Verborgen funderingsproblemen bij koopwoningen: risico’s, herkenning en juridische aspecten

Published by Redactie on juli 28, 2025 | Category fundering

Inleiding

Bij de aankoop van een woning ligt de nadruk vaak op de prijs, locatie en visuele staat van het huis. Echter, verborgen gebreken, met name aan de fundering, vormen een groter risico dan vaak wordt ingeschat. Funderingsproblemen kunnen leiden tot aanzienlijke schade, verlies van woningwaarde en zelfs juridische aansprakelijkheid. Volgens het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) lopen momenteel tussen de 487 duizend en 537 duizend panden in Nederland verhoogd risico op verzakking, met een verwachte toename door klimaatverandering tot 687 duizend. In dit artikel bespreken we de aard van funderingsproblemen, hoe zij herkend kunnen worden, wat de juridische implicaties zijn en welke maatregelen kopers en verkopers kunnen nemen om risico’s te beheersen.

Wat zijn funderingsproblemen?

Definitie en aard

De fundering is de basisconstructie van een woning en draagt het gewicht van het gehele gebouw. Ze zorgt ervoor dat krachten op de ondergrond worden overgedragen. Als de fundering verzwakt of niet correct is uitgevoerd, kunnen problemen zoals verzakking, scheurvorming en paalrot ontstaan.

Volgens het KCAF is sprake van funderingsproblemen wanneer de fundering niet langer functioneert zoals bedoeld. Dit kan het gevolg zijn van verschillende factoren, zoals droogte, bodemveranderingen, slechte ondergrond, of onjuiste constructie. In het geval van droogte en klimaatverandering, neemt het risico op funderingsproblemen toe, met name in gebieden met zwakke bodem.

Typen funderingsproblemen

Verzakking: Hierbij zakt het fundament van een woning gedeeltelijk in de grond. Dit kan leiden tot scheuren in muren, plafonds en vloeren.
Paalrot: Bij funderingen op paalbasis kan het hout verrotten, vooral in vochtige ondergronden.
Grondwaterdaling: Een dalend grondwaterpeil kan de ondergrond uitdrogen en zorgt voor afzakking.
Ongelijke zetting: Als delen van de fundering zetten, kan het gehele bouwvolume scheef raken.

Risico’s bij funderingsproblemen

Financiële en juridische risico’s

Funderingsproblemen zijn vaak dure en complexe schadevormen. Een verborgen funderingsprobleem kan leiden tot kosten van honderdduizenden euro’s. Volgens de KCAF is sprake van een groter risico in oude woningen op zwakke grond. Voor dergelijke situaties is het essentieel om bij de gemeente navraag te doen naar bouwkundige gegevens, vergunningen, grondwaterstanden en bodemgesteldheid.

Daarnaast kunnen funderingsproblemen ook juridische gevolgen hebben. Als het gebrek aan de fundering als een wezenlijk gebrek wordt geïdentificeerd, kan dit leiden tot aansprakelijkheid van de verkoper. Dit hangt af van factoren zoals de leeftijd van de woning, de koopprijs en de bouwkundige staat, zoals vastgesteld door inspecties van Bouw Techno en VEH.

Impact op woningwaarde

Een woning met funderingsproblemen kan niet alleen duur zijn om te herstellen, maar ook een aanzienlijke waardevermindering met zich meebrengen. Een huis dat "verzakt" verliest niet alleen aan functionele waarde, maar ook aan marktwaarde. Voor kopers is het daarom belangrijk om voldoende informatie te verkrijgen voordat een koopovereenkomst wordt getekend.

Herkenning van funderingsproblemen

Visuele indicatoren

Funderingsproblemen zijn vaak niet direct zichtbaar, maar er zijn wel aanwijzingen die aandacht verdienen:

Scheuren in muren of plafonds: Ongelijke zetting van de fundering leidt vaak tot scheuren. Let op de breedte en richting van de scheuren.
Vermindering van deuren- en vensteropening: Wanneer deuren en ramen steeds moeilijker open- of dichtgaan, kan dit wijzen op veranderingen in de structuur.
Zakken of opheffen van vloeren: Bij een ongelijke zetting zakt of heft een deel van de vloer op.
Scheuren in het fundament: Onderzoek of er scheuren zijn in de betonconstructies onder het huis.

Technische onderzoeksmethoden

Naast visuele inspecties zijn er ook technische methoden om funderingsproblemen te detecteren:

Bouwkundig rapport: Een inspectie door een bouwkundige expert kan vroegtijdig aandacht geven aan mogelijke funderingsproblemen.
Grondonderzoek: Een bodemonderzoek kan inzicht geven in de stabiliteit van de ondergrond en eventuele risico’s.
Meetinstructie: Bij koopwoningen volgt de NEN 2580-norm voor het bepalen van het netto-gebruiksoppervlak. Makelaars die hiernaar handelen verminderen het risico op misinformatie.

Risicogebieden in Nederland

Lokalisatie en bodemgesteldheid

Het KCAF houdt een landelijke kaart bij van funderingsproblemen. Deze kaart geeft een overzicht van gemeenten waarin het afgelopen vijf jaar het meeste is gemeld. Hoe donkerder de kleur, hoe hoger het aantal meldingen. Deze kaart is gebaseerd op meldingen van woningeigenaren en kan daarom geen garantie geven voor toekomstige risico’s.

Funderingsproblemen komen vooral voor in gebieden met zwakke bodem, zoals zandige of veenige grond. Droogte en klimaatverandering verhersen het risico, vooral in regio’s met een dalend grondwaterpeil. In deze gebieden is het verstandig om extra maatregelen te nemen bij aankoop of verbouwing van een woning.

Juridische aspecten van verborgen funderingsproblemen

Meldingsplicht en onderzoeksplicht

Als koper draagt men een zekere verantwoordelijkheid bij het detecteren van verborgen gebreken. De bekendmaking van gebreken ligt bij de verkoper, maar de koper moet zorgvuldig onderzoek doen. Volgens de rechtspraak is het niet voldoende om te kopen op basis van een advertentie zonder een inspectie. De lat voor aansprakelijkheid van de verkoper ligt hoger als de koper niet voldoende informatie heeft ingewonnen.

Een verborgen gebrek wordt gedefinieerd als een gebrek dat niet zichtbaar is bij een normale inspectie. Voorbeelden zijn bodemverontreiniging, paalrot en de aanwezigheid van insecten die hout aantasten. Als de verkoper al wist van een dergelijk gebrek, is hij verplicht om dit te melden.

Wezenlijk gebrek

Een funderingsprobleem kan kwalificeren als een wezenlijk gebrek, zoals bepaald in artikel 7:17 BW. Dit betekent dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Hoewel de fundering volgens een rapport nog dertig jaar stand zou kunnen houden zonder herstel, kan dit nog steeds als wezenlijk gebrek worden aangemerkt als het verwachte woongenot in de toekomst in het gedrang komt.

Een rechtszaak uit 2020 onderstreepte dat verkopers verantwoordelijk kunnen zijn voor funderingsproblemen, ook als de fundering in de aanschafperiode hersteld was. De koopers mochten uitgaan van de gedegenheid van het herstel en verwachtten dus geen verzakking.

Aansprakelijkheid en ontbinding

Als een funderingsprobleem als non-conformiteit wordt aangemerkt, kan de koopovereenkomst worden ontbonden of gedeeltelijk worden afgelost. De verkoper kan in dat geval verplicht zijn om schadevergoeding te betalen of herstelmaatregelen te nemen.

Een bekend juridisch geval betreft een woning die volgens het bestemmingsplan niet mocht worden gebruikt als woning. Hoewel de verkoper zelf niet wist van deze regel, was hij toch aansprakelijk. De koop werd ontbonden, en de verkoper moest de woning terugnemen.

Preventie en herstelmaatregelen

Voor kopers

Voor kopers zijn er enkele maatregelen om risico’s te verminderen:

Bouwkundig onderzoek: Laat een grond- en bouwkundige inspectie uitvoeren voordat de koop wordt afgerond.
Grondinformatie van de gemeente: Informeer bij de gemeente over bodemgesteldheid, grondwaterstanden en eventuele risico’s.
Bouwvergunningen en inspectierapporten: Vraag naar de historie van de fundering, inclusief eventuele herstelmaatregelen.

Voor verkopers

Verkopers zijn verplicht om verborgen gebreken te melden. Als een funderingsprobleem aanwezig is, moet dit in de koopovereenkomst worden verwerkt. De verkoper draagt de verantwoordelijkheid als het gebrek reeds bekend was bij hem en niet is gemeld.

Voor makelaars

Makelaars die lid zijn van NVM, VBO of VastgoedPro zijn verplicht om de meetinstructie volgens de NEN 2580-norm te volgen. Als het oppervlak van de woning verkeerd wordt vermeld, kan de makelaar aansprakelijk worden gesteld. Foutieve informatie van makelaars kan ook op de verkoper terugvallen, zoals in rechtszaak ECLI:NL:GHAMS:2013:1378.

Verborgen gebreken tijdens verbouwingen

Soms worden verborgen gebreken pas tijdens verbouwingen zichtbaar. In een rechtszaak uit 2006 werd bepaald dat de makelaar zijn informatieplicht heeft volbracht, zelfs als het gebrek pas na de aankoop ontdekt werd. Dit betekent dat het kopen van een woning met verborgen funderingsproblemen niet automatisch leidt tot aansprakelijkheid van de verkoper.

Conclusie

Funderingsproblemen vormen een significante risico voor zowel kopers als verkopers van woningen. Ze kunnen niet alleen leiden tot aanzienlijke kosten, maar ook juridische complicaties. Het is daarom van groot belang dat kopers grondig onderzoek doen, bouwkundige rapporten laten opstellen en rekening houden met bodemrisico’s. Verkopers zijn verplicht om bekende gebreken te melden, en makelaars moeten zorgvuldig omgaan met informatie.

Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) stelt dat een half miljoen woningen nu of in de komende jaren risico loopt op verzakking. Door klimaatverandering en veranderende grondwaterstanden neemt dit risico verder toe. Het is daarom belangrijk om bewust te zijn van de aard van funderingsproblemen, de juridische implicaties en de maatregelen die genomen kunnen worden om schade te voorkomen of te beheersen.