Wie is verantwoordelijk voor funderingsproblemen in Nederland? Een overzicht van verantwoordelijkheden, samenwerking en nationale aanpak

Inleiding

Funderingsproblemen vormen tegenwoordig een van de grootste uitdagingen in de Nederlandse vastgoedmarkt. Volgens de gegevens uit het advies Goed gefundeerd zijn er momenteel ongeveer 425.000 gebouwen in Nederland met verzakkingsschade of risico op dergelijke schade. Het totale schadebedrag kan oplopen tot 54 miljard euro, een getal dat duidelijk maakt hoe urgent het kwestie is. Deze problematiek heeft niet alleen financiële gevolgen, maar ook sterke emotionele en maatschappelijke impact op eigenaren, huurders en bewoners in het algemeen. Het heeft te maken met de basisbehoeften van mensen: het bezit van een veilig en betaalbaar huis.

De vraag die hier centraal staat is: wie is verantwoordelijk voor funderingsproblemen? Dit artikel beantwoordt deze vraag aan de hand van het advies van RLI en de inbreng van de VNG. Het legt uit wie de juridische verantwoordelijkheid draagt, waarom transparantie en samenwerking essentieel zijn, en welke rol de overheid speelt bij het oplossen van de kwestie. Tevens wordt ingegaan op de voorstellen voor een nationale aanpak, inclusief de benodigde financiering en coördinatie.

Juridische verantwoordelijkheid van de eigenaar

Wie is feitelijk verantwoordelijk?

Juridisch gezien is de eigenaar van een gebouw verantwoordelijk voor de staat van het gebouw, inclusief de fundering. Dit is in lijn met het huidige rechtssysteem in Nederland. In het advies Goed gefundeerd wordt benadrukt dat deze eigen verantwoordelijkheid behouden moet blijven. De overheid kan niet alle risico’s overnemen die zich in de samenleving voordoen.

Toch wijst het advies erop dat deze juridische verantwoordelijkheid in de praktijk vaak niet effectief wordt uitgeoefend. Eigenaren zijn vaak niet goed geïnformeerd over funderingsproblemen en weten niet hoe ze deze aanpakken. De slechte beschikbaarheid van informatie houdt de eigenaar in de hand en leidt tot onzekerheid. Pas wanneer de vastgoedmarkt transparant wordt en funderingsproblemen duidelijk worden geregistreerd, kunnen eigenaren hun verantwoordelijkheid op een doeltreffende manier uitvoeren.

Overgang naar transparante vastgoedmarkt

Tijdens de overgang naar een transparante markt is het essentieel dat de overheid een actieve rol speelt. Het advies pleit voor een aanpak die verder kijkt dan alleen de juridische verantwoordelijkheid. Daarbij is het de taak van de overheid om samen te werken met eigenaren en huurders om funderingsschade te herstellen en de kwaliteit van de woningvoorraad op peil te houden. Dit houdt in dat de overheid een rol speelt als ondersteunende en begeleidende partij, in plaats van uitsluitend als rechterlijke partij.

Samenwerking tussen partijen: een essentieel vereiste

De rol van diverse partijen

De omvang en aard van de funderingsproblematiek vraagt om bredere betrokkenheid van veel partijen. Denk hierbij aan particuliere eigenaren, corporaties, huurders, makelaars, taxateurs, hypotheekverstrekkers, onderzoekers en aannemers. Iedere partij heeft zijn eigen rol te spelen in het oplossen van het probleem.

De overheid moet hierbij als coördinerende partij optreden. Het advies stelt voor dat een nationale coördinator wordt aangesteld die sturing geeft aan een interbestuursprogramma. Deze coördinator is verantwoordelijk voor de uitvoering van het openbare funderingsdatabase, het nationale funderingsloket en de subsidieverstrekking. Daarnaast dient de nationale coördinator zorg te dragen voor een bouwmarkt die de benodigde onderzoeks- en herstelwerkzaamheden uitvoert met voldoende kwaliteit en tempo.

De verantwoordelijkheid van de rijksoverheid

Een bijzondere verantwoordelijkheid ligt bij de rijksoverheid. Alleen het Rijk kan zorgen voor een doeltreffende nationale aanpak van funderingsproblematiek. De decentrale overheden (gemeenten, waterschappen en provincies) beschikken vaak niet over voldoende financiële middelen om bewoners met funderingsproblemen adequaat te ondersteunen. Van deze decentrale overheden wordt wel verwacht dat ze een actieve rol spelen in het voorkomen van funderingsproblemen.

Voorstellen voor een krachtige uitvoering

Om de uitvoering kracht te geven, stelt het advies voor dat een coördinerend minister wordt aangesteld die specifiek verantwoordelijk is voor funderingsproblematiek. Daarnaast wordt een Nationaal Coördinator Funderingsproblematiek voorgesteld. Deze coördinator leidt onder andere de uitvoering van het openbare funderingsdatabase, het nationale funderingsloket en subsidieverstrekking. Bovendien dient de coördinator ervoor te zorgen dat de bouwmarkt in staat is om onderzoeken en herstelwerkzaamheden uit te voeren op korte termijn en met de juiste kwaliteit.

Financiële kant van de aanpak

Investeringsbedrag

De nationale aanpak die wordt voorgesteld vraagt om een aanzienlijke investering van de rijksoverheid. Het advies schat deze investering op ruim 12 miljard euro over de periode van 2024 tot en met 2035. Deze financiering is volgens het advies noodzakelijk om tot een doeltreffende aanpak te komen. De investering helpt om:

• De transparantieproblemen voor eigenaren te verminderen.
• Eigenaren te activeren om het benodigde herstel te laten uitvoeren.
• Verdere juridisering van funderingsproblemen te voorkomen.

Innovatie en opschaling

Om de uitvoering van de aanpak te vergemakkelijken, stelt het advies voor dat 3% van de totale kosten wordt besteed aan innovatie. Hiermee kan worden gestuurd op het opschalen van de capaciteit van uitvoerende partijen zoals bouwbedrijven en onderzoeksbureaus. Tevens wordt aandacht besteed aan standaardisatie van werkzaamheden en kwaliteitsborging. Een nationale coördinator moet samen met deze partijen afspraken maken om de uitvoering te vergemakkelijken.

Tussentijdse evaluatiepunten

Om de voortgang van de aanpak te kunnen beoordelen, zijn er tussentijdse evaluatiemomenten ingebouwd in de plannen. Deze evaluaties zijn gepland voor de jaren 2028, 2030 en 2034. Hierbij wordt gekeken of de voortgang aansluit bij de gestelde ambities. Afhankelijk van de uitvoeringscapaciteit en voortgang, kan het nodig zijn om extra tijd in te bouwen.

Ondersteuning en ontzorging van eigenaren

Het psychosociale aspect

Funderingsproblemen hebben niet alleen financiële gevolgen, maar ook sterke emotionele en maatschappelijke impact. Eigenaren die met funderingsproblemen te maken krijgen, kunnen hierdoor veel zorgen en onzekerheid ervaren. Het advies benadrukt dat de aanpak daarom niet alleen moet gericht zijn op de bouwkundige en financiële kant, maar ook op het begeleiden van eigenaren. Dit houdt in dat de overheid naast eigenaren moet gaan staan en hen moet ondersteunen bij het nemen van beslissingen over herstelmaatregelen.

Nationaal funderingsloket

Een van de voorstellen is om één nationaal loket in te richten waar iedere burger terecht kan voor advies en hulp bij het oplossen van funderingsproblemen. Dit loket dient als centraal aanspreekpunt en helpt om de onzekerheid en zorgen te verminderen. Het loket biedt ook informatie over subsidies en leenmogelijkheden voor herstelwerkzaamheden.

Subsidies en leningen

De aanpak moet ook financiering bieden aan eigenaren die funderingsherstel nodig hebben. Het advies pleit voor subsidies en leenmogelijkheden die gericht zijn op schade- en funderingsherstel. Deze financiering is nodig om de lage drempels te verlagen voor eigenaren die herstelmaatregelen willen uitvoeren. Zonder financiële ondersteuning zullen veel eigenaren geen actie ondernemen, wat leidt tot verdere schade en juridische complicaties.

Nationale aanpak: een gezamenlijke opgave

De rol van de VNG

De VNG benadrukt dat de funderingsproblematiek een gezamenlijke opgave is. Het is niet alleen de rol van de overheid, maar ook van particuliere partijen zoals eigenaren, bouwbedrijven en makelaars. De VNG pleit voor een aanpak die erkenning, actie en regie biedt aan inwoners die funderingsproblemen ondervinden. De aanpak moet zowel gericht zijn op de bouwkundige herstelmaatregelen als op het verbeteren van het systeem dat huidig is.

Het doorbreken van onwetendheid

Een belangrijk doel van de nationale aanpak is het doorbreken van de huidige situatie van onwetendheid. Momenteel is er weinig transparantie over de funderingsproblemen in gebouwen. Dit houdt in dat bij vastgoedtransacties of financiering van gebouwen funderingsaspecten meegewogen moeten worden. Daarnaast moet er eenduidige registratie komen van funderingsonderzoeken en herstelmaatregelen. Dit helpt om de markt transparant te maken en het risico van schade te verminderen.

Regie van het rijk

De VNG benadrukt dat de regie van het rijk essentieel is bij de aanpak. De rijksoverheid moet samenwerken met de decentrale overheden, de financiële sector, de bouwsector en eigenaren. De Agenda funderingsaanpak, die binnenkort verschijnt, is hierbij een belangrijk stuk. Het position paper van de VNG benadrukt welke handelingsperspectieven gemeenten nodig hebben en welke systeemverandering nodig is.

Conclusie

Funderingsproblemen vormen een urgente uitdaging in de Nederlandse vastgoedmarkt. Juridisch gezien is de eigenaar verantwoordelijk voor funderingsproblemen, maar in de praktijk is het vaak niet mogelijk om deze verantwoordelijkheid effectief uit te voeren. Daarom is een nationale aanpak nodig die niet alleen gericht is op de bouwkundige en financiële kant, maar ook op het begeleiden en ondersteunen van eigenaren.

De rol van de overheid is essentieel in deze aanpak. Zij moet samenwerken met diverse partijen, waaronder eigenaren, bouwbedrijven en gemeenten, om tot een doeltreffende oplossing te komen. De rijksoverheid moet een centrale rol spelen bij het coördineren van de aanpak, het opzetten van een funderingsdatabase en het aanbieden van financiering.

In het advies Goed gefundeerd wordt benadrukt dat de nationale aanpak voorzien moet zijn van een investering van ruim 12 miljard euro over een periode van 11 jaar. Ook is het belangrijk om innovatie en opschaling van de bouwsector te bevorderen. Door tussentijdse evaluaties in te bouwen, kan worden gekeken of de voortgang aansluit bij de gestelde ambities.

De aanpak moet uiteindelijk leiden tot een transparante vastgoedmarkt, waarin eigenaren in staat zijn om hun verantwoordelijkheid te nemen en waarin funderingsproblemen op een doeltreffende manier worden aangepakt. Dit is niet alleen belangrijk voor de individuele eigenaar, maar ook voor de maatschappelijke stabiliteit en het vertrouwen in de vastgoedmarkt.

Bronnen

1. Rli.nl: Advies 'Goed gefundeerd'
2. VNG.nl: Funderingsproblemen: vergroot kennis en bied ondersteuning