpt om schade te voorkomen en de levensduur van het pand te verlengen. Ook bij verkoop van een woning is een funderingsonderzoek van belang, omdat het de koper inzicht geeft in de staat van het pand en eventuele risico’s.

Voor investeerders

Voor investeerders is een funderingsonderzoek een onderdeel van het due diligence proces. Het helpt om risico’s in kaart te brengen en beslissingen over investeringen in vastgoed op betrouwbare informatie te baseren.

Voor gemeenten en woningcorporaties

Voor gemeenten en woningcorporaties is een funderingsonderzoek een ondersteunend instrument bij beleidvorming en het vormen van richtlijnen voor funderingsconstructies, grondwaterbeheer en riolering. Door systematisch funderingsgegevens in te winnen, kunnen beleidsmaatregelen worden genomen die gericht zijn op het voorkomen van problemen.

Samenwerking en betrouwbaarheid

Het uitvoeren van een funderingsonderzoek vereist vaak samenwerking tussen bouwkundige- en grondwaterspecialisten. Deze samenwerking zorgt ervoor dat de uitspraken over de fundering en eventuele risico’s kloppen en dat er geen onnodige herstelmaatregelen worden genomen.

De betrouwbaarheid van het onderzoek is een belangrijk aspect. Funderingsonderzoek wordt uitgevoerd door erkende onderzoeksbureaus die voldoen aan de eisen van de KCAF-richtlijn. Deze richtlijn is beheerd door een richtlijncommissie die bestaat uit vertegenwoordigers van erkende bureaus, gemeenten en woningcorporaties. De richtlijn wordt periodiek bijgewerkt om technisch en inhoudelijk up-to-date te blijven.

Conclusie

Funderingsonderzoek is een essentieel onderdeel van elke bouw- of renovatieproject. Het helpt om structurele problemen vroegtijdig op te sporen en de juiste maatregelen te nemen. Door het uitvoeren van een gedetailleerd onderzoek, kan schade worden voorkomen, en worden herstelmaatregelen efficiënter gepland. Het onderzoek kan in twee fasen worden uitgevoerd, afhankelijk van de complexiteit en het doel. De resultaten van het onderzoek worden opgenomen in een gedetailleerde rapportage die helpt bij het opstellen van herstelplannen en beleidsmaatregelen.

Funderingsonderzoek is niet alleen van belang voor eigenaren, maar ook voor investeerders, gemeenten en woningcorporaties. Door samenwerking en toepassing van gestandaardiseerde richtlijnen, wordt zorg gezet dat het onderzoek betrouwbaar is en dat de uitspraken op feitelijke gegevens zijn gebaseerd. Het uitvoeren van een funderingsonderzoek is dus een waardevolle investering in de duurzaamheid en veiligheid van gebouwen.

Bronnen

onderzoek