Ontbindende voorwaarden bij huis kopen: wat je moet weten over financiering, bouwkundige keuring en fundering

Published by Redactie on juli 27, 2025 | Category fundering

Wanneer je een huis koopt, is het van groot belang om je beslissing goed voor te bereiden. Een van de belangrijkste aspecten bij het kopen van een woning is de opname van zogenaamde ontbindende voorwaarden in de voorlopige koopovereenkomst. Deze voorwaarden geven de koper de mogelijkheid om zonder boete van de koop af te zien, mits bepaalde vooraf afgesproken omstandigheden zich voordoen. In dit artikel leggen we uit wat de belangrijkste ontbindende voorwaarden zijn, waarom ze belangrijk zijn, en hoe ze specifiek kunnen worden gebruikt bij het kopen van een woning met mogelijke funderingsproblemen.

Wat zijn ontbindende voorwaarden?

Een ontbindende voorwaarde is een clause in de voorlopige koopovereenkomst die stipuleert dat de koopovereenkomst onder bepaalde voorwaarden kan worden ontbonden. Dit betekent dat de koper binnen een afgesproken termijn, bijvoorbeeld omdat de financiering niet rond is gekomen of omdat een bouwkundige keuring ernstige gebreken oplevert, boetevrij kan besluiten om niet met de aankoop door te gaan.

De meeste mensen zijn na het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst gedurende drie dagen in bedenktijd. Echter, na die drie dagen zit de koper meestal financieel verplicht, tenzij er ontbindende voorwaarden zijn opgenomen. Zonder dergelijke voorwaarden kan de koper slechts onder betaling van een boete (meestal 10% van de koopsom) van de koop afzien.

Waarom zijn ontbindende voorwaarden belangrijk?

Bij de aankoop van een woning zijn er veel onzekerheden. Denk aan:

Of je financiering (hypotheek) binnen een bepaalde termijn rond is gekomen.
Of de bouwkundige staat van de woning aan je verwachtingen voldoet.
Of je huidige woning op tijd is verkocht om de aankoop van de nieuwe woning te financieren.
Of verborgen gebreken in de fundering aan het licht komen.

De opname van ontbindende voorwaarden biedt de koper extra zekerheid. Als bijvoorbeeld tijdens een bouwkundige keuring blijkt dat de fundering van het huis ernstig in het gedrang is en aanpassingen nodig zijn, kan de koper met deze voorwaarde de koop stoppen zonder een boete te hoeven betalen.

Veelvoorkomende ontbindende voorwaarden

Er zijn verschillende soorten ontbindende voorwaarden die vaak worden gebruikt bij de aankoop van een woning. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste.

1. Voorbehoud van financiering

De financiering is meestal de meest cruciale voorwaarde. Bijna alle kopers sluiten een hypotheek af om de koopsom te financieren. Het voorbehoud van financiering geeft de koper de mogelijkheid om de koop te stoppen als de hypotheek niet binnen een bepaalde termijn wordt goedgekeurd.

Terminologie: Er wordt meestal een termijn van 6 tot 8 weken afgesproken waarbinnen de financiering moet zijn geregeld.
Inspanningsverplichting: De koper moet actief proberen om de financiering te verkrijgen. In praktijk betekent dit dat hij meerdere hypotheekaanvragen moet doen en eventuele afwijzingen kan moeten tonen.
Financieringsgarantie: Soms wordt ook een voorbehoud van NHG (Nationale Hypotheek Garantie) opgenomen. Dit is vooral interessant voor starters, omdat NHG een garantie biedt voor hypotheekleningen tot maximaal € 450.000 (in 2025).

2. Voorbehoud van bouwkundige keuring

Bij oudere woningen of woningen met potentiële verborgen gebreken is het verstandig om een bouwkundige keuring uit te voeren. Deze keuring geeft inzicht in de staat van het huis, waaronder ook de fundering.

Funderingsproblemen: Als de bouwkundige keuring bijvoorbeeld aantoont dat de fundering slecht is of dat er aanzienlijke herstelwerkzaamheden nodig zijn, kan de koper met deze voorwaarde de koop stoppen.
Afspraken: Het is mogelijk om af te spreken dat de koop geannuleerd wordt als de bouwkundige keuring aantoont dat aanpassingen nodig zijn boven een bepaalde kostenlimiet, bijvoorbeeld € 10.000.
Termijn: Ook bij de bouwkundige keuring is een bepaalde termijn afgesproken, vaak ongeveer 6 tot 8 weken.

3. Voorbehoud van verkoop eigen woning

Sommige kopers willen pas een nieuwe woning kopen nadat ze hun huidige woning hebben verkocht. In dat geval is het verstandig om een voorbehoud van verkoop eigen woning op te nemen.

Risico’s: De verkoper is niet altijd akkoord met deze voorwaarde, omdat het voor hen ook een risico betekent. Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat de koper zijn huidige woning niet op tijd verkoopt.
Termijn: De termijn waarbinnen de huidige woning moet zijn verkocht, wordt meestal afgesproken. Deze termijn kan langer zijn dan bij financiering of bouwkundige keuring.

4. Voorbehoud van NHG

Als de koper van plan is om een NHG-hypotheek af te sluiten, kan dit ook worden opgenomen als ontbindende voorwaarde.

Toepassing: De koop kan worden ontbonden als het niet lukt om een NHG-hypotheek te regelen.
Limieten: NHG is alleen geldig voor koopsommen tot maximaal € 450.000 (in 2025).

5. Voorbehoud van woonvergunning

Bij sommige woningen, vooral bij nieuwbouw of bij woningen die zijn geplaatst op specifieke locaties, kan het ook verstandig zijn om een voorbehoud van woonvergunning op te nemen.

Nieuwbouw: Als het huis bijvoorbeeld nog moet worden afgestemd op woonvergunningen of bouwvergunningen, kan dit een risico vormen.
Afspraak: De koopovereenkomst kan dan worden ontbonden als de woonvergunning niet binnen een bepaalde termijn is verkregen.

Funderingsproblemen en ontbindende voorwaarden

Een van de meest voorkomende redenen waarom kopers gebruik maken van een bouwkundige keuring is het detecteren van funderingsproblemen. De fundering is namelijk een van de meest kritische onderdelen van een woning. Als de fundering slecht is, kan dit leiden tot:

Structurale schade aan het huis.
Hoogrekenende reparatiekosten.
Verlies van woningwaarde.
Problemen bij verkoop in de toekomst.

Bij een bouwkundige keuring wordt de fundering onderzocht op:

Verkalkingsproblemen.
Verzwakking door vocht.
Niet-gepaste funderingstypen.
Onvoldoende diepte of stabiliteit.

Het is daarom verstandig om bij de aankoop van een woning een bouwkundige keuring met een specifieke aandachtspunt voor funderingsproblemen op te nemen als ontbindende voorwaarde. Zo kan de koper binnen de afgesproken termijn van de koop afzien, bijvoorbeeld als blijkt dat herstelwerkzaamheden nodig zijn.

Hoe worden ontbindende voorwaarden opgenomen in de koopovereenkomst?

De opname van ontbindende voorwaarden gebeurt via de voorlopige koopovereenkomst. Deze overeenkomst wordt meestal opgesteld door een makelaar of notaris, en bevat alle afspraken tussen koper en verkoper. In deze overeenkomst wordt duidelijk gemaakt:

Welke voorwaarden zijn opgenomen.
Welke termijnen gelden voor het nakomen van die voorwaarden.
Hoe het proces verloopt als de voorwaarden niet zijn voldaan.

Het is belangrijk om deze voorwaarden duidelijk en precies te formuleren. Eventuele twijfel of onduidelijkheid kan later leiden tot juridische geschillen.

Wanneer worden ontbindende voorwaarden besproken?

Ontbindende voorwaarden worden meestal besproken tijdens het uitbrengen van het bod of bij het opstellen van de voorlopige koopovereenkomst. De koper en verkoper moeten hierover een overeenkomst bereiken, waarbij de koper duidelijk maakt welke voorwaarden hij als ontbindend wil opnemen.

De tijdlijn kan als volgt zijn:

Bod uitbrengen met vermelding van ontbindende voorwaarden.
Voorlopige koopovereenkomst opstellen.
Inspanningsperiode voor financiering of bouwkundige keuring.
Beslissing of de voorwaarden zijn voldaan of niet.
Uitsluiting of voortgang van de koopovereenkomst.

Wat als je geen ontbindende voorwaarden opneemt?

Als je geen ontbindende voorwaarden opneemt in de voorlopige koopovereenkomst, ben je na de drie dagen bedenktijd volledig verplicht om door te gaan met de aankoop. Dit betekent dat je:

Geen mogelijkheid hebt om zonder boete van de koop af te zien.
Risico loopt op financiële verliezen als bijvoorbeeld de financiering niet rond is gekomen of als bouwkundige gebreken aan het licht komen.
Geen controle hebt over het verloop van de aankoopprocedure.

Het is daarom altijd verstandig om ontbindende voorwaarden op te nemen, zeker bij aankoop van een oudere woning of bij onzekerheden rond financiering of bouwkundige staat.

Conclusie

Ontbindende voorwaarden zijn een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst bij het kopen van een woning. Ze bieden de koper extra zekerheid en de mogelijkheid om zonder boete van de koop af te zien in geval van ongunstige ontwikkelingen. De belangrijkste voorwaarden zijn het voorbehoud van financiering, het voorbehoud van bouwkundige keuring (met een focus op de fundering), en het voorbehoud van verkoop eigen woning.

Bij de aankoop van een woning is het verstandig om deze voorwaarden duidelijk te formuleren en te bespreken met de verkoper. Het kan je helpen om risico’s te vermijden en ervoor te zorgen dat je pas een verplichte aankoop maakt als je zeker weet dat alles in orde is.