Ontbindende voorwaarden voor funderingsproblemen bij de aankoop van een woning

Published by Redactie on juli 27, 2025 | Category fundering

Bij de aankoop van een woning is het verstandig om juridische en financiële risico's zoveel mogelijk te beperken. Een belangrijk instrument om dit te doen zijn ontbindende voorwaarden, waaronder ook funderingsclausules. Deze voorwaarden geven de koper de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden als er onaanvaardbare problemen worden ontdekt, bijvoorbeeld met de fundering van het huis. In dit artikel geef ik een gedetailleerde uitleg van wat funderingsclausules zijn, hoe ze in de praktijk worden toegepast en welke juridische en praktische overwegingen daarmee gepaard gaan. Bovendien leg ik uit welke andere ontbindende voorwaarden binnen de aankoopprocedure relevant kunnen zijn, met een focus op financiering en bouwkundige keuring.

Wat zijn ontbindende voorwaarden?

Ontbindende voorwaarden zijn clausules in een koopovereenkomst die de koper het recht geven om de koop te ontbinden als bepaalde voorwaarden niet worden vervuld. Deze voorwaarden zijn meestal opgenomen in het voorlopige koopcontract en worden vastgelegd bij het uitbrengen van het bod. Ze fungeren als een soort bescherming voor de koper, vooral in onzekere situaties, zoals bij het verkrijgen van financiering of bij het ontdekken van bouwkundige problemen.

Voorbeeld van een ontbindende voorwaarde

Een veelvoorkomend voorbeeld is het voorbehoud van financiering, waarbij de koper de koop kan ontbinden als hij binnen een bepaalde termijn geen hypotheek kan krijgen. Een soortgelijke clausule kan ook gelden voor funderingsproblemen. In dat geval kan de koper de koop afzeggen als er tijdens een inspectie of keuring ernstige funderingsproblemen worden ontdekt die niet bekend waren bij aankoop.

Funderingsclausules en funderingsproblemen

Rol van de koper en de verkoper

Een funderingsclausule benadrukt de onderzoeksplicht van de koper en de meldingsplicht van de verkoper. De koper wordt aangemoedigd om een grondige inspectie van de fundering uit te voeren, vaak met behulp van een professionele inspecteur. De verkoper daarentegen is verplicht om alle bekende informatie over eventuele funderingsproblemen te delen.

Het niet nakomen van deze verplichtingen kan leiden tot juridische geschillen na de verkoop. Daarom is het belangrijk dat zowel koper als verkoper duidelijk weten wat hun rechten en plichten zijn.

Vrijwaring van de verkoper

Veel funderingsclausules bevatten een vrijwaring voor de verkoper. Dit betekent dat de verkoper niet aansprakelijk is voor onbekende funderingsproblemen die pas na de verkoop aan het licht komen. Een dergelijke clausule beschermt de verkoper tegen claims van de koper, mits de verkoper al zijn plichten heeft vervuld (zoals het delen van bekende informatie over eventuele problemen).

Garanties

Sommige funderingsclausules kunnen ook garanties bevatten. In dat geval bevestigt de verkoper dat de fundering gedurende een bepaalde periode geen gebreken zal vertonen. Deze garanties zijn echter minder gangbaar dan vrijwaringen en vereisen meestal een aparte overeenkomst of verklaring.

Ontbindende voorwaarden voor funderingsproblemen

Praktische toepassing

Een ontbindende voorwaarde voor funderingsproblemen is een clausule in de koopovereenkomst die toelaat om de koop te ontbinden als er tijdens de inspectieperiode ernstige funderingsproblemen worden ontdekt. Dit biedt de koper een vorm van bescherming tegen onvoorziene en potentiële kostbare reparaties.

De koper is verplicht om een professionele inspectie van de fundering te laten uitvoeren. Als de inspectie ernstige problemen oplevert, kan de koper de koopovereenkomst ontbinden. Het is dan aan de verkoper om eventuele verliesclaims af te weren, mits de koper de clausule correct heeft gebruikt en binnen de opgelegde termijn heeft gehandeld.

Belang van een funderingsinspectie

Het is verstandig om een funderingsinspectie te laten uitvoeren door een ervaren bouwkundige of funderingsdeskundige. Deze inspectie kan het vroegtijdig ontdekken van problemen zoals:

Ondergrondse instabiliteit
Verkeerd gelegen of verzwakte funderingen
Invoede of rotting in houten funderingsdelen
Vloeistof- of aardbevingsschade

Zo’n inspectie kan kostbare verrassingen voorkomen en helpt bij het inschatten van eventuele herstel- of versterkingsmaatregelen.

Juridische aspecten

Verklaring van de verkoper

De verkoper moet in de funderingsclausule meestal een verklaring afleggen over de staat van de fundering. Deze verklaring moet duidelijk zijn en geen onjuiste informatie bevatten. Als de verkoper onjuist of onvolledig informatie verstrekt, kan de koper daarna rechtsuitingen aanhangen.

Aansprakelijkheid

De aansprakelijkheid van de verkoper hangt af van de inhoud van de funderingsclausule. Bij een vrijwaring is de verkoper vrijgesteld van aansprakelijkheid voor problemen die na de verkoop ontdekt worden, mits deze niet bekend waren bij aankoop. Bij een garantie daarentegen kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld als het gebrek binnen de garantieperiode ontdekt wordt.

Tijdslimieten

De koopovereenkomst bepaalt ook de tijdslimieten voor de uitvoering van inspecties en keuringen. De koper moet binnen deze termijn actie ondernemen om eventuele funderingsproblemen aan te tonen. Als deze termijn overschreden wordt, kan de clausule verjaren en is ontbinding niet meer mogelijk.

Andere ontbindende voorwaarden

Naast funderingsproblemen zijn er ook andere ontbindende voorwaarden die bij de aankoop van een woning van belang kunnen zijn. Deze zijn vaak even essentieel als funderingsclausules.

1. Voorbehoud van financiering

Een van de meest gebruikte ontbindende voorwaarden is het voorbehoud van financiering. Hierbij kan de koper de koopontbinding aanvragen als de financiering niet rond komt binnen een bepaalde termijn. Dit biedt bescherming tegen financiële risico's, vooral voor kopers die nog niet zeker weten of ze in staat zullen zijn om een hypotheek te krijgen.

Inspanningsverplichting

Hoewel de koper het recht heeft om de koop te ontbinden bij onverkrijgbaarheid van financiering, is er ook een inspanningsverplichting. Dat betekent dat de koper moet kunnen aantonen dat hij oprecht heeft geprobeerd om financiering te verkrijgen. Dit kan bijvoorbeeld met een afwijzingsbrief van een gerenommeerde geldverstrekker worden onderbouwd.

Termijn

De termijn waarbinnen financiering moet rond komen, varieert meestal tussen 6 en 8 weken. In sommige gevallen, bijvoorbeeld in een verhitte woningmarkt, kan deze termijn worden ingekort of zelfs worden weggelaten. Dit maakt de aankoop risicovoller voor de koper, maar kan in sommige gevallen het verschil maken tussen het winnen of verliezen van een woning.

2. Voorbehoud Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Een ander veelgebruikte ontbindende voorwaarde is het voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Hierbij wordt de koop alleen doorgang geven als de koper in staat is om een hypotheek af te sluiten via NHG.

NHG is een garantie die extra bescherming biedt bij aankoop van een woning, vooral voor starters. De maximale koopsom waarvoor NHG beschikbaar is, is in 2023 bijvoorbeeld € 405.000. Door deze garantie op te nemen als ontbindende voorwaarde, zorgt de koper ervoor dat hij enkel door gaat met de aankoop als hij in aanmerking komt voor de NHG.

3. Voorbehoud bouwkundige keuring

Naast financiering en NHG is ook een voorbehoud bouwkundige keuring een veelvoorkomende ontbindende voorwaarde. Hierbij kan de koper de koopontbinding aanvragen als er bij de bouwkundige inspectie ernstige problemen worden ontdekt die niet bekend waren bij aankoop.

De inspectie wordt meestal uitgevoerd door een professionele bouwkundige, die de staat van het huis en eventuele tekortkomingen onderzoekt. Als dit onderzoek leidt tot negatieve bevindingen, kan de koper besluiten om de koop niet door te gaan.

Praktische overwegingen

Risico’s bij het weglaten van ontbindende voorwaarden

Het wegstreken van ontbindende voorwaarden uit het voorlopige koopcontract kan risicovol zijn. In een krappe woningmarkt is het immers niet ongebruikelijk dat verkopers voorstellen worden geaccepteerd zonder deze voorwaarden. Dit maakt het voor de koper lastiger om bij problemen van de koop af te zien, en kan leiden tot financiële verliezen.

Koopovereenkomst

Het is belangrijk dat de ontbindende voorwaarden duidelijk zijn opgenomen in de koopovereenkomst. Dit geldt zowel voor financiering als voor bouwkundige problemen. Als de voorwaarden niet goed zijn opgenomen of verjaren, kan de koper er niet langer gebruik van maken.

Communicatie met de verkoper

Het is verstandig om met de verkoper te overleggen over de termijnen en voorwaarden van de ontbindende clausules. In sommige gevallen kan er sprake zijn van een verlenging van de termijn, bijvoorbeeld als de financiering later dan verwacht is. De verkoper is echter niet verplicht om hiermee akkoord te gaan, zodat het verstandig is om dit vooraf te bespreken.

Conclusie

Ontbindende voorwaarden, en met name funderingsclausules, vormen een essentieel onderdeel van de aankoopprocedure van een woning. Ze bieden de koper een juridische en financiële bescherming tegen onvoorziene problemen die pas na de verkoop aan het licht komen. Daarnaast zijn er ook andere ontbindende voorwaarden van belang, zoals financiering, NHG en bouwkundige keuring.

Het is belangrijk dat de koper zorgvuldig kiest welke voorwaarden hij opneemt in het voorlopige koopcontract. Zowel de onderzoeksplicht als de meldingsplicht van koper en verkoper moeten duidelijk zijn, en eventuele garanties of vrijwaringen moeten goed worden begrepen. Door deze voorwaarden correct toe te passen, kan de koper zijn risico’s beperken en beter geïnformeerd beslissen over de aankoop van een woning.