Overdrachtsbelasting op grond met fundering: Wanneer en hoe wordt deze belasting berekend?

Published by Redactie on juli 27, 2025 | Category fundering

Het aankopen van grond met of zonder fundering is een veelvoorkomende situatie in de bouwsector, zowel voor particulieren als voor ontwikkelaars. Voor deze aankopen geldt echter een specifieke fiscale regelgeving, namelijk de overdrachtsbelasting. Deze belasting kan aanzienlijk zijn en heeft invloed op de totale aankoopkosten. In dit artikel bespreken we de regels rondom de overdrachtsbelasting op grond met fundering, met betrekking tot het verschil tussen grond met en zonder fundering, de toepassing van tarieven, en de invloed van jurisprudentie en fiscale uitleg.

Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting is een belasting op de overdracht van onroerende zaken. Deze belasting wordt aangerekend op de koopsom van het verkochte object. De hoogte van de overdrachtsbelasting hangt af van de aard van het verkochte goed, de omstandigheden van de overdracht en eventuele fiscale vrijstellingen.

De belasting wordt geregeld in de Wet over de overdrachtsbelasting (WOB) en wordt beheerd door de Belastingdienst. De overdrachtsbelasting verschilt per type goed: voor woningen geldt vaak een lager tarief, terwijl voor grond of bedrijfsruimte hogere tarieven kunnen gelden.

Overdrachtsbelasting op grond: wanneer wordt deze aangerekend?

De overdrachtsbelasting op grond wordt aangerekend bij de overdracht van een perceel dat wordt gekocht. De aard van de overdracht en de toestand van het perceel bepalen of de overdrachtsbelasting toepasbaar is. In dit kader is het belangrijk om te onderscheiden tussen onbebouwde grond en grond met fundering of bebouwing.

Onbebouwde grond

Wanneer een perceel zonder fundering of bebouwing wordt gekocht, kan het kwalificeren als bouwterrein. Bouwterrein wordt belast met btw en is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Dit betekent dat de aankoop van onbebouwde grond in de regel niet leidt tot overdrachtsbelasting. Echter, er zijn uitzonderingen wanneer het perceel wordt gekocht terwijl het al een bepaalde functie heeft, zoals in het geval van een perceel met een muur of kering die als grondkering fungeert.

De Hoge Raad heeft op 9 februari 2024 bepaald dat een perceel met een 96 meter lange muur die als grondkering fungeert, moet worden aangemerkt als bouwterrein. In dergelijke gevallen is de levering belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Dit is een belangrijk juridisch precedent dat invloed kan hebben op toekomstige aankopen van grond met beperkte bebouwing.

Grond met fundering

Wanneer een perceel is voorzien van een fundering, kan dit aanzienlijk invloed hebben op de fiscale kwalificatie. Een fundering is in fiscaal opzicht een essentieel onderdeel van een woning. De Belastingdienst stelt dat sprake is van een woning als de fundering is aangebracht. In dat geval wordt de overdrachtsbelasting gerekend op het tarief van 2% (bijvoorbeeld via de startersvrijstelling) of op het hoog tarief van 10,4%, afhankelijk van de omstandigheden.

Een voorbeeld uit de praktijk: als iemand een stuk grond koopt van een particulier om er zelf een woning op te bouwen, dan geldt de startersvrijstelling niet. De startersvrijstelling en het lage tarief (2%) zijn namelijk alleen van toepassing bij de aankoop van een woning. Voor de overdrachtsbelasting is er sprake van een woning als de fundering er ligt. In dit geval is er dus geen vrijstelling van overdrachtsbelasting.

Grond met bebouwing

Wanneer een perceel is voorzien van bebouwing, zoals een bestaand huis of een gedeeltelijk afgerond bouwproject, kunnen de regels complexer worden. In sommige gevallen kan sprake zijn van een transformatie, waarbij een bedrijfspand wordt omgebouwd tot een woning. Dit heeft gevolgen voor de toepassing van de overdrachtsbelasting.

Bij transformatie van bedrijfspanden naar woningen geldt dat de overdrachtsbelasting meestal op het tarief van 2% wordt berekend, mits het perceel in een staat van bewerking is die aanzet tot woningbouw. Echter, als er sprake is van een verkoop van een bedrijfspand met daarnaast een woongedeelte, dan wordt het woongedeelte belast met het tarief van 2%, terwijl het bedrijfsdeel belast wordt met het tarief van 10,4%. Eenzijdige bebouwing of een gebouw dat niet volledig afgerond is, kan leiden tot discussies over de fiscale kwalificatie en de toepassing van tarieven.

Jurisprudentie en fiscale uitleg

De fiscale regelgeving in Nederland is vaak onderbouwd door jurisprudentie van hoven. De Hoge Raad en het Hof Den Haag spelen hierbij een belangrijke rol. Zo heeft het Hof Den Haag recent een uitspraak gedaan over het toepasbare tarief bij de aankoop van een appartementsrecht in een staat van bewerking waarbij de fundering al is aangebracht. In dat geval kon het 2%-tarief goed verdedigd worden, omdat het object in essentie al vergelijkbaar is met een woning in aanbouw.

Een ander voorbeeld is de kwalificatie van klinkerbestrating in het kader van btw en overdrachtsbelasting. Volgens het Vastgoedbesluit van 12 december 2023 kwalificeert klinkerbestrating die onderdeel uitmaakt van een geheel, zoals een fundering in asfalt, als een gebouw. Dit heeft gevolgen voor de btw-kwalificatie, omdat een bouwterrein btw-belast is, terwijl een gebouw vrijgesteld kan zijn van btw, maar wel belast met overdrachtsbelasting.

Invloed van de fundering op de belastingaanslag

De aanwezigheid van een fundering is van groot belang voor de belastingaanslag bij aankoop van grond. Een fundering betekent dat het object in fiscaal opzicht kan worden aangemerkt als een woning, wat leidt tot de toepassing van het lage tarief van 2% of een vrijstelling. Wanneer er geen fundering is, en het object nog niet de vorm van een woning heeft aangenomen, kan het kwalificeren als bouwterrein, wat vrijstelling van overdrachtsbelasting en btw-aanslag tot gevolg heeft.

Het is daarom essentieel dat bij aankoop van grond met fundering, de fiscale kwalificatie van het object wordt beoordeeld aan de hand van de fundering. Dit geldt ook voor projecten waarbij een woning nog in aanbouw is, maar waarbij de fundering al is gelegd.

Praktijkgevoel en fiscale strategieën

In de praktijk is het belangrijk om een duidelijk onderscheid te maken tussen grond en woning, en tussen bouwterrein en bebouwde onroerende zaak. De fiscale kwalificatie van het object heeft invloed op de belastingaanslag en kan fiscale voordelen of nadeelen opleveren.

Een voorbeeld hiervan is de aankoop van grond door een particulier die er zelf een woning op wil bouwen. In dat geval kan de aankoop belast worden met overdrachtsbelasting op het tarief van 10,4%, omdat er geen fundering is en het object niet als een woning kan worden aangemerkt. Aan de andere kant, als de fundering al is aangebracht, kan het object worden aangemerkt als een woning in aanbouw, wat leidt tot de toepassing van het lage tarief van 2%.

Overdrachtsbelasting en transformatie

Transformatie van bedrijfspanden naar woningen is een andere situatie waarin de overdrachtsbelasting een rol speelt. In dit geval kan de transformatie leiden tot de toepassing van het tarief van 2% op het woongedeelte, terwijl het bedrijfsdeel kan worden belast met het tarief van 10,4%. Echter, het is belangrijk dat de transformatie daadwerkelijk leidt tot een woning, anders kan het tarief van 2% niet worden toegepast.

In sommige gevallen kan de overdrachtsbelasting ook volledig worden vermeden als het object niet als een woning kan worden aangemerkt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een perceel dat nog niet is bebouwd en waarop geen fundering is aangebracht. In dat geval kwalificeert het object als bouwterrein, wat vrijstelling van overdrachtsbelasting tot gevolg heeft.

Samenvatting

De overdrachtsbelasting op grond met fundering is een belangrijk onderdeel van de fiscale regelgeving rondom de aankoop van grond en de bouw van woningen. De aanwezigheid van een fundering kan het object bepalen als een woning, wat leidt tot de toepassing van het lage tarief van 2%. In het geval van een perceel zonder fundering kan het kwalificeren als bouwterrein, wat vrijstelling van overdrachtsbelasting tot gevolg heeft.

De fiscale kwalificatie van het object is daarom essentieel bij aankoop van grond. Het is verstandig om dit aspect te bespreken met een fiscaal jurist of belastingadviseur, vooral bij complexere situaties zoals transformatie van bedrijfspanden naar woningen.

Conclusie

De overdrachtsbelasting op grond met fundering is afhankelijk van de toestand van het perceel en de fiscale kwalificatie. Een fundering kan het object bepalen als een woning, wat leidt tot toepassing van het lage tarief van 2%. In het geval van onbebouwde grond kan het object kwalificeren als bouwterrein, wat vrijstelling van overdrachtsbelasting tot gevolg heeft. De jurisprudentie speelt een belangrijke rol in de bepaling van de fiscale kwalificatie, zoals duidelijk is uit uitspraken van de Hoge Raad en het Hof Den Haag.