Verkoop van een huis met funderingsproblemen: opties, risico’s en mogelijke oplossingen

Published by Redactie on juli 28, 2025 | Category fundering

Inleiding

Het verkopen van een huis is vaak een belangrijk moment in het leven van eigenaren. Echter, wanneer een woning funderingsproblemen kent, kan het verkoopproces aanzienlijk complexer worden. Funderingsproblemen kunnen niet alleen de marktwaarde van een woning aantasten, maar ook het vertrouwen van potentiële kopers ondermijnen. In dit artikel bespreken we de mogelijkheden om een huis met funderingsproblemen te verkopen, de risico’s die erbij horen, en de rol die experts, makelaars en vastgoedkopers hierin spelen.

We onderbouwen onze uitspraken met recente gegevens uit onderzoeken en praktijkvoorbeelden, zoals de impact van klimaatverandering op funderingsproblemen, het verzwijgen van funderingskwesties in verkoopteksten, en de financiële gevolgen van funderingsherstel. Het doel is om zowel verkoopers als kopers inzicht te geven in de complexiteit van funderingsproblemen en mogelijke strategieën om hiermee om te gaan.

Funderingsproblemen: oorzaken en gevolgen

Oorzaken van funderingsproblemen

Funderingsproblemen kunnen ontstaan door verschillende factoren. Een van de belangrijkste oorzaken is klimaatverandering. Langdurige droogtes, zoals beschreven in het rapport van ABN Amro en Brainbay, zorgen voor bodemdaling en fluctuaties in de grondwaterstand. Dit verhoogt het risico op paalrot en verzakkingen in de fundering. Ook oude funderingen gemaakt van hout zijn kwetsbaar voor rotting. Betonfunderingen kunnen aangetast worden door betonrot of funderingsbreuken.

Gevolgen van funderingsproblemen

Funderingsproblemen kunnen structurele schade veroorzaken, zoals scheuren in muren, ongelijke vloeren en verzakkingen in de bouwconstructie. Deze problemen kunnen niet alleen de leefbaarheid van een woning beïnvloeden, maar ook de waarde verminderen. Een verkooptekst die melding maakt van funderingsproblemen leidt volgens het ABN Amro/Brainbay-onderzoek tot een gemiddelde verkoopprijsverlaging van 12 procent, wat overeenkomt met circa 47.000 euro.

Daarnaast zijn herstelkosten aanzienlijk. Uit hetzelfde rapport blijkt dat de gemiddelde kosten voor funderingsherstel tussen de 50.000 en 100.000 euro liggen. Funderingsexpert Fred Tokkie benadrukt dat de kosten vaak nog hoger uitkomen, met herstelprojecten die wel tot enkele honderden duizenden euro’s kunnen oplopen.

Funderingsproblemen en de verkoopmarkt

Verkoopteksten en het verzwijgen van funderingsproblemen

Een belangrijke observatie uit het ABN Amro/Brainbay-onderzoek is dat slechts 2,2 procent van de verkoopteksten melding maakt van de kwaliteit van de fundering. Dit betekent dat de meeste kopers en verkoopers niet op voorhand informeerd worden over eventuele funderingsproblemen. De gevolgen hiervan kunnen ernstig zijn. Kopers kunnen bijvoorbeeld op grotere herstelkosten stuiten dan verwacht, terwijl verkoopers risico lopen op juridische aansprakelijkheid als ze verzwegen funderingsproblemen hebben.

Makelaars en funderingsproblemen

Volgens het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) negeert ongeveer de helft van de makelaars funderingsproblemen bij het verkopen van een huis. In gesprekken met kopers en verkopers worden de kwesties vaak niet ter sprake gebracht. Dit gebeurt vooral in een krappe markt, waarin makelaars snel willen sluiten en potentiële complicaties voorkomen. Directeur Dick de Jong benadrukt dat kopers die vragen stellen over funderingsrapporten vaak achter in de rij staan bij de onderhandelingen.

Risico’s voor kopers

Kopers die zonder voldoende informatie een huis met funderingsproblemen aankopen lopen grote risico’s. Volgens het KCAF worden negatieve funderingsrapporten soms achtergehouden of verouderde rapporten aan kopers getoond. In sommige gevallen is de situatie in een recente inspectie aanzienlijk erger dan in de rapporten die bij de verkoop ter beschikking worden gesteld.

Opties voor verkoopers met funderingsproblemen

Verkoop via vastgoedkopers

Een mogelijke oplossing voor verkoopers met funderingsproblemen is het verkopen van hun woning aan een vastgoedkoper die de fundering zelf herstelt. Sons Real Estate is een voorbeeld van een dergelijke koper. Deze vastgoedkoper biedt de mogelijkheid om de woning direct te verkopen, onafhankelijk van de staat of ligging. De verkoop is snel en zonder voorbehoud, waardoor verkoopers snel voldoende cash kunnen genereren. De koper zorgt vervolgens voor de herstel- en restauratieprojecten.

Voordeel van deze aanpak is dat verkoopers geen risico lopen op vertragingen of onverwachte kosten. Echter, het verkoopprijsniveau kan lager liggen dan bij een reguliere verkoop via een makelaar, vooral als de funderingsproblemen ernstig zijn.

Verkoop via makelaar

Een reguliere verkoop via een makelaar is ook mogelijk, maar vereist zorgvuldige voorbereiding. Makelaars hebben vaak beperkte expertise op het gebied van funderingsproblemen en zijn niet altijd bereid om deze kwesties openlijk te bespreken. Het is daarom belangrijk dat verkoopers:

Een duidelijke situatiebeschrijving maken van de funderingsproblemen.
Een funderingsrapport beschikbaar stellen voor potentiële kopers.
Transparantie tonen in de communicatie, om vertrouwen op te bouwen.

Verkoop met herstelplan

Een alternatieve strategie is het verkopen van een woning met een herstelplan. Dit betekent dat de verkoop niet volledig afhankelijk is van directe herstelmaatregelen, maar dat er een plan is in het vooruitzicht. Dit kan bijvoorbeeld een offerte van een funderingsdeskundige of een tijdsplanning voor herstel betreffen.

Een herstelplan kan een onderhandelingsvoordeel bieden. Kopers die bereid zijn om het huis te kopen onder voorwaarde van herstel, kunnen een verlaagde aankoopprijs aanbieden die de herstelkosten deels meeneemt. Dit kan voor verkoopers gunstiger zijn dan het wachten tot de fundering volledig hersteld is, wat kostbare tijd en geld kan inzetten.

Verkoopprijs en funderingsproblemen

De impact van funderingsproblemen op de verkoopprijs

Funderingsproblemen hebben een directe impact op de verkoopprijs van een woning. Volgens het ABN Amro/Brainbay-onderzoek leidt een melding van funderingsproblemen in de verkooptekst tot een verkoopprijsverlaging van 12 procent. Dit is gelijk aan ongeveer 47.000 euro bij een gemiddelde verkoopprijs.

Daarentegen leidt een melding dat de fundering is hersteld tot een verkoopprijsverhoging van 2 procent, wat ongeveer 13.500 euro is. Dit benadrukt de waarde van een goed onderhouden of herstelde fundering bij de verkoop van een woning.

Funderingsproblemen en de marktwaarde

Niet alleen de verkoopprijs, maar ook de marktwaarde van een woning wordt negatief beïnvloed door funderingsproblemen. Een woning met structurele schade kan moeilijk worden verhuurd of verkocht. Ook de woningwaardeverzekering kan beperkt worden bij funderingsproblemen. In extreme gevallen kunnen bepaalde verzekeringen helemaal niet worden afgesloten.

De rol van funderingsdeskundigen

Onderzoek en rapportage

Bij een woning met funderingsproblemen is het belangrijk om een onderzoek door een funderingsdeskundige te laten uitvoeren. Deze deskundigen beoordelen de staat van de fundering, identificeren mogelijke oorzaken van de schade en geven aan welke maatregelen nodig zijn. Een funderingsrapport is een waardevol instrument voor verkoopers om potentiële kopers te informeren en voor kopers om de situatie te begrijpen.

Herstelopties

Funderingsdeskundigen geven ook advies over herstelopties. Afhankelijk van de oorzaak van de schade kunnen verschillende aanpakken worden overwogen. Bijvoorbeeld:

Houten funderingen: herstel via paalvervanging of injecteren.
Betonfunderingen: herstel via injecteren of deelverwijdering en opnieuw versterken.
Grondverzakkingen: herstel via grondversterking of funderingsverdieping.

De kosten van deze herstelopties variëren sterk. Uit ervaring van funderingsexpert Fred Tokkie blijkt dat herstelkosten vaak aanzienlijk hoger uitkomen dan verwacht.

Funderingsherstel en juridische aspecten

Aansprakelijkheid

Een belangrijke overweging bij het verkopen van een huis met funderingsproblemen is de aansprakelijkheid. Verkoopers zijn meestal niet aansprakelijk voor technische gebreken die al bestonden bij de aankoop. Echter, als funderingsproblemen bewust zijn verzwegen of ongenauditeerd zijn, kan de verkooper zich blootstellen aan juridische aansprakelijkheid.

Verkoopovereenkomst

Het is daarom verstandig om bij de verkoopovereenkomst specifieke clausules op te nemen die de funderingsproblemen en de herstelverplichtingen vastleggen. Dit kan bijvoorbeeld omvatten:

Een koppeling van de verkoop aan het resultaat van een funderingsrapport.
Een verklaring van de verkooper over de staat van de fundering.
Een herstelplan of financiële compensatie.

Deze clausules helpen om verwachtingen te beheren en risico’s te beperken voor zowel verkoopers als kopers.

Samenwerking met buren en gemeente

Funderingsproblemen in de straat

In sommige gevallen zijn funderingsproblemen geen unieke kwestie voor één woning, maar zijn ze aanwezig in meer woningen in dezelfde straat. Dit kan wijzen op algemene grondproblemen, zoals bodemdaling of verharding van het grondwater. In dergelijke gevallen is het verstandig om contact op te nemen met buren om de situatie te bespreken.

Invoering van het funderingslabel

Sinds 1 april zijn taxateurs verplicht om in hun taxatierapport iets over de fundering te zeggen. Daarnaast is er sprake van een funderingslabel, dat in de toekomst kan worden ingevoerd om de kwaliteit van de fundering van een woning objectief te beoordelen. Dit label kan zowel verkoopers als kopers helpen om de staat van de fundering snel en duidelijk in kaart te brengen.

Conclusie

Het verkopen van een huis met funderingsproblemen vereist zorgvuldige voorbereiding, transparantie en samenwerking met experts. Funderingsproblemen hebben een aanzienlijke impact op de verkoopprijs en de waarde van een woning, maar dit hoeft niet automatisch een obstakel te vormen voor de verkoop. Door een strategische aanpak, zoals het verkopen via een vastgoedkoper, het gebruik van een herstelplan of het informeren van potentiële kopers, kunnen verkoopers hun woning toch succesvol op de markt brengen.

Kopers die aandacht besteden aan de staat van de fundering voordat ze een woning kopen, vermijden onverwachte kosten en juridische complicaties. Het is daarom belangrijk om altijd een funderingsrapport aan te vragen en eventuele problemen zorgvuldig te beoordelen. Met de juiste expertise en voorbereiding is het mogelijk om een woning met funderingsproblemen zowel verkoopbaar als veilig te maken.