Funderingslabel: Wat betekent het voor eigenaars en kopers van woningen?

Published by Redactie on juli 28, 2025 | Category fundering

Inleiding

De afgelopen jaren is de aandacht voor funderingsproblematiek en bodemdaling in Nederland steeds groter geworden. Door droogteperiodes en veranderende grondwaterstanden is het risico op verzakkingen en andere funderingsproblemen toegenomen. In reactie op deze ontwikkelingen is het funderingslabel geïntroduceerd als een tool om bewustwording te creëren en transparantie te bieden over de ondergrondse stabiliteit van woningen.

Sinds juni 2021 is het funderingslabel een standaardinformatie in het taxatierapport. Het label geeft inzicht in het risico op funderingsproblematiek, zoals verzakking of rotting van houten palen. Het is bedoeld om zowel kopers als eigenaars in staat te stellen om eventuele problemen vroegtijdig te herkennen en maatregelen te nemen. Echter, zoals uit de praktijk bleek, zijn niet alle labels even betrouwbaar. Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) erkent dat er tijdens de testfase onnauwkeurigheden zijn voorgekomen en werkt aan verbeteringen.

In dit artikel geven we een gedetailleerde uitleg over het funderingslabel: wat het inhoudt, hoe het bepaald wordt, waar het ingezien kan worden, en wat de gevolgen zijn voor eigenaars en kopers. We onderbouwen elk gegeven met informatie uit betrouwbare bronnen, zoals het KCAF en onderzoeken van erkende bouwexperts.

Wat is het funderingslabel?

Het funderingslabel is een risicobeoordeling van de fundering van een woning. Het label geeft een beeld van het risico op funderingsproblematiek, zoals verzakking, rotting van houten palen of andere aantastingen. Het is ontworpen om transparantie te brengen in de bouwkundige stabiliteit van huizen. Het label wordt uitgevaardigd door erkende bouwexperts en is gebaseerd op meerdere criteria, zoals:

Grondwaterstand
Bodemsoort
Ouderdom van de fundering
Eventuele aantastingen (zoals paalrot of bacteriële schade)

Het funderingslabel is bedoeld als een hulpmiddel voor kopers, eigenaars en taxateurs om eventuele problemen vroegtijdig te herkennen en maatregelen te nemen. Het label is geen zekerheid dat er problemen zijn, maar dient als een indicatie van het risico.

Indeling van de labels

De labels worden op een schaal van A tot E ingedeeld, waarbij:

Label A: Geen verhoogd risico.
Label B: Geen verhoogd risico, maar in de toekomst mogelijk een licht verhoogd risico.
Label C: Licht verhoogd risico.
Label D: Hoog risico.
Label E: Zeer hoog risico.

Deze indeling helpt potentiële kopers en taxateurs om het risico op funderingsproblematiek te begrijpen. Een D- of E-label betekent niet meteen dat een huis op instorten staat, maar duidt op de urgentie van onderzoek. Don Zandbergen van het KCAF benadrukt dat het label een koper of eigenaar moet aansporen tot actie.

Waar kan het funderingslabel worden ingezien?

Het funderingslabel is beschikbaar voor iedereen die het wil bekijken, maar er zijn beperkingen qua toegang. Tot en met januari 2021 was het funderingslabel toegankelijk via de online database FunderMaps, een tool die werd aangeboden door het KCAF. Deze database was bedoeld om iedereen inzicht te geven in de risico’s op funderingsproblematiek op pandniveau.

Eenmaal ingelogd in deze database kon men het label van een woning opvragen door bijvoorbeeld het kadastrale nummer in te voeren. Deze tool was bedoeld om bewustwording te creëren en om eigenaars en kopers vooraf van de risico’s op de hoogte te brengen. Echter, na januari 2021 is het label niet langer vrij toegankelijk voor het algemeen publiek.

Dick de Jong van het KCAF legt uit dat het openbaar maken van de labels een testfase was, waarbij het doel was om de kwaliteit van de modellen te verbeteren. “We hoopten dat mensen correcties zouden doorgeven en dat is op grote schaal gebeurd. We hebben 3000 meldingen gekregen,” zegt hij. Daarom is de site binnen twee weken offline gehaald om de kwaliteit te verbeteren. De Jong denkt dat het mogelijk is om in het voorjaar het label opnieuw openbaar te maken, met een eenvoudigere indeling van de kleuren groen, oranje en rood om het risico duidelijk te maken.

Totdat de labels opnieuw beschikbaar zijn, is het funderingslabel te vinden in het taxatierapport. Voor kopers en eigenaars is dit een waardevolle bron van informatie bij aankoop of onderhoud van een woning. Voor taxateurs is er een verplichte uitgebreidere rapportage beschikbaar, die een gedetailleerde uitleg geeft over de risico’s.

Oorzaken van funderingsproblematiek

Funderingsproblematiek kan ontstaan door verschillende oorzaken. Een van de belangrijkste oorzaken is bodemdaling, waarbij de grond onder een woning zakt. Dit kan gebeuren als gevolg van droogte en lage grondwaterstanden. In de afgelopen jaren zijn er verschillende droogteperiodes geweest die hebben geleid tot bodemdaling. Dit heeft als gevolg dat huizen kunnen verzakken of funderingsproblemen ontstaan.

Een andere oorzaak van funderingsproblematiek is veroudering of rotting van houten palen, die vaak gebruikt worden in historische huizen. Hout kan onder water lekken of verrotten, wat de stabiliteit van de fundering aantast. Ook bacteriële aantastingen kunnen schade veroorzaken aan de fundering van een woning.

De TU Delft heeft onderzoek gedaan naar de impact van droogte op funderingen. Volgens hun rapport is er een duidelijke correlatie tussen droogteperiodes en een toename van funderingsproblematiek. Dit onderzoek benadrukt de urgentie van het opsporen en verhelpen van funderingsproblemen, zowel voor eigenaars als voor gemeenten en overheden.

Financiële gevolgen van funderingsproblematiek

Het herstellen van funderingsproblemen kan grotendeels kosten. Dick de Jong van het KCAF schat dat de gemiddelde kosten ongeveer 80.000 euro zijn. Deze kosten zijn vaak niet gedekt door verzekeringen, wat betekent dat eigenaars zelf verantwoordelijk zijn voor de herstelkosten. Dit maakt het belangrijk om vroegtijdig onderzoek te doen en eventuele problemen te verhelpen.

Om eigenaars te helpen met de financiële lasten, is het Fonds Duurzaam Funderingsherstel opgericht. Dit fonds biedt particuliere eigenaren die op de reguliere hypotheekmarkt niet in aanmerking komen voor een lening, een marktconforme lening. Als de gemeente waarin de woning is gelegen een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten met het fonds, kunnen eigenaars in aanmerking komen voor financiering.

Daarnaast werkt het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek (RPAF) aan preventieve maatregelen, zoals lokale grondwaterinfiltratie en drainage. Deze maatregelen kunnen helpen om funderingsproblematiek te voorkomen of te beperken.

De rol van de overheid en gemeenten

De overheid speelt een belangrijke rol in het aanpakken van funderingsproblematiek. Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) is opgericht om kennis te delen en samenwerking te bevorderen tussen experts, gemeenten en eigenaars. Het KCAF biedt ondersteuning bij onderzoek naar en ontwikkeling van preventieve maatregelen.

Daarnaast faciliteert het KCAF de opbouw van het funderingsloket, waar woningeigenaren met potentiële funderingsproblemen terecht kunnen voor informatie over de aanpak van onderzoek en herstel. Het loket helpt bij het indienen van aanvragen voor financiële hulp en geeft advies over de beste manieren om funderingsproblemen te verhelpen.

Gemeenten kunnen ook een actieve rol spelen in het voorkomen van funderingsproblematiek. Door lokale grondwaterinfiltratie en drainage te stimuleren, kunnen ze het risico op bodemdaling beperken. Bovendien kunnen gemeenten samenwerken met het Fonds Duurzaam Funderingsherstel om eigenaars te ondersteunen bij het herstellen van funderingsproblemen.

Conclusie

Het funderingslabel is een belangrijk hulpmiddel om bewustwording te creëren over funderingsproblematiek en bodemdaling. Het label geeft een duidelijk beeld van het risico op verzakkingen of rotting van houten palen. Het is ontworpen om kopers, eigenaars en taxateurs te informeren en maatregelen te nemen. Echter, zoals uit de praktijk is gebleken, zijn er nog verbeteringen nodig om de kwaliteit van de labels te verhogen.

De overheid, gemeenten en experts werken samen om funderingsproblematiek aan te pakken en preventieve maatregelen te nemen. Door financiële ondersteuning en informatie te bieden, kunnen eigenaars en kopers beter voorbereid zijn op eventuele funderingsproblemen. Het funderingslabel is een stap in de juiste richting, maar het is slechts een deel van de oplossing. Het is van groot belang dat eigenaars en kopers bewust worden van de risico’s en actie ondernemen om funderingsproblemen te voorkomen of te verhelpen.

Bronnen

nieuwe
label