Funderingsproblemen en buren: Rechten, verantwoordelijkheden en samenwerking bij funderingsherstel

Published by Redactie on juli 27, 2025 | Category fundering

Funderingsproblemen in een woning zijn zeldzaam, maar kunnen zich op lange termijn ernstig en kostbaar uitprijzen. Dit geldt met name wanneer de fundering onderdeel is van een bouwblok of een dichtbebouwd gebied. In dergelijke situaties speelt de rol van buren een belangrijke rol, zowel in de oorzaak van eventuele funderingsproblemen als in de oplossing ervan. Dit artikel legt uit wat de rechten en verantwoordelijkheden zijn bij funderingswerkzaamheden van buren, hoe funderingsherstel meestal verloopt, en waarom samenwerking van groot belang is. Verder wordt ingegaan op de rol van verzekeringen bij funderingsproblemen en hoe preventieve maatregelen een rol kunnen spelen.

Inleiding

Een fundering is de basis van elke woning en speelt een cruciale rol in de stabiliteit en duurzaamheid van een gebouw. Funderingsproblemen kunnen ontstaan door natte bodem, bodemdaling, aardbevingen of onvoldoende berekende belasting. Deze problemen kunnen leiden tot scheuren in muren, dichteuren, kelders die water lekken of zelfs instabiliteit van het gehele bouwwerk. In de praktijk betekent dit dat funderingsherstel niet alleen technisch, maar ook juridisch en logistiek complex kan zijn, met name wanneer meerdere partijen betrokken zijn.

In dit artikel wordt ingegaan op de juridische aspecten van funderingswerkzaamheden door buren, de technische benadering van funderingsherstel, en de rol van samenwerking bij het oplossen van funderingsproblemen. Verder wordt er aandacht besteed aan de verzekering van funderingsproblemen en aan preventieve maatregelen die eigenaren kunnen nemen.

Rechten en verantwoordelijkheden bij funderingswerkzaamheden door buren

Bij funderingswerkzaamheden is het van belang om te weten wat de rechten en plichten zijn van betrokken partijen. In een situatie waarin buren een uitbouw of verbouwing uitvoeren en hierbij de grond van een ander gebruiken, geldt dat een overeenkomst nodig is. Volgens de adviesgever J-b bouwkundig ontwerpbureau is het niet voldoende om alleen te verwijzen naar de notariele akte die bij de aankoop van het perceel is gegeven. Deze akte bevat wel mogelijk een vermelding over toekomstige bouwplannen, maar dat geeft geen automatisch recht om zonder toestemming aanbouw te beginnen of een fundering op de grond van een ander te plaatsen.

De notaris heeft bij de overdracht van het grondrecht een akte afgegeven die het bewijs van eigendom geeft. In sommige gevallen bevat deze akte een verklaring dat de huidige eigenaar “alles duldt van de buren”. Dit betekent echter niet dat de buren automatisch de vrijheid hebben om zonder toestemming werkzaamheden uit te voeren, zeker niet zonder uitleg over de precieze plannen en gevolgen. De eigenaar heeft het recht om te weten wat er op zijn of haar grond gaat gebeuren en welke risico’s hierbij zijn. In het geval dat de buren zonder overleg beginnen met het graven of plaatsen van een fundering, kan de huidige eigenaar juridisch stappen overwegen.

Bovendien moet worden gecontroleerd of de uitbouw van de buren vergunningsplichtig is. Als dit zo is, dan is het de taak van de gemeente om te controleren of de werkzaamheden in overeenstemming zijn met de bouwvoorschriften. Wanneer de gemeente geen actie ondernemt, kan het zijn dat de eigenaar van het perceel een klacht kan indienen bij de betreffende gemeente.

Een aanbevolen maatregel is om een overeenkomst te sluiten met de buren. Deze overeenkomst kan bijvoorbeeld vastleggen dat de buren een mandelijke muur (met fundering) zullen bouwen, zodat ook in de toekomst uitbouw mogelijk is. Dit betekent dat beide partijen het gebruik van de grond en eventuele verdere werkzaamheden op voorhand afspreken. Het is verstandig om deze overeenkomst vast te leggen in een juridisch bindende akte.

Funderingsherstel in een bouwblok: Samenwerking als sleutel tot oplossing

Funderingsherstel in een bouwblok of dichtbebouwd gebied is meestal ingewikkelder dan in een vrijstaande woning. De oorzaak van funderingsproblemen, zoals bodemdaling of zettingsverschillen, kan namelijk niet alleen op één woning gericht worden, maar heeft vaak te maken met de omgeving en de stabiliteit van aangrenzende huizen. Als bijvoorbeeld slechts één woning wordt hersteld terwijl de fundering van aangrenzende huizen niet wordt aangepakt, dan kan het herstel effectloos zijn. De stabiliteit van de gehele bouwrij hangt namelijk samen.

Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) heeft een stappenplan opgesteld voor het coördineren van funderingsherstel in bouwblokken. Dit proces vereist veel communicatie en samenwerking tussen de betrokken partijen. Het stappenplan omvat het volgende:

Analyse van de situatie: Het identificeren van het type fundering en de oorzaak van het probleem.
Afname van een nulmeting: Het vastleggen van de huidige toestand van de woning.
Keuze van een herstelmethodiek: Aanpassing van de fundering of herstel via injectie, stabilisatie of nieuwe fundering.
Uitvoering van herstelwerkzaamheden: Het uitvoeren van de gekozen methode, meestal door een gespecialiseerd bedrijf.
Controle en evaluatie: Nadiencontrole om te beoordelen of het herstel effect heeft.

Het is belangrijk om te benadrukken dat funderingsherstel niet alleen technisch, maar ook logistiek ingewikkeld kan zijn. Bijvoorbeeld, wanneer herstelwerkzaamheden in één woning worden uitgevoerd, is het vaak noodzakelijk om ook de aangrenzende woningen in overweging te nemen. Dit maakt het proces lastiger en kost vaak meer tijd en geld.

Samenwerking met buren is daarom niet alleen aan te raden, maar vaak noodzakelijk. Het KCAF benadrukt dat een losse herstelmaatregel in één woning weinig effect kan hebben als aangrenzende huizen niet worden aangepakt. Het stappenplan van het KCAF biedt richtlijnen voor het coördineren van herstelmaatregelen, maar dit proces vereist veel communicatie en samenwerking.

De rol van verzekeringen bij funderingsproblemen

De verzekering van funderingsproblemen is een onderwerp dat vaak onderschat wordt, maar die van groot belang kan zijn bij de financiële planning. Hoewel schade aan de fundering relatief zelden voorkomt, kunnen de gevolgen financieel en structureel ernstig zijn. Het verstandigste is om de fundering meeverzekerd te hebben bij de opstalverzekering, omdat dit financiële zekerheid biedt en voorkomt dat hoge herstelkosten voor eigen rekening komen.

Het verzekeren van de fundering is echter niet standaard bij alle verzekeraars. Het is daarom belangrijk om de polisvoorwaarden zorgvuldig te lezen en te controleren welke risico’s zijn meeverzekerd. Sommige verzekeraars bieden bijvoorbeeld geen aardbevingsschade of bodemdalingsschade mee, terwijl andere verzekeraars dit wel doen. Het is verstandig om premies te vergelijken en eventueel advies in te winnen bij een verzekeraar of financieel adviseur.

Wanneer funderingsherstel is uitgevoerd, is het aan te raden om enkele maanden te wachten voordat herstelwerk aan de woning begint. Dit geeft de fundering de tijd om te stabiliseren. Daarna kunnen eventuele aanpassingen aan de muur, de gevel of de binnenkant van de woning worden uitgevoerd.

Preventieve maatregelen en vroegtijdige actie

Bij funderingsproblemen is het aan te raden om vroegtijdig actie te ondernemen, bijvoorbeeld door preventieve maatregelen te nemen of herstelwerkzaamheden te plannen. In een bouwblok is het verstandig om samen te werken met buren om een duurzame oplossing te bereiken. Dit kan niet alleen de kosten besparen, maar ook de effectiviteit van het herstel verbeteren.

Een voorbeeld van een preventieve maatregel is het regelmatig controleren van de fundering op tekenen van slijtage of schade. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij het ontdekken van scheuren in muren, dichteuren of instabiliteit in kelders. Door dit vroegtijdig te signaleren, kunnen kleine problemen voordat ze zich verder ontwikkelen.

Een andere preventieve maatregel is het informeren van buren over bouwplannen. Dit kan conflicten voorkomen en het mogelijk maken om eventuele risico’s op voorhand te bespreken. Dit is vooral belangrijk in dichtbebouwde wijkgelegenheden, waar bouwwerkzaamheden in het ene huis direct effect kunnen hebben op het andere.

Conclusie

Funderingsproblemen kunnen zich op lange termijn negatief op een woning uitspelen. Deze problemen kunnen ontstaan door natte bodem, bodemdaling of aardbevingen. Bij funderingsherstel is het vaak nodig om samen te werken met buren, omdat losse maatregelen in één woning vaak weinig effect hebben. Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) heeft een stappenplan opgesteld voor funderingsherstel, dat richtlijnen geeft voor het coördineren van herstelmaatregelen in bouwblokken. Dit proces vereist veel communicatie en samenwerking.

Het verstandigste is om de fundering meeverzekerd te hebben bij de opstalverzekering, omdat dit financiële zekerheid biedt. Het verzekeren van de fundering is echter niet standaard bij alle verzekeraars, waardoor het belangrijk is om de polisvoorwaarden zorgvuldig te lezen. Daarnaast is het verstandig om premies te vergelijken en eventueel advies in te winnen bij een verzekeraar of financieel adviseur.

Het is belangrijk om te benadrukken dat funderingsproblemen vaak ingewikkeld zijn en dat het verstandig is om professionele hulp in te schakelen. Een funderingsherstelbedrijf, een procesbegeleider of een gemeentelijk funderingsloket kan hierbij veel waarde toevoegen.

Bronnen

buren
opstal