De kosten van een funderingsrapport: wat kost het en waarom is het belangrijk?

Bij de aankoop of verkoop van een woning is een funderingsrapport een waardevol instrument om het technische risico inzichtelijk te maken. Het helpt bij het detecteren van eventuele funderingsproblemen die niet met het blote oog of een gewone bouwkundige keuring zichtbaar zijn. Deze artikelfocus ligt op de prijs van een funderingsrapport, de verschillende fasen van funderingsonderzoek, en de belangrijke rol van onafhankelijkheid en kwaliteit in het proces. Op basis van de informatie in de beschikbare bronnen wordt hierin een overzicht gegeven van de kosten, het onderzoeksproces, en de voordelen van een funderingsrapport.

Inleiding: Waarom een funderingsrapport nodig is

Een funderingsrapport is een technisch onderzoek dat helpt bij het identificeren van eventuele funderingsproblemen in een woning. Het is vooral relevant bij de aankoop van een oude woning, waarbij de fundering vaak verouderd of verzwakt kan zijn. Ondertekenen van een koopovereenkomst zonder een funderingsrapport kan leiden tot aanzienlijke kosten bij herstel of vernieuwing van de fundering, die gemiddeld tussen de 80.000 en 150.000 euro kunnen liggen.

Daarom is het verstandig om vóór aankoop een funderingsonderzoek te laten uitvoeren. Dit rapport biedt duidelijkheid over de technische toestand van de fundering en voorkomt onverwachte financiële lasten. Er zijn verschillende fasen van funderingsonderzoek, die variëren in omvang, kosten en doel.

Fasen van funderingsonderzoek

Er zijn drie hoofdfasen van funderingsonderzoek die doorbesteden kunnen worden, afhankelijk van de aard van het onderzoek en de mate van detail die gewenst is.

Funderingsrisico onderzoek Fase 0

De funderingsrisico onderzoek Fase 0 is het eenvoudigste en meest kostenefficiënte onderzoek. Het wordt meestal uitgevoerd in combinatie met een bouwkundige keuring. Het doel van deze fase is het opsporen van aanwijzingen voor funderingsproblemen. Hierbij worden visuele inspecties gecombineerd met eenvoudige metingen, zoals vloerwaterpassing en lintvoegmeting, om te bepalen of het huis zich gelijk heeft of is verzakt.

De kosten van deze fase zijn € 399 inclusief btw, als het onderzoek wordt uitgevoerd in combinatie met een bouwkundige keuring. Als het onderzoek los van een bouwkundige keuring wordt uitgevoerd, kan de prijs variëren, maar wordt vaak aangegeven rond de € 245. Het resultaat is een helder rapport met advies over eventuele risico’s.

Het rapport bevat informatie over de visuele inspectie van binnen- en buitenmuren, scheuren, verzakkingen, en omgevingsfactoren zoals de grondwaterstand of de stabiliteit van de omliggende grond.

Funderingsonderzoek Fase 1

De funderingsonderzoek Fase 1 is een uitgebreidere versie van de Fase 0 en kost € 699 inclusief btw. Dit onderzoek wordt meestal uitgevoerd in een woning die wordt bewoond en biedt meer inzicht in de funderingsconditie. Hierbij wordt gebruikgemaakt van geavanceerde meetapparatuur en wordt het onderzoek uitgebreider uitgevoerd.

De Fase 1 wordt ook wel een funderingsrisico onderzoek Fase 1 genoemd. Het rapport bevat een gedetailleerde analyse van de funderingsconstructie, inclusief mogelijke aanduidingen van schade of problemen. Het onderzoek wordt conform de richtlijnen van de KCAF (Kwaliteitscommissie Advies en Funderingsrapportage) uitgevoerd en is gecertificeerd.

Funderingsonderzoek Fase 2

De funderingsonderzoek Fase 2 is een ingrijpend onderzoek dat meestal wordt uitgevoerd als er in de voorgaande fasen aanwijzingen zijn voor ernstige funderingsproblemen. Deze fase kost ongeveer € 3.000 exclusief btw en is aanzienlijk duurder dan de voorgaande fasen.

Bij een Fase 2 onderzoek wordt de houten paalfundering opgegraven, zodat de fundering van dichtbij geïnspecteerd kan worden. Dit onderzoek levert het meest gedetailleerde beeld van de funderingsconditie, maar heeft ook het grootste risico op schade aan de woning of het gebouw.

Deze fase wordt vaak vereist als er sprake is van verkoop of splitsing van een pand in Amsterdam. De gemeente Amsterdam eist dan een Fase 2 onderzoek om de fundering veilig en leefbaar te verkrijgen.

Kosten van een sonderingsrapport

Een sonderingsrapport is een geotechnisch onderzoek dat helpt bij het bepalen van de draagkracht van de grond en de stabiliteit van de fundering. Dit onderzoek wordt uitgevoerd door een geotechnisch adviseur, die een sondervisie uitvoert. Tijdens dit onderzoek wordt een staaf met een kegelvormige punt in de grond gedreven, om de mechanische weerstand van de grond te meten.

De gemiddelde kosten van een sonderingsrapport liggen tussen de € 1.000 en € 1.500, exclusief btw. Als de meting moet plaatsvinden op een moeilijk bereikbaar terrein, stijgen de kosten aanzienlijk. Voor dergelijke terreinen kan het rapport tot € 1.200 kosten.

De kosten van een sonderingsrapport zijn vooral afhankelijk van:

• Arbeidsuren
• Techniek die wordt gebruikt
• Bereikbaarheid van het terrein
• Noodzaak van extra apparatuur en mankracht

Als het sonderingsonderzoek wordt aangevuld met een funderingsadvies, stijgen de kosten verder. Een combinatie van sonderingsonderzoek en funderingsadvies kost gemiddeld € 2.200.

De voordelen van een sonderingsrapport zijn groot. Het biedt inzicht in de draagkracht van de grond, wat essentieel is om schade aan de fundering te voorkomen. Hierdoor worden problemen als verzakkingen, scheuren in gevels en muren vermijden.

Onafhankelijkheid versus belangenverstrengeling

Een belangrijk aspect bij funderingsonderzoek is de onafhankelijkheid van de uitvoerende partij. Hierover geven de bronnen belangrijke waarschuwingen.

Onafhankelijke funderingsonderzoeken

Bedrijven zoals Premiumkeur en Perfectkeur stellen zich op als onafhankelijke inspecteurs die geen samenwerking aangaan met makelaars of andere partijen. Dit betekent dat het funderingsrapport vertrouwelijk wordt behandeld en niet vrijelijk gedeeld kan worden met derden zoals banken of hypotheekverstrekkers. Dit is belangrijk, omdat het vertrouwelijk houden van het rapport helpt om financiële schade te voorkomen bij toekomstige verkoop van de woning.

Makelaars en belangenverstrengeling

Aan de andere kant werken sommige bedrijven, zoals die aangesloten bij de NAFO (Nationale Alliantie Funderingsonderzoek), nauw samen met makelaars. Dit kan leiden tot belangenverstrengeling, waarbij het rapport niet vertrouwelijk wordt behandeld en de gegevens vrijelijk kunnen worden gedeeld of verkocht.

Er zijn zelfs verklaringen dat bepaalde partijen meer dan een miljoen euro hebben betaald aan makelaars om het funderingsrapport aan hun kant te krijgen. Dit benadrukt de noodzaak om zorgvuldig te kiezen voor de uitvoerende partij, om misleiding of financiële risico’s te voorkomen.

Wat beïnvloedt de prijs van een funderingsrapport?

De prijs van een funderingsrapport hangt af van meerdere factoren, zoals:

• Soort onderzoek (Fase 0, 1 of 2)
• Inclusief of exclusief btw
• Toepassing van geavanceerde techniek
• Bereikbaarheid van het terrein
• Onafhankelijkheid van de uitvoerende partij
• Noodzaak van meerdere onderzoeken of aanvullende metingen

Fase 0

• € 245 tot € 399 (inclusief btw)
• Meestal uitgevoerd in combinatie met een bouwkundige keuring
• Visuele inspectie en eenvoudige metingen
• Geen ingrijpende schade aan de woning

Fase 1

• € 699 (inclusief btw)
• Uitgebreidere visuele inspectie en metingen
• Geavanceerde meetapparatuur
• Gecertificeerd onderzoek

Fase 2

• € 3.000 (exclusief btw)
• Invoering van ingrijpende maatregelen, zoals opgraven van de fundering
• Grote schade risico aan de woning
• Vereist bij verkoop of splitsing

Sonderingsrapport

• € 1.000 – € 1.500 (exclusief btw)
• Gemiddeld € 1.200
• Aanvullend funderingsadvies: € 2.200

Voordelen van een funderingsrapport

Het uitvoeren van een funderingsrapport biedt meerdere voordelen:

• Vroegtijdige detectie van funderingsproblemen
• Duidelijkheid over technische risico’s
• Voorkom onverwachte kosten bij herstel of vernieuwing
• Gevolgd door vertrouwelijkheid en kwaliteit van het rapport
• Essentieel bij aankoop van oude woningen

Het rapport helpt bij het nemen van een weloverwogen beslissing bij de aankoop van een woning. Het zorgt voor transparantie en vertrouwen in het proces, zowel voor koper als verkoper.

Risico’s en waarschuwingen

Bij het kiezen voor een funderingsrapport zijn er ook enkele risico’s en waarschuwingen:

• Mislukking bij het interpreteren van het rapport
• Misleiding door rapporten van oudere meetbouten
• Geen funderingsonderzoek tijdens bouwkundige keuring
• Onvertrouwelijke behandeling van het rapport
• Financiële risico’s bij onjuiste keuzes

Het is daarom verstandig om een erkend en onafhankelijk bedrijf in te schakelen. Dit voorkomt onnodige financiële schade en zorgt voor kwalitatief hoogwaardig onderzoek.

Conclusie

Een funderingsrapport is een essentieel onderdeel bij de aankoop of verkoop van een woning. Het biedt inzicht in de technische toestand van de fundering en helpt bij het detecteren van eventuele problemen. De prijs van het rapport varieert afhankelijk van de fase en de omstandigheden.

De beschikbare informatie laat zien dat een funderingsrisico onderzoek Fase 0 gemiddeld € 399 kost en het meest toegankelijke is. Voor uitgebreidere onderzoeken, zoals Fase 1 of Fase 2, stijgen de kosten aanzienlijk. Een sonderingsrapport kost gemiddeld tussen de € 1.000 en € 1.500 en is een waardevol onderdeel van het onderzoek.

De keuze voor een onafhankelijke partij is van groot belang, om belangenverstrengeling en vertrouwelijkheid te waarborgen. Dit helpt bij het voorkomen van onverwachte kosten en schade bij toekomstige verkoop of herstel van de fundering.

Een funderingsrapport is dus niet alleen een technisch instrument, maar ook een financieel verstandige keuze die zorgvuldig wordt genomen om het risico te beheersen en de waarde van de woning te waarborgen.

Bronnen

1. Bouwkundige keuring Amsterdam
2. Funderingsherstel Amsterdam
3. Perfectkeur
4. Constructieshop
5. Offerteadviseur