Rechten en Verplichtingen van Eigenaren bij Funderingsherstel

Wanneer een woning funderingsproblemen vertoont, zijn de gevolgen vaak zowel structureel als financieel aanzienlijk. Funderingsherstel is dan een noodzakelijke maatregel om verdere schade te voorkomen en de stabiliteit van het pand te waarborgen. Voor particuliere woningeigenaren, maar ook voor leden van een Vereniging van Eigenaren (VvE), zijn er zowel rechten als verplichtingen in verband met funderingsherstel. Deze artikel biedt een overzicht van de juridische, technische en praktische aspecten van funderingsherstel en legt uit hoe eigenaren in hun rechten kunnen treden wanneer ze niet overeengekomen zijn over de uitvoering van herstelmaatregelen.

Inleiding

Funderingsherstel betreft het stabiliseren of herstellen van de fundering van een woning. Dit kan nodig zijn vanwege verzakking, bodemdaling of andere ondergrondproblematiek. In sommige gevallen is het noodzakelijk om de fundering volledig te vernieuwen, terwijl in andere gevallen slechts gedeeltelijk herstel voldoende is.

Voor particuliere woningeigenaren betekent funderingsherstel vaak een aanzienlijke investering. De verantwoordelijkheid voor het herstel ligt bij de eigenaar, tenzij het pand deel uitmaakt van een appartementencomplex, waarbij meerdere partijen betrokken zijn. In dit laatste geval kan het proces complexer worden, met juridische aspecten die niet alleen betrekking hebben op de technische uitvoering, maar ook op de wederzijdse rechten en verplichtingen.

Het doel van deze artikel is om inzicht te geven in de juridische en praktische rechten en verplichtingen van eigenaren bij funderingsherstel. We zullen onder andere aandacht besteden aan het rol van de VvE, de mogelijkheid tot juridische ingreep via de kantonrechter en de beschikbaarheid van financieringsmogelijkheden, zoals de Funderingslening Maatwerk.

Funderingsherstel: Technische en Juridische Aspecten

Wat is funderingsherstel?

Funderingsherstel is een proces waarbij de fundering van een woning wordt hersteld of uitgebreid om verdere schade te voorkomen. Dit kan variëren van het plaatsen van funderingspalen tot het rechtzetten van het gebouw. De keuze van de methode is afhankelijk van de aard van de schade en de bodemopbouw. Een professionele inspectie is meestal nodig om de juiste maatregelen te bepalen.

Er zijn twee typen funderingsherstel: gedeeltelijk en volledig. Bij gedeeltelijk herstel wordt alleen het meest aangetaste deel van de fundering aangepakt. Bij volledig herstel wordt de gehele fundering vernieuwd, wat vaak nodig is bij ernstige schade of als de fundering volledig niet meer geschikt is.

Garanties en Kwaliteit

Aanbieders van funderingsherstel leveren vaak garanties op hun werk. Bijvoorbeeld, een bedrijf kan garantie geven op de stabiliteit van de herstelde fundering gedurende 25 jaar. Dit geeft de eigenaar zekerheid over de duurzaamheid en de waarde van het pand.

De kwaliteit van het herstel is van groot belang, omdat het doel is om verdere verzakking en schade te voorkomen. De herstelmethoden moeten daarom duurzaam en technisch verantwoord zijn. Vaak worden funderingspalen of consoles gebruikt om het gewicht van het pand op een stabiele manier te dragen.

Rechten van Eigenaren bij Funderingsherstel

Wanneer het gaat om het herstellen van de fundering van een woning, zijn er verschillende rechten die eigenaren kunnen aanschrijven, afhankelijk van de situatie. Dit is vooral relevant bij appartementencomplexen, waar meerdere eigenaren betrokken zijn bij de beheer- en herstelverantwoordelijkheid.

Individuele Eigendom

Als de woning geheel op een eigen fundering rust, heeft de eigenaar in principe het volledige recht om beslissingen te nemen over de uitvoering van funderingsherstel. Er is in dit geval geen toestemming nodig van andere partijen, hoewel gemeentelijke vergunningen wel kunnen zijn vereist. Dit betekent dat de eigenaar vrij is om funderingsherstel te laten uitvoeren, mits dit technisch en juridisch verantwoord is.

Vereniging van Eigenaren (VvE)

In het geval van appartementencomplexen, waar de fundering vaak gemeenschappelijk is, gelden andere regels. De fundering wordt dan gezamenlijk beheerd door de VvE. Dit betekent dat beslissingen over funderingsherstel grotendeels afhankelijk zijn van het besluit van de VvE.

Een VvE-leden kan een voorstel indienen voor funderingsherstel, maar deze moet eerst worden goedgekeurd door een meerderheid van de VvE-leden. Als de VvE besluit dat funderingsherstel noodzakelijk is, moeten de eigenaren meewerken aan het herstelplan, tenzij ze kunnen aantonen dat het herstel niet nodig of onredelijk is.

Juridische Aanschrijving en Vervangende Machtiging

Wanneer er onenigheid ontstaat tussen de VvE en één of meerdere eigenaren over de noodzaak of de uitvoering van funderingsherstel, kan juridische ingreep nodig zijn. In dat geval kan een eigenaar de kantonrechter om vervangende machtiging vragen, mits de VvE haar toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd.

De kantonrechter kan dan besluiten om de VvE te verplichten tot het uitvoeren van het herstelplan. Deze juridische mogelijkheid is bedoeld om ervoor te zorgen dat funderingsherstel niet wordt verhinderd door onwetendheid of eigenbelang van individuele eigenaren.

Aan de andere kant is het ook mogelijk dat een eigenaar ontevreden is over het besluit van de VvE om funderingsherstel uit te voeren. In dat geval kan hij of zij de kantonrechter vragen om het VvE-besluit te vernietigen, mits dit binnen een maand na het besluit gebeurt.

Beleidsregel Funderingsherstel

De gemeente speelt in sommige gevallen een actieve rol bij funderingsherstel, vooral wanneer het gaat om bouwblokken waarin meerdere panden betrokken zijn. De gemeente kan een beleidsregel opstellen die gericht is op het stimuleren van funderingsherstel, met name in gevallen waarin eigenaren niet meewerken of niet kunnen meewerken.

In dit beleid wordt vaak gebruikgemaakt van artikel 13 en 15 van de Woningwet. De gemeente kan dan handhavend op treden wanneer er sprake is van een funderingstechnische handhavingstermijn van 0–5 jaar bij minimaal één pand in het betreffende bouwblok.

Een belangrijk voorwaarde is dat de eigenaar of eigenaren die 50% van de panden vertegenwoordigen, financieel in staat zijn om het herstelplan uit te voeren. In dat geval kan de gemeente besluiten om aanschrijving te combineren met het opleggen van een last onder bestuursdwang, wat inhoudt dat de eigenaar verplicht wordt om de herstelmaatregelen uit te voeren.

Financiële Ondersteuning en Funderingslening

Het uitvoeren van funderingsherstel is een aanzienlijke investering. Voor eigenaren met een laag inkomen kan het moeilijk zijn om de benodigde middelen te krijgen. Daarom heeft de Rijksoverheid het Fonds Duurzaam Funderingsherstel opgericht, met name voor particuliere woningeigenaren die financieel in moeilijkheden verkeren.

De Funderingslening Maatwerk is bedoeld voor eigenaren die niet in staat zijn om een lening te krijgen bij hun bank vanwege een te laag inkomen. Deze lening kan worden gebruikt voor het uitvoeren van funderingsherstel, evenals voor bijkomende kosten zoals financieel advies en cascoschadekosten. De looptijd van de lening is 30 jaar, en het minimumbedrag is 2500 euro.

Verzekering en Funderingsproblematiek

Hoewel funderingsherstel belangrijk is om de stabiliteit van een woning te waarborgen, is het belangrijk om te weten dat schade door bodemdaling vaak niet gedekt is door een verzekering. Vereniging Eigen Huis pleit al jaren voor een sterker beleid rondom funderingsproblematiek, met name in het kader van klimaatverandering en (grond)waterbeheer.

De organisatie roept op tot een nationaal plan dat zowel de bescherming van kopers tegen miskopen als de ondersteuning van eigenaren met funderingsproblemen op de voorgrond stelt. Tevens benadrukt ze het belang van een eerlijke verdeling van de kosten van funderingsherstel tussen de overheid en de eigenaren.

Stappenplan voor Funderingsherstel

Om funderingsherstel effectief en verantwoord uit te voeren, is het verstandig om een stappenplan te volgen. Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsherstel heeft zo’n stappenplan ontwikkeld, dat helpt bij het bepalen van de oorzaak van de schade, de keuze van de juiste herstelmethoden en de financiering van de werkzaamheden.

Het stappenplan omvat onder andere de volgende fasen:

  1. Inspectie en diagnose: Een duidelijke analyse van de schade en de oorzaak van de funderingsproblematiek.
  2. Herstelplanning: Het ontwikkelen van een herstelplan dat technisch en financieel verantwoord is.
  3. Financiering: Het verkennen van financieringsmogelijkheden, inclusief leningen en subsidies.
  4. Uitvoering: Het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden door een geaccrediteerde partij.
  5. Controle en evaluatie: Na de uitvoering wordt de stabiliteit van de fundering gecontroleerd en geëvalueerd.

Conclusie

Funderingsherstel is een essentieel onderdeel van het onderhoud van een woning, zowel vanuit een juridisch als technisch perspectief. Voor particuliere woningeigenaren is het belangrijk om zich bewust te zijn van hun rechten en verplichtingen, vooral bij appartementencomplexen waar meerdere partijen betrokken zijn.

De VvE speelt een centrale rol in de beheer- en herstelverantwoordelijkheid van gemeenschappelijke funderingen. In geval van onenigheid kan juridische ingreep nodig zijn via de kantonrechter. Daarnaast biedt de overheid financieringsmogelijkheden zoals de Funderingslening Maatwerk om eigenaren met een laag inkomen te ondersteunen.

Het is verstandig om funderingsherstel verantwoord aan te pakken met behulp van een duidelijk stappenplan. Dit helpt om technische en juridische risico’s te verminderen en ervoor te zorgen dat het herstelwerk effectief en duurzaam wordt uitgevoerd.

Bronnen

  1. Veelgestelde vragen over funderingsherstel
  2. Juridische aspecten rond funderingsherstel
  3. Beleidsregel funderingsherstel
  4. Funderingsherstel: tips en voorbeelden
  5. Lening voor funderingsherstel
  6. Definities en regelgeving rond funderingsherstel

Related Posts