Slechte fundering in een gehuurd woning: herkenning, juridische opties en herstel

Published by Redactie on juli 28, 2025 | Category fundering

Een slechte of verzakte fundering is een ernstig bouwkundig probleem dat zowel de veiligheid als de leefbaarheid van een woning kan ondermijnen. Voor huurders in een woning met funderingsproblemen betekent dit vaak extra zorgen, aangezien zij vaak geen controle hebben over de bouwkundige staat van de woning. In dit artikel wordt ingegaan op de herkenbare symptomen van funderingsproblemen, de juridische verantwoordelijkheden van verhuurders, en de beschikbare opties voor huurders die met funderingsproblematiek worden geconfronteerd. De informatie is gebaseerd op actuele bronnen en richt zich naar zowel woningeigenaren, huurders en bouwkundige specialisten.

Wat is een fundering en waarom is het belangrijk?

Een fundering is de ondergrondconstructie die ervoor zorgt dat het gewicht van een gebouw veilig en stabiel wordt overgedragen op de ondergrond. De fundering is de basis van de woning en verzwakking van deze basis leidt vaak tot zichtbare en onzichtbare schade aan het gebouw. Funderingsproblemen kunnen op verschillende manieren ontstaan, zoals door slechte bouwkwaliteit, ouderdom, aantasting van houten palen of veranderingen in de ondergrond. In Nederland zijn inmiddels honderdduizenden woningen geconfronteerd met funderingsproblemen, vooral in gebieden met veen- of kleigrond.

Herkenning van funderingsproblemen

Het is belangrijk om vroege signalen van een verzakte fundering te herkennen, omdat de schade in de vroege fase vaak makkelijker en goedkoper te herstellen is. De volgende kenmerken kunnen wijzen op funderingsproblemen:

Scheuren in muren of vloeren, met name diagonale scheuren bij ramen en deuren
Klemmende of scheef hangende ramen en deuren
Ongelijke vloeren, waarbij voelbaar hoogteverschil ontstaat
Losrakende of verzakkende bestrating rondom het pand
Verschil in niveau tussen de woning en het trottoir

Als een huurder deze symptomen merkt, is het essentieel om dit op tijd aan de verhuurder te melden. In het kader van de onderhoudsplicht van de verhuurder kunnen dergelijke gebreken tot vermindering van de huur leiden, mits de verhuurder niet op tijd reageert.

Juridische verantwoordelijkheden van de verhuurder

De verhuurder is volgens de wet verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning. Dit betreft niet alleen het dagelijks onderhoud, maar ook de bouwkundige staat van het pand. In het geval van funderingsproblemen is de verhuurder verplicht om de woning veilig en leefbaar te houden. Als de fundering gevaarlijk is geworden en de verhuurder dit niet oplost, kan de huur verlaagd worden tot de gebreken zijn verholpen.

Een juridische procedure die huurders kunnen inzetten is de nulpuntenprocedure, waarbij de huur verlaagd kan worden met tot 80%, afhankelijk van de ernst van de gebreken. De Huurcommissie kan hiertoe de verhuurder aan zijn verplichtingen herinneren. Deze procedure is toegankelijk voor zowel huurders van zelfstandige woningen als kamerbewoners en kan het hele jaar door opgestart worden.

De procedure verloopt als volgt:

Schriftelijke melding aan de verhuurder van de klachten en gebreken. Dit kan met een voorbeeldbrief of via een e-mail.
Herstel door de verhuurder binnen een redelijke termijn.
Mogelijke huurvermindering als het herstel niet binnen de vereiste tijd gebeurt.
Beschikking van de Huurcommissie indien de verhuurder niet reageert of niet volgens de procedure handelt.

Het is belangrijk om deze procedure te volgen, omdat het juridisch gecamoupeerde acties van verhuurders, zoals het maken van een overeenkomst om het huurcontract te ontbinden, kan tegenwerken.

Funderingsproblemen en huurcontractontbinding

In een recente casus in Nederland heeft een verhuurder geprobeerd om het huurcontract te ontbinden onder het voorwendsel dat het huis onbewoonbaar was geworden door funderingsproblemen. Deze zogenaamde "onbewoonbaar verklaard"-strategie werd echter door de rechter afgewezen, omdat de verhuurder niet op tijd actie had genomen om de woning veilig en leefbaar te maken. De gemeente had wel het herstel verlangd, maar de verhuurder had het herstelplan als onvoldoende aangemerkt, waardoor het herstel vertraging oplopfde. De huurder was tijdelijk uit de woning verbannen door de gemeente, maar na verloop van tijd werd het huurcontract ontbonden.

Deze uitspraak is een belangrijk precedent, omdat het laat zien dat verhuurders niet zomaar kunnen besluiten om een huurcontract te ontbinden als er funderingsproblemen zijn. De rechter legde in deze casus nadruk op het feit dat de verhuurder zelf verantwoordelijk was voor het oplossen van de gebreken. Bovendien werd er sprake van dat de verhuurder in dit geval misbruik maakte van het probleem om duurdere woningen te kunnen bouwen.

Een woordvoerder van de Woonbond, belangenbehartiger van huurders, benadrukte dat dit een bijzondere uitspraak is. Niet elke huurder die funderingsproblemen heeft, heeft automatisch een gelijkaardige juridische positie. Het hangt af van de omstandigheden, de mate van schade en of de verhuurder inderdaad zijn plichten heeft verwaarloosd.

Wat betekent dit voor huurders?

Voor huurders die funderingsproblemen ondervinden in hun huurwoning zijn er meerdere opties:

Schriftelijke melding aan de verhuurder, eventueel met bijlage van foto’s of rapporten van bouwkundigen.
Nulpuntenprocedure indienen bij de Huurcommissie als de verhuurder niet oplost of te laat reageert.
Aanvraag om huurvermindering op basis van het nulpuntenreglement.
Juridische actie indienen bij een gerecht in geval van misbruik of overtreding van de huurovereenkomst.

Huurders moeten er echter wel op letten dat ze tijdig te werk gaan en bewijsmateriaal verzamelen. In sommige gevallen kan het ook noodzakelijk zijn om een bouwkundige inspectie aan te vragen, bijvoorbeeld via een gemeentelijke dienst of een bouwkundig expert.

Funderingsproblemen en de rol van de gemeente

De gemeente speelt een belangrijke rol in het beheer van funderingsproblematiek. Hoewel de verhuurder verantwoordelijk is voor de bouwkundige staat van de woning, is de gemeente verantwoordelijk voor de veiligheid en leefbaarheid van de wijk. Als een woning op een ernstige manier bedreigd is door funderingsproblemen, kan de gemeente in actie komen door:

Herstelplannen op te stellen
Ondervraging van de verhuurder of eigenaar
Herstelmaatregelen te verplichten
Uitvoeringsmaatregelen te nemen, zoals evacuatie of herstel

In sommige gevallen kan de gemeente ook financiële ondersteuning verlenen. Zo bestaat er bijvoorbeeld een Fonds Duurzaam Funderingsherstel, dat maatwerkleningen tegen een lage rente verstrekt aan bewoners die funderingsherstel nodig hebben. Deze lening is bedoeld voor woningen met een verzakte fundering, waarvoor de eigenaar of huurder het herstel financieel niet zelf kan opbrengen.

Herstelmethoden voor funderingsproblemen

Als een funderingsprobleem zich voordoet, zijn er meerdere herstelopties beschikbaar, afhankelijk van de mate van schade en de oorzaak van de problemen. De volgende herstelmethoden zijn in het algemeen beschikbaar:

Injectie van de fundering met een versterkend materiaal om de stabiliteit te herstellen.
Aanleg van een nieuwe fundering (zoals gepletst beton of palen) indien de oude fundering niet meer herstelbaar is.
Bouwkundige stutten of versterking van de muren of vloeren om de belasting te herverdelen.
Verhoging van het grondwaterpeil in de buurt van de woning om paalrot te voorkomen.
Aanleg van een zandlaag of grondwateraanpassing bij woningen op veengrond.

De keuze voor een hersteloptie hangt af van de oorzaak van de problemen, de bouwkundige staat van het pand en de beschikbare budgetten. In sommige gevallen kan een bouwkundige inspectie nodig zijn om te bepalen welke herstelmaatregelen het meest effectief zijn.

Funderingsproblemen bij aankoop of verkoop

Voor huurders is het belangrijk om ook te beseffen dat funderingsproblemen een rol kunnen spelen bij de verkoop of aankoop van een woning. De verkoper is verplicht om de koper van eventuele bekende gebreken op de hoogte te brengen. Als de verkoper weet dat er funderingsproblemen zijn en dit niet meldt, kan de koper eventueel een rechtszaak aanspannen wegens een verborgen gebrek.

Voor huurders die overwegen om de woning aan te schaffen, is het daarom verstandig om een bouwkundige inspectie te laten uitvoeren voordat de aankoop wordt voltrokken. Deze inspectie valt onder de ontbindende voorwaarden in het koopcontract, wat betekent dat de koper eventueel nog onder de koop kan treden als de inspectie wijst op schade of problemen.

Financiële aspecten van funderingsherstel

Het herstellen van een fundering is een kostbare aangelegenheid. De kosten variëren afhankelijk van de omvang van de schade en de benodigde herstelmaatregelen. In sommige gevallen kan het herstel honderden of zelfs duizenden euro’s kosten. Voor huurders is het financiële aspect echter vaak minder van toepassing, aangezien de verhuurder verantwoordelijk is voor de bouwkundige staat van de woning.

Voor eigenaars of huurders die een funderingsherstel nodig hebben en financieel niet in staat zijn om dit zelf te betalen, bestaat er in sommige gemeenten de mogelijkheid tot een funderingslening. Deze lening is meestal bedoeld voor woningen die geconfronteerd zijn met ernstige funderingsproblemen. De lening is meestal maatwerk aangepast aan de situatie van de bewoner en wordt verstrekt tegen een lage rente.

Een alternatieve optie is het gebruik van overwaarde, wat het verschil is tussen de openstaande hypotheek en de huidige waarde van de woning. Deze overwaarde kan vaak worden opgenomen om de fundering aan te pakken.

Samenvatting

Funderingsproblemen zijn een serieus bouwkundig probleem dat zowel voor huurders als woningeigenaren grote gevolgen kan hebben. Het herkennen van de vroege signalen van funderingsproblemen is essentieel om schade te beperken en de veiligheid van het pand te waarborgen. Voor huurders is het belangrijk om de verhuurder op de hoogte te brengen van eventuele gebreken en, indien nodig, juridische opties in te zetten zoals de nulpuntenprocedure of huurvermindering.

De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud en de bouwkundige staat van de woning. Als deze plicht niet wordt uitgeoefend, kunnen huurders terecht bij de Huurcommissie of een gerecht. Bovendien spelen gemeenten en overheidsfondsen een rol bij het beheer en herstel van funderingsproblemen.

Voor zowel huurders als kopers is het verstandig om een bouwkundige inspectie aan te vragen voordat er sprake is van aankoop of verkoop. Dit zorgt voor duidelijkheid over de technische staat van de woning en voorkomt eventuele juridische complicaties.