Verzakkingen in Nederlandse woningen: inzicht, risico’s en oplossingen

Published by Redactie on juli 28, 2025 | Category fundering

Inleiding

In recente jaren is het probleem van verzakkingen in woningen in Nederland steeds duidelijker aan het opkomen. Door de droge zomers en het dalende grondwatergehalte lopen vooral woningen met houten of ondiepe funderingen een hoog risico op funderingsproblematiek. Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), samen met andere experts en overheden, probeert grip te krijgen op dit probleem. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de huidige situatie, de technische oorzaken, de risico’s per regio, en welke maatregelen beschikbaar zijn voor woningeigenaren.

Het probleem is niet beperkt tot één gemeente of wijk, maar treft woningen in minstens 83 verschillende gemeenten. Vooral woningen die voor 1970 zijn gebouwd, zijn kwetsbaar. Het KCAF schat dat ongeveer 1 miljoen woningen in Nederland het risico lopen op verzakking. Voor woningeigenaren en kopers is het van belang om zich bewust te zijn van de aanwijzingen van funderingsproblematiek, de beschikbare hulpmiddelen en de kosten van eventuele herstelmaatregelen.

In dit artikel wordt eerst ingegaan op de aard van het probleem en de technische oorzaken. Daarna volgt een analyse van de regio’s en woningen die het meeste in het geding staan. Vervolgens worden de beschikbare tools en hulpmiddelen zoals de funderingsviewer en het funderingslabel besproken. Tenslotte wordt ingegaan op de huidige aanpak door gemeenten en de rol van het KCAF in het oplossen van funderingsproblematiek.

Aard en oorzaken van funderingsproblematiek

De funderingsproblematiek in Nederland is vooral het gevolg van veranderingen in de bodem- en grondwateromstandigheden. In de afgelopen jaren zijn de zomers droog, wat heeft geleid tot een daling van het grondwaterpeil. Dit heeft als gevolg dat funderingen van woningen, vooral die met houten palen of ondiepe funderingen, instabiliteit ervaren.

De houten funderingspaal was tot 1970 de meest gebruikte funderingsmethode in Nederland. Deze paal was in de loop der jaren geïmplanteerd in een grondwateromgeving. Door de droogte ligt de grondwaterstand nu echter lager, waardoor de paal droger blijft en paalrot kan optreden. Dit zorgt op de lange termijn voor een verlies van stevigheid en uiteindelijk voor verzakkingen.

Niet alleen houten palen zijn kwetsbaar. Ook ondiepe funderingen, zoals zandopvulling, kunnen problemen veroorzaken bij een dalend grondwaterpeil. In die gevallen kan de druk van de bodem veranderen, waardoor de fundering niet meer evenwichtig wordt gesteund. Dit leidt tot scheuren in muren, deuren en vensters die niet meer goed sluiten, en in extreme gevallen tot onherstelbare schade.

Het KCAF heeft onderzoek gedaan naar de verdeling van funderingsproblematiek in Nederland. Hieruit blijkt dat vooral woningen die voor 1970 zijn gebouwd in het geding staan. Ongeveer 25% van deze woningen dreigt te verzakken. In sommige regio’s is het risico zelfs nog aanzienlijk hoger.

Regio’s en woningen in het geding

In Nederland zijn minstens 83 gemeenten aangetast door funderingsproblematiek. Deze gemeenten verspreiden zich over alle provincies, maar vooral in gebieden met veen- of zandgrond is het probleem op zijn hevigst. In de gemeente Nieuwegein, bijvoorbeeld, zijn er specifieke wijken die als kwetsbaar zijn aangemerkt. Gebieden zoals Vreeswijk en Zuilenstein, evenals delen van de wijk de Doorslag, staan diep in het paars op de kaart van het KCAF, wat aangeeft dat het risico hier tussen de 80-100% ligt.

Deze wijken worden beschouwd als kwetsbaar doordat het grondwaterpeil zeer laag is en de funderingen van de woningen hier niet bestand zijn tegen het dalende waterpeil. In deze gebieden zijn er al meldingen van woningen die zijn verzakt of waar de veiligheid van de woning in twijfel wordt getrokken.

Hoewel 83 gemeenten in Nederland funderingsproblematiek rapporteren, zijn er volgens Dick de Jong, directeur van het KCAF, slechts tien gemeenten die actief bezig zijn met het aanpakken van deze kwestie. Actieve gemeenten zijn onder andere Zaanstad, Rotterdam, Haarlem, Schiedam en Gouda. In deze gemeenten is bijvoorbeeld een funderingsloket ingericht waar bewoners terecht kunnen voor informatie en advies. In andere gemeenten, zoals Nieuwegein, is er nog geen actieve aanpak.

De schadegevolgen zijn niet alleen beperkt tot fysieke problemen in de woning, maar ook tot economische verliezen. De waarde van een woning kan sterk dalen door funderingsproblematiek. Daarnaast zijn de herstelkosten vaak aanzienlijk en niet altijd deels vergoed door verzekeringen. Het is daarom belangrijk dat woningeigenaren zich bewust zijn van de risico’s en de beschikbare middelen om eventuele problemen te voorkomen of aan te pakken.

Beschikbare hulpmiddelen en tools

Om woningeigenaren en kopers beter te informeren over funderingsproblematiek, heeft het KCAF diverse tools en hulpmiddelen ontwikkeld. Een van de bekendste is de funderingsviewer, een online tool waarbij woningeigenaren hun postcode kunnen invoeren om te zien hoe de bodemgesteldheid en het risico op verzakking in hun regio is. Deze tool maakt gebruik van satellietbeelden, grondwaterstanden en informatie over het type fundering. Het resultaat is een visuele weergave van het risico per wijk of postcodegebied.

Daarnaast is er het funderingslabel, een systeem dat vanaf juli 2021 opgenomen moet worden in taxatierapporten van woningen. Het label geeft een indicatie van het risico op funderingsschade en is opgedeeld in vijf klassen: A t/m E. Klasse A betekent dat er geen risico is, terwijl klasse E aangeeft dat het risico sterk verhoogd is. Deze labelsystematiek helpt kopers en verkoopers om beter inzicht te krijgen in de staat van de fundering van een woning.

Een derde tool is het Nationaal Funderingsloket, dat is aangestuurd door het KCAF. Via dit loket kunnen woningeigenaren vragen stellen over funderingsproblematiek, informatie downloaden en advies aanvragen. In sommige gemeenten zijn er ook lokale funderingsloketten, zoals in Rotterdam, Schiedam, Haarlem, Gouda en gemeenten in Friesland.

Een aanvullende aanbeveling is om regelmatig foto’s te maken van eventuele schade in de woning. Dit helpt bij het detecteren van ontwikkelende problemen en kan bewijsmateriaal zijn voor de gemeente of een onderzoeksbureau. De KCAF raadt aan om dit proces systematisch te volgen, zodat eventuele veranderingen vroegtijdig worden opgemerkt.

Aanpak door gemeenten en het KCAF

De rol van de gemeenten in de aanpak van funderingsproblematiek is van groot belang. Tot nu toe zijn er echter slechts tien gemeenten in Nederland die actief bezig zijn met het aanpakken van dit probleem. Deze gemeenten hebben bijvoorbeeld een funderingsloket ingericht of voeren pilotprojecten uit voor preventieve en herstelmaatregelen. In andere gemeenten is er nog geen actieve aanpak, wat kan leiden tot vertraging in de oplossing van funderingsproblematiek.

Het KCAF speelt een centrale rol in het verzamelen van data en het uitvoeren van onderzoek naar funderingsproblematiek. Het centrum werkt samen met satellietbedrijven, onderzoeksinstituten en andere experts om een beter inzicht te krijgen in de omvang van het probleem. Daarnaast verzamelt het KCAF rapporten over herstelmaatregelen en funderingsrampen om aan te tonen wat effectief kan zijn in het oplossen van funderingsproblematiek.

Volgens Sien Kok, resourceeconoom bij Deltares, zijn er drie hoofdstromen van onderzoek binnen het KCAF: verbetering van inzicht in aard en omvang van de funderingsproblematiek, ontwikkeling van nieuwe technieken en richtlijnen voor het verzamelen van data, en de doorontwikkeling van concepten voor herstel en preventie.

Hoewel het KCAF en enkele gemeenten actief zijn, blijft het probleem van verzakkingen in woningen groeien. De lage grondwaterstand en de droge zomers hebben geleid tot schade in tientallen huizen, zoals in Zevenaar, waar in november 2020 meldingen kwamen van schade door scheuren en verzakkingen. Deze gevallen tonen aan dat het probleem urgent is en dat er meer actie nodig is.

Conclusie

De funderingsproblematiek in Nederland is een complex en toenemend probleem dat vooral woningen die voor 1970 zijn gebouwd treft. Door de droge zomers en het dalende grondwaterpeil lopen deze woningen een hoog risico op verzakkingen. De schade kan zowel fysiek als economisch zijn, en in extreme gevallen kan een woning zelfs niet meer veilig zijn om in te wonen.

Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) en enkele gemeenten proberen grip te krijgen op het probleem. Beschikbare tools zoals de funderingsviewer, het funderingslabel en het Nationaal Funderingsloket helpen woningeigenaren en kopers om beter geïnformeerd te zijn over het risico op funderingsproblematiek. Echter, de aanpak is nog steeds beperkt tot weinig gemeenten, terwijl het probleem landelijk is en groeit.

Voor woningeigenaren is het van belang om zich bewust te zijn van de risico’s en te weten welke middelen beschikbaar zijn. Reguliere inspecties, het gebruik van foto’s en het raadplegen van de funderingsviewer zijn aanbevolen stappen om eventuele problemen vroegtijdig te detecteren. Voor gemeenten en overheden is het van groot belang om de aanpak te intensiveren, vooral gezien de schaal van het probleem.

Zowel individuele woningeigenaren als overheden hebben een rol te spelen in het voorkomen en oplossen van funderingsproblematiek. Alleen door samengewerkt aan preventie, herstel en onderzoek kan het probleem van verzakkingen in woningen effectief worden aangepakt.