Funderingsproblemen en verborgen gebreken: Aansprakelijkheid en rechten bij aankoop van een woning

Published by Redactie on juli 27, 2025 | Category fundering

Inleiding

Bij de aankoop van een woning ontstaan soms onverwachte problemen die financieel en emotioneel zwaar te verwerken zijn. Eén van de meest voorkomende en ernstige gebreken die na de aankoop worden ontdekt, is het slechte of verzakte funderingssysteem. Deze technische en structurele defecten kunnen zowel op de koper als op de verkoper aansprakelijkheid leggen, afhankelijk van de juridische context. De vraag die vaak centraal staat bij dergelijke gevallen is: is een funderingsprobleem een verborgen gebrek? En indien dat het geval is, wie is er aansprakelijk voor de herstelkosten?

Deze vraag is juridisch relevant, omdat verborgen gebreken onder de wetgeving van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalde rechten en plichten voor zowel koper als verkoper teweegbrengen. In dit artikel wordt een diepgaand overzicht gegeven van de juridische en praktische aspecten van funderingsgebreken in het kader van de koop van een woning. We zullen onder andere het begrip "verborgen gebrek" verduidelijken, de aansprakelijkheid van de betrokken partijen analyseren, en de rol van de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper toelichten. Daarnaast bespreken we praktische stappen die kopers kunnen ondernemen om mogelijke funderingsproblemen te ontdekken en te bewijzen.

Wat is een funderingsprobleem?

Een fundering is het fundament van een woning. Het zorgt ervoor dat het gebouw op een stabiele en duurzame manier op de bodem staat. Funderingsproblemen kunnen zich op verschillende manieren manifesteren, waaronder:

Verzakking: de fundering zinkt gedeeltelijk of volledig in de grond.
Scheuren in muren of gevels.
Klemmende deuren of ramen door verplaatsing van de constructie.
Scheve vloeren of vloeren die niet horizontaal zijn.
Scheuren in plafonds of muren.

Deze symptomen kunnen duiden op een tekortkoming in de fundering. Funderingsgebreken zijn vaak kostbaar en duur om te herstellen, en ze kunnen het normale gebruik van de woning ernstig verstoren. Omdat een fundering onderdeel is van de constructie van een woning, valt het onder de bouwtechnische eisen en het Burgerlijk Wetboek.

Wezenlijk gebrek of niet?

In juridisch opzicht is een gebrek wezenlijk als het het normale gebruik van de woning aanzienlijk verhindert. Volgens artikel 7:17 BW is een koper rechtens om de verkoper te houden op het herstellen van een wezenlijk gebrek, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Bij funderingsproblemen is het vaak duidelijk dat het normale gebruik van de woning belemmerd wordt, vooral als de structuur van het huis niet stabiel is. Dit maakt funderingsgebreken meestal klassificeerbaar als wezenlijke gebreken.

Is een funderingsprobleem een verborgen gebrek?

Een verborgen gebrek is een gebrek dat niet direct zichtbaar is voor een aandachtige koper bij aankoop, maar pas na levering van de woning ontdekt wordt. Dit kan het geval zijn bij funderingsproblemen, die vaak pas na maanden of jaren van bezit zichtbaar worden. De vraag is dus: is een funderingsprobleem een verborgen gebrek?

In de praktijk kan het antwoord hierop variëren, afhankelijk van:

De zichtbaarheid van de symptomen van het gebrek bij aankoop.
De mate waarin de koper onderzoek heeft gedaan (onderzoeksplicht).
De mate waarin de verkoper heeft medegedeeld of hij op de hoogte was van het probleem (mededelingsplicht).
De leeftijd van de woning, de bouwkundige staat en de koopprijs.

Symptomen en zichtbaarheid

Symptomen van funderingsproblemen zoals scheuren in gevels of klemmende ramen zijn vaak voor een aandachtige koper zichtbaar. Als dit het geval is, kan het gebrek worden aangemerkt als niet-verborgen. In dat geval ligt de verantwoordelijkheid voor de herstelkosten in principe bij de koper, omdat hij in beginsel verondersteld wordt onderzoek te hebben gedaan.

Echter, als de symptomen niet duidelijk zijn of verkeerd geïnterpreteerd kunnen worden, kan het funderingsprobleem als verborgen worden aangemerkt. Bijvoorbeeld: een klein barstje in een muur kan door de koper worden genegeerd of niet meteen als funderingsprobleem herkend. In dergelijke gevallen kan worden aangestreefd dat de verkoper aansprakelijk is, mits hij op de hoogte was van het probleem.

De mededelingsplicht van de verkoper

De mededelingsplicht van de verkoper is een belangrijk juridisch principe. Volgens de rechtspraak heeft een verkoper de plicht om gebreken die hij op de hoogte is, aan de koper te melden. Deze plicht prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. Dit betekent dat, zelfs als de koper niet genoeg onderzoek heeft gedaan, de verkoper niet kan beweren dat de koper het probleem zelf had moeten ontdekken.

Als een verkoper dus op de hoogte is van een funderingsprobleem en dat niet meldt, kan hij aansprakelijk worden gehouden voor de schade die hieruit ontstaat. Dit geldt ook als de schade pas na de levering van de woning ontdekt wordt.

Uitzonderingen op de mededelingsplicht

Er zijn uitzonderingen op de mededelingsplicht. Deze kunnen in bepaalde gevallen aansprakelijkheid voor de verkoper beperken of volledig uitsluiten. Zo zijn:

Ouderdomsclausule: Als het koopcontract een ouderdomsclausule bevat (bijvoorbeeld: "woningen van meer dan 30 jaar worden verkocht zonder garantie op bouwkundige gebreken"), en de verkoper heeft het funderingsprobleem niet verzwegen, dan kan hij niet aansprakelijk worden gehouden.
Niet-zelfbewoningsclausule: Als de verkoper niet op de hoogte was van het funderingsprobleem en het koopcontract bevat een clausule dat de woning niet door de koper zal worden zelfbewoond, kan de aansprakelijkheid worden beperkt.
Onderzoeksplicht koper: Als de koper het funderingsprobleem zelf had moeten ontdekken, bijvoorbeeld via een bouwkundige inspectie, kan de verkoper geen aansprakelijkheid worden toegeschreven.

De onderzoeksplicht van de koper

Een koper heeft een onderzoeksplicht, wat betekent dat hij redelijk onderzoek moet doen naar de staat van de woning voor aankoop. Dit kan onder andere bestaan uit:

Een visuele inspectie van de woning.
Een bouwkundige inspectie door een erkend expert.
Een funderingsonderzoek bij vermoeden van technische problemen.

Als de koper deze onderzoeksplicht nalat, kan hij niet verwachten dat de verkoper aansprakelijk is voor gebreken die hij zelf had kunnen ontdekken. Dit geldt ook als het funderingsprobleem pas na levering ontdekt wordt, maar de koper heeft bijvoorbeeld geen inspectie laten uitvoeren.

Onderzoek naar funderingsproblemen

Een funderingsonderzoek is vaak noodzakelijk om te bepalen of een funderingsprobleem aanwezig is en of het al bestond bij levering van de woning. Deskundigen zoals bouwkundige inspecteurs of geotechnische ingenieurs zijn er gespecialiseerd in om dergelijke gebreken te identificeren en te beoordelen.

In de praktijk blijkt dat een funderingsonderzoek vaak essentieel is om de aansprakelijkheid van de verkoper te kunnen aantonen. Het onderzoek kan bijvoorbeeld vaststellen wanneer het probleem is ontstaan, of het het normale gebruik van de woning belemmert, en wat de toekomstige levensduur van de fundering is.

Een voorbeeld hiervan is een uitspraak van de Rechtbank Dordrecht (ECLI:NL:RBDOR:2006:AZ1068). In deze zaak was een deskundige geconcludeerd dat de fundering al aanwezig was bij levering en nog circa dertig jaar zou functioneren zonder herstelmaatregelen. De rechtbank stelde dat het kopen van een woning waarbij de fundering nog dertig jaar zou functioneren in de lijn der verwachtingen lag van de koper. In dit geval kon de koper zich dus niet beroepen op non-conformiteit en was de verkoper niet aansprakelijk.

Aansprakelijkheid van de verkoper

Als een funderingsprobleem als verborgen gebrek wordt aangemerkt, en de verkoper heeft het probleem weten en niet heeft gemeld, dan is hij aansprakelijk voor de schade. De aansprakelijkheid is echter afhankelijk van een aantal factoren:

Of het gebrek het normale gebruik van de woning belemmert.
Of het gebrek al aanwezig was bij levering.
Of de verkoper op de hoogte was van het gebrek en het niet heeft gemeld.
Of het koopcontract bepaalde clausules bevat die aansprakelijkheid beperken.

Wezenlijk gebrek

Een funderingsprobleem dat het normale gebruik van de woning belemmert, kan worden aangemerkt als wezenlijk gebrek. Dit betekent dat de verkoper verplicht is om het gebrek te herstellen of de koper te vergoeden. In de praktijk zijn funderingsproblemen vaak wezenlijke gebreken, omdat ze de structuur en veiligheid van de woning ondermijnen.

Aansprakelijkheid en schadeverhalen

Als het funderingsprobleem een verborgen gebrek is en de verkoper aansprakelijk is, kan de koper de schade aan de verkoper verhalen. Dit kan bijvoorbeeld bestaan uit de kosten van:

Funderingsherstelmaatregelen.
Bouwkundige inspecties.
Bouwwerkzaamheden.
Verkoopverlies, indien de woning minder waard is geworden door het gebrek.

De koper kan hierbij aantonen dat de verkoper aansprakelijk is door middel van een deskundigenonderzoek en juridisch bewijs. In sommige gevallen is het ook mogelijk om een rechtbank te betrekken om een uitspraak te verkrijgen over de aansprakelijkheid van de verkoper.

Praktische stappen voor kopers

Bij de aankoop van een woning is het verstandig om vooraf te zorgen dat eventuele funderingsproblemen worden geïdentificeerd. Hier zijn een aantal praktische stappen die kopers kunnen ondernemen:

1. Visuele inspectie

Voer een grondige visuele inspectie uit van de woning. Let op:

Scheuren in muren, plafonds of gevels.
Klemmende deuren of ramen.
Schuine vloeren.
Asymmetrische bouwconstructie.

Als je dergelijke symptomen ziet, kan dit wijzen op een funderingsprobleem.

2. Bouwkundige inspectie

Vraag een bouwkundige inspectie aan bij een erkende inspecteur. Deze inspectie kan vroegtijdig aandacht besteden aan:

Bouwkundige afwijkingen.
Structurale tekortkomingen.
Eventuele funderingsgebreken.

De inspecteur kan ook advies geven over de aansprakelijkheid van de verkoper in het geval van verborgen gebreken.

3. Funderingsonderzoek

Als er reden is tot vermoeden van funderingsproblemen, is het verstandig om een funderingsonderzoek te laten uitvoeren. Dit onderzoek kan bepalen:

Of het funderingsprobleem al aanwezig was bij levering.
Of het het normale gebruik van de woning belemmert.
Wat de toekomstige levensduur van de fundering is.

4. Koopovereenkomst

Bij het sluiten van de koopovereenkomst is het belangrijk om te letten op clausules die aansprakelijkheid beperken. Let op:

Ouderdomsclausules.
Niet-zelfbewoningsclausules.
Eventuele vrijwaring van de verkoper voor bouwkundige gebreken.

Als deze clausules aanwezig zijn, kan dit de aansprakelijkheid van de verkoper beperken.

5. Juridisch advies

Als je vermoedt dat er funderingsproblemen zijn of dat de verkoper aansprakelijk kan zijn, is het verstandig om juridisch advies in te winnen. Een advocaat kan je helpen bij het opstellen van een claim en bij het bewijzen van aansprakelijkheid.

Conclusie

Funderingsproblemen zijn serieus en kunnen aanzienlijke schade veroorzaken. Zowel kopers als verkopers moeten zich bewust zijn van hun rechten en plichten bij de aankoop van een woning. Een funderingsprobleem kan worden aangemerkt als verborgen gebrek als het pas na levering ontdekt wordt en niet direct zichtbaar is. In dat geval kan de aansprakelijkheid van de verkoper worden aangegaan, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan.

De mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper zijn centrale aspecten bij de beoordeling van aansprakelijkheid. Een funderingsprobleem dat het normale gebruik van de woning belemmert, is meestal een wezenlijk gebrek en valt onder de wettelijke regels inzake verborgen gebreken.

Voor kopers is het verstandig om vooraf onderzoek in te stellen, zoals een bouwkundige inspectie of een funderingsonderzoek, om mogelijke gebreken te ontdekken. Daarnaast is het belangrijk om de koopovereenkomst zorgvuldig te lezen en eventueel juridisch advies in te winnen.