Oude woningen zonder fundering: Risico’s, herkenning en oplossingen

Inleiding

Oude woningen, vooral die gebouwd vóór 1970, brengen vaak bijzondere uitdagingen met zich mee. Een van de meest kritieke aspecten bij de aankoop of renovatie van dergelijke woningen is de staat van de fundering. In veel gevallen ontbreken in deze oude woningen funderingspalen of is het type fundering ongeschikt voor de huidige grond- en klimaatomstandigheden. Dit kan leiden tot ongelijkmatige neerslag, scheuren in muren en zelfs tot volledige verzakking van het gebouw.

In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de technische en praktische aspecten van funderingsproblemen in oude woningen, met een focus op huizen zonder fundering of met ongeschikte funderingsmethoden. Op basis van recente data en praktijkvoorbeelden uit verschillende regio’s in Nederland, worden de risico’s en mogelijke oplossingen besproken. Het doel is om kopers, eigenaren en professionals inzicht te geven in de aard van funderingsproblemen en hoe deze op een verantwoorde manier kunnen worden aangepakt.

De rol van de fundering in een woning

De fundering is de basis van elke woning en bepaalt in grote mate de stabiliteit en levensduur van het huis. Een goede fundering zorgt ervoor dat het gebouw gelijkmatig op de grond rust, terwijl een slechte fundering leidt tot ongelijkheid, scheuren en eventueel tot volledige verzakking.

In Nederland zijn er verschillende funderingstechnieken gebruikt, afhankelijk van de bouwperiode en de grondstructuur. Tot ongeveer 1970 werden veel woningen gebouwd op houten palen of op ondiepe funderingen, zoals stenen muurtjes. Deze technieken waren destijds goed toepasbaar, maar voldoen tegenwoordig vaak niet meer aan huidige eisen qua duurzaamheid en stabiliteit.

Houten palen: een klassieke funderingstechniek

Houten palen werden vooral gebruikt in regio’s met zachte grond, zoals veen of klei. De palen werden diep in de grond geheid om op een stevige ondergrond te rusten. Voor deze palen is het essentieel dat ze constant onder het grondwater staan. Als het grondwaterpeil daalt, zoals in droge periodes, kunnen de palen droog komen te staan. Hierdoor ontstaat aantasting, wat uiteindelijk kan leiden tot rotting en een verlies van draagkracht.

In de data van woningen op de Diamantweg in Rotterdam wordt melding gemaakt van een aanbeveling tot extra aandacht voor de fundering. Hier wordt gesuggereerd dat de houten funderingspalen mogelijk niet meer in een goed technisch staat verkeren, wat wijst op het risico van aantasting of rotting.

Ondiepe funderingen: een historisch alternatief

In regio’s met stevige grond, zoals zand, zijn ondiepe funderingen gebruikt. Dit betreft vaak stenen of betonnen muurtjes die in de bovenste grondlagen zijn gemetseld. Deze funderingen zijn echter niet geschikt voor zachte of instabiele grond. In veen- of klei-gebieden kan een ondiepe fundering leiden tot verzakking, vooral als de grond beweegt of krimpt.

Na de Tweede Wereldoorlog was er in Nederland een hoge bouwbehoefte. Hierdoor zijn er vaak huizen gerealiseerd met ongeschikte funderingsmethoden. Deze huizen zijn nu in het risico, vooral gezien de veranderende klimaatomstandigheden.

Risico’s van funderingsproblemen in oude woningen

Verzakking en ongelijkmatige neerslag

Een van de grootste risico’s van funderingsproblemen is verzakking. Dit kan zowel gedeeltelijk als volledig voorkomen, afhankelijk van de omvang van de schade. Verzakking leidt vaak tot ongelijkmatige neerslag, wat op zijn beurt scheuren in muren, daken en vloeren veroorzaakt. In ernstige gevallen kan het leiden tot instabiliteit van de gehele structuur van het huis.

In de regio’s waar veel oude woningen staan, zoals het noorden en het westen van Nederland, is het risico op verzakking groter. Dit komt doordat deze regio’s vaak een zachte grondstructuur hebben, zoals veen of klei. In combinatie met droge periodes kan de grond uitdrogen en krimpen, waardoor de fundering onvoldoende steun biedt.

Klimaatverandering als versterkende factor

De invloed van klimaatverandering op funderingsproblemen is aanzienlijk. Extremen in weerpatronen, zoals langdurige droogtes en hevige regenval, verergeren de risico’s. Droogte zorgt ervoor dat de grond krimpt en houten palen kunnen droog komen te staan, wat leidt tot rotting. Zware regenval daarentegen kan de draagkracht van de grond verlagen, wat op zijn beurt kan resulteren in verzakking.

In recente jaren zijn er meldingen van funderingsproblemen verschenen in regio’s waar dit vroeger niet het geval was. KCAF, het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek, heeft een kaart gemaakt van gemeenten waar meldingen zijn gedaan van funderingsproblemen. Deze kaart toont aan dat het probleem zich uitbreidt naar regio’s zoals Overijssel, Gelderland en Noord-Brabant.

Hoe herkent u funderingsproblemen?

Er zijn een aantal duidelijke indicatoren die wijzen op mogelijke funderingsproblemen. Hieronder worden de meest voorkomende symptomen genoemd:

• Scheuren in muren en vloeren: Deze scheuren kunnen diagonaal of verticaal lopen. Ze zijn vaak het gevolg van ongelijkmatige neerslag.
• Drempels en deuren die niet meer goed sluiten: Dit kan wijzen op een verandering in de bouwstructuur van het huis.
• Scheve gevels of daken: Dit is een duidelijk teken van verzakking of ongelijkmatige neerslag.
• Lekkages in de kelder of grondvloer: Dit kan het gevolg zijn van bewegingen in de fundering of verlies van waterdichtheid.
• Hoorbaar gekraak of geluiden bij het lopen of bewegen van meubilair: Dit kan wijzen op losse of instabiele constructies.

Als u enkele van deze symptomen herkent, is het aan te raden om een funderingsexpert in te schakelen. Een professionele inspectie kan helpen om de oorzaak van de problemen te achterhalen en eventuele remedial actions aan te bevelen.

Wat kunt u doen bij funderingsproblemen?

Als u een woning hebt of koopt met funderingsproblemen, zijn er verschillende maatregelen die u kunt nemen om de situatie onder controle te houden of op te lossen. Hieronder volgen enkele aanbevelingen:

1. Regelmatige inspecties

Het is belangrijk om uw fundering regelmatig te laten controleren, vooral als uw huis ouder is of als u in een risicogebied woont. Een funderingsexpert kan schade detecteren vóórdat het te ver gaat en kan eventuele remedial actions aanbevelen.

2. Onderhoud

Als schade al aanwezig is, is het essentieel om deze zo snel mogelijk te herstellen. Bijvoorbeeld lekken in de kelder of losse constructies moeten worden gemaakt, zodat de schade niet verder kan verslechteren.

3. Grondvochtig houden

In droge periodes kan het houden van de grond rondom uw huis nat helpen om krimp en rotting te voorkomen. Dit is vooral belangrijk bij woningen met houten palen.

4. Overweeg een funderingsverbetering

Als de schade al aanwezig is of het risico groot is, kan het nodig zijn om de fundering te verbeteren of te herstellen. Er zijn verschillende technieken beschikbaar, zoals het aanbrengen van heipalen of het uitvoeren van funderingsstabilisatie.

Oplossingen voor funderingsproblemen

Fundering op heipalen

Een veelgebruikte oplossing voor funderingsproblemen is het aanbrengen van heipalen. Deze palen worden diep in de grond geheid om op een stevige zandlaag te rusten. Hierdoor krijgt het huis een betere basis en wordt verzakking voorkomen.

In oude steden zijn veel huizen al uitgerust met heipalen. Deze palen zorgen voor stabiliteit, zelfs als de bovenste grondlagen bewegen of inklinken. Voor huizen zonder fundering is het aanbrengen van heipalen vaak de meest effectieve oplossing.

Funderingsstabilisatie

In sommige gevallen is het mogelijk om de bestaande fundering te stabiliseren in plaats van volledig te verbeteren. Dit kan bijvoorbeeld gedaan worden door injectie van stabiliserende materialen in de grond of door het aanbrengen van versterkende elementen.

Grondwaterbeheer

Bij woningen op houten palen is het beheer van het grondwaterpeil van groot belang. Door het grondwaterpeil te verhogen of te stabiliseren, kan de levensduur van de palen verlengd worden. Dit kan gedaan worden door het aanbrengen van grachtjes of het installeren van wateraanvoer.

Aankoop van een oude woning met funderingsproblemen

Bij de aankoop van een oude woning is het essentieel om aandacht te besteden aan de fundering. Een slechte fundering kan leiden tot scheefstand, scheuren in de muur of zelfs tot een volledige verzakking. De koper is verplicht om eventuele funderingsproblemen onder de loep te nemen, omdat deze problemen vaak aanzienlijke kosten met zich meebrengen.

Inspectie en onderzoek

Vooraf aan de aankoop is het aan te raden om een inspectie te laten uitvoeren door een funderingsexpert. Dit geeft een duidelijk beeld van de staat van de fundering en eventuele risico’s.

Verplichte energiecontrole

Naast de fundering is ook de energieprestatie van een oude woning van belang. In de data van woningen op de Diamantweg in Rotterdam is vermeld dat er geen energielabel bekend is. Dit is een belangrijke overweging, aangezien een energielabel verplicht is bij de verkoop van woningen. De koper is daarom verplicht om dit label te aanvragen, wat eventueel extra kosten kan met zich meebrengen.

Conclusie

Oude woningen zonder fundering of met ongeschikte funderingsmethoden brengen aanzienlijke risico’s met zich mee. Funderingsproblemen kunnen leiden tot ongelijkmatige neerslag, scheuren in muren en zelfs tot volledige verzakking. In combinatie met de invloed van klimaatverandering is het belang van een goed onderhouden fundering groter dan ooit.

Kopers en eigenaren van oude woningen zijn verplicht om aandacht te besteden aan de staat van de fundering en eventuele remedial actions te overwegen. Regelmatige inspecties, onderhoud en eventuele verbeteringen van de fundering zijn essentieel om de levensduur van het huis te verlengen en de veiligheid te waarborgen.

Bij de aankoop van een oude woning is het aan te raden om professioneel advies in te winnen. Door strategisch te handelen, zowel qua financiële investeringen als qua technische en juridische aspecten, is het mogelijk om de risico’s van funderingsproblemen te beheersen en een duurzame oplossing te vinden.

Bronnen

1. De rol van funderingen in oude woningen: Een duidelijk overzicht op basis van de Diamantweg in Rotterdam
2. Huis kopen met funderingsproblemen: wat moet u weten?
3. Funderingsproblemen en klimaatverandering
4. Help, mijn huis verzakt!
5. Huis op palen: waarom en hoe