Verborgen gebreken in de fundering: risico’s, herkenning en gevolgen bij woningaankoop

Published by Redactie on juli 28, 2025 | Category fundering

Bij de aankoop van een woning ligt de aandacht vaak op de uiterlijke omstandigheden, de locatie en de verkoopprijs. Wat minder in het vizier komt, zijn de verborgen gebreken die zich kunnen verbergen onder de oppervlakte – met name in de fundering. Funderingsproblemen vormen een van de ernstigste verborgen gebreken bij huizen en kunnen zowel financiële als veiligheidsrisico’s met zich meebrengen. In dit artikel bespreken we de belangrijkste aspecten van funderingsgebreken, hoe je deze kunt herkennen, en wat de juridische en praktische gevolgen zijn bij de aankoop van een woning.

Wat zijn funderingsgebreken?

De fundering is het fundament van ieder huis en speelt een cruciale rol in de stabiliteit en duurzaamheid van de constructie. Funderingsgebreken kunnen zich op verschillende manieren manifesteren, zoals scheuren in muren, dichte of klemmende deuren en ramen, zichtbare scheefstand van het huis of zelfs een niveauverschil in de straat ten opzichte van het huis.

Volgens rechtbankuitspraken, zoals die van het Rechtscollege van Midden-Nederland (LJN: RBMNE:2022:5816), kwalificeren funderingsgebreken vaak als een wezenlijk gebrek. Dit betekent dat het huis niet geschikt is voor normaal gebruik als woning, ook al is het ouder. Als er sprake is van een reëel risico op verzakking, is het woongenot in gevaar en kan dit leiden tot aansprakelijkheid van de verkoper, afhankelijk van de voorwaarden in de koopovereenkomst.

Risicofactoren die funderingsproblemen bevorderen

Een belangrijk risico op funderingsproblematiek is het combineren van een oud bouwjaar met een zwakke bodemsamenstelling. Volgens experts van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) lopen ongeveer 13% van de huizen in Nederland in de komende dertig jaar het risico op verzakking. Deze kans verhoogt aanzienlijk bij huizen die zijn gebouwd voor 1970 en gelegen in gebieden met onstabiele grond. In het mijnbouwgebied van Groningen is dit probleem extra urgente, waar het aanvragen van schadevergoedingen vanwege aardbevingen vaak voorafgaat aan verdere funderingsherstelling.

Het is daarom van belang om bij de aankoop van een huis te onderzoeken of er historische aardbevingsschade is geregistreerd en of de fundering hersteld is. Dit kan worden gedaan via de gemeente, waar meestal bouwkundige gegevens, grondwaterstanden en bodemgesteldheid beschikbaar zijn.

Hoe herken je funderingsgebreken?

De meeste funderingsgebreken zijn niet direct zichtbaar, maar kunnen indirect worden herkend aan de hand van bepaalde symptomen. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste indicatoren:

Scheuren in muren en plafonds: Dit is een duidelijk teken van beweging in de constructie, wat kan wijzen op funderingsproblemen.
Klemmende deuren en ramen: Wanneer deuren en ramen plotseling moeilijker of nauwelijks open te doen zijn, kan dit wijzen op een scheefstand of instorting.
Niet-lijnrechte muren en plafonds: Onderzoek of de muren en plafonds verticaal en horizontaal zijn. Een afwijking kan duiden op een gebrekkige fundering.
Niveauverschillen in de straat of binnen de woning: Als het huis scheef staat of als er sprake is van zichtbaar niveauverschil tussen de straat en de woning, kan dit wijzen op verzakking.
Verzakking van de kelder of grond: Een kelder die duidelijk is verzakt of waarin water staat, is een ernstig teken van funderingsproblemen.

Het is belangrijk om bij de bezichtiging van een woning te letten op deze kenmerken. Echter, zelfs bij het aanwezig zijn van deze symptomen is het niet altijd eenvoudig om de oorzaak vast te stellen zonder professionele onderzoeken.

De juridische aspecten van funderingsgebreken

Funderingsgebreken vallen vaak onder het begrip "verborgen gebreken" in het verbintenissenrecht. Een verborgen gebrek is een defect dat niet zichtbaar is bij een normale inspectie, maar wel het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Omdat funderingsproblemen vaak pas na jaren duidelijk worden, zijn ze moeilijk te herkennen tijdens de aankoop.

In juridische contexten is het belangrijk om te weten dat funderingsgebreken als een wezenlijk gebrek kunnen worden aangemerkt, vooral wanneer het woongenot in de toekomst in gevaar is. Dit is bevestigd door een uitspraak van de Rechtbank Dordrecht (LJN: AZ1068), waarin de rechtbank concludeerde dat een woning niet geschikt is voor normaal gebruik wanneer de fundering in een slechte staat is, ook al is de woning oud.

Ouderdomsclausules en aansprakelijkheid

Een veelvoorkomende clausule in koopovereenkomsten is de ouderdomsclausule. Deze clausule beperkt of sluit de aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken uit, als de woning ouder is dan 10 jaar. Zoals uit een voorbeeld blijkt, kan een verkoper zich beroepen op een ouderdomsclausule om niet aansprakelijk te worden gehouden voor funderingsgebreken. Echter, er is een uitzondering: als de verkoper bewust heeft geweten van het gebrek en dit niet heeft gemeld, dan kan hij of zij wél aansprakelijk worden gehouden.

Het is daarom van groot belang dat kopers van huizen voldoende informatie krijgen over eventuele funderingsproblemen, vooral bij oudere woningen. Indien er sprake is van herstelmaatregelen, zoals een herstelde fundering in 2013 zoals in een casus vermeld, is het essentieel om te controleren of het herstel volgens de verwachtingen duurzaam is.

De kosten en gevolgen van funderingsherstel

Funderingsherstel kan kostbaar zijn. Volgens bronnen is het herstel van funderingsproblemen gemiddeld tussen de 80.000 en 100.000 euro, afhankelijk van de omvang van de schade en de benodigde herstelmaatregelen. Deze kosten zijn niet alleen financieel lastig, maar ook tijdrovend en kunnen leiden tot verlies aan woningwaarde.

Daarnaast zijn funderingsproblemen vaak niet de enige gevolgen van een gebrekkige fundering. Ze kunnen ook leiden tot:

Vochtproblemen in muren of kelders;
Structurale schade aan het huis;
Verlies aan woningwaarde;
Grote herstelkosten die niet altijd worden gedekt door de verkoopprijs.

Het is daarom verstandig om bij de aankoop van een woning een funderingsonderzoek te laten uitvoeren. Dit onderzoek kan ongeveer 2.000 euro kosten, maar dit is een verwaarloosbare investering in vergelijking met de mogelijke herstelkosten.

Wat kun je als koper doen?

Voer een bouwkundige keuring uit: Dit is de meest betrouwbare manier om mogelijke funderingsgebreken te ontdekken.
Vraag bij de gemeente naar bouwkundige gegevens: Dit omvat vergunningen, bodemgesteldheid en eventuele schadevergoedingen.
Laat een funderingsonderzoek uitvoeren: Dit is vooral aan te raden bij oudere huizen of huizen in risicogebieden.
Check of er ouderdomsclausules zijn in de koopovereenkomst: Deze bepalen of de verkoper aansprakelijk is voor verborgen gebreken.
Laat het huis in kaart brengen: Zo kun je eventuele herstelkosten in overweging nemen bij de bepaling van de aankoopprijs.

Conclusie

Funderingsgebreken vormen een van de meest ernstige verborgen gebreken bij de aankoop van een woning. Zij kunnen leiden tot grote financiële verliezen, verlies aan woningwaarde, en zelfs gevaar voor de veiligheid van de bewoners. Het is daarom van groot belang dat kopers van huizen bewust zijn van de risicofactoren en de mogelijkheid van funderingsproblemen. Door middel van bouwkundige keuringen, funderingsonderzoeken en juridisch onderzoek kunnen potentiële gebreken worden ontdekt en in overweging genomen bij de aankoopprijs. Dit zorgt niet alleen voor een veiligere aankoop, maar ook voor een duurzamere woningbouwpraktijk.