Funderingsonderzoek bij woningaankoop: essentiële stappen voor een verstandige aankoop

Published by Redactie on juli 28, 2025 | Category fundering

Wanneer het gaat om de aankoop van een woning, is het niet alleen de locatie, de inrichting of de prijs die van belang is. Een essentieel onderdeel dat vaak over het hoofd wordt gezien, is de staat van de fundering. In Nederland, en met name in voormalige veenmoerassen zoals Amsterdam, is de fundering van een woning van groot belang. Problemen met de fundering kunnen leiden tot kostbare herstelwerken en zelfs tot het instorten van een woning. Dit artikel biedt een overzicht van de verschillende vormen van funderingsonderzoek, de situaties waarin dit noodzakelijk is, en de stappen die een koper kan ondernemen om risico’s op funderingsproblemen te verminderen.

Waarom funderingsonderzoek belangrijk is bij woningaankoop

Een fundering is de basis van elke woning. Zij zorgt ervoor dat het gebouw stabiel staat en niet zakt of verheft door veranderingen in de ondergrond. Woningen met houten funderingen, zoals vele in voormalige veenmoerassen, zijn extra gevoelig voor funderingsproblemen. Hout kan rotteren, vooral in combinatie met veranderingen in het grondwaterpeil. Daarnaast kunnen bouwwerkzaamheden in de omgeving of veranderende bodemomstandigheden ook invloed hebben op de stabiliteit van de fundering.

Een funderingsonderzoek helpt om potentiële problemen op te sporen voordat ze leiden tot grotere schade. Het is daarom een verstandig onderdeel van de aankoopprocedure om dit onderzoek te laten uitvoeren, zeker in risicogebieden. In dit artikel worden de verschillende soorten funderingsonderzoek uitgelegd, de situaties waarin het noodzakelijk is, en de stappen die een koper kan nemen om risico’s te verminderen.

Soorten funderingsonderzoek

Er zijn verschillende fasen en soorten funderingsonderzoek die uitgevoerd kunnen worden. De keuze voor het juiste type onderzoek hangt af van de situatie en de mogelijke risico’s die er zijn.

Funderingsrisico onderzoek Fase 0

Een van de eerste stappen in het funderingsonderzoek is het Funderingsrisico onderzoek Fase 0, ook wel visueel onderzoek genoemd. Dit is een niet-destructief onderzoek, waarbij geen gegraven wordt. In plaats daarvan wordt een visuele inspectie uitgevoerd, aanvullend met metingen. Dit onderzoek kan snel worden uitgevoerd, meestal binnen een week, en is daarom een kostenefficiënte en snelle manier om een eerste inschatting te doen van de funderingsstatus van een woning.

Het Funderingsrisico onderzoek Fase 0 bestaat uit twee onderdelen:

Visuele inspectie van de woning: Hierbij worden zichtbare tekens van funderingsproblemen onderzocht, zoals scheuren in muren, klemmende deuren en ramen, en scheefstand van het gebouw.
Omgevingsfactoren: Ook wordt gekeken naar factoren in de omgeving die invloed kunnen hebben op de fundering, zoals waterschapactiviteiten of bouwwerkzaamheden in de buurt.

Het resultaat van dit onderzoek wordt opgenomen in een NAFO-Attest, een digitaal document dat de bevindingen en eventueel advies bevat. Dit rapport is bedoeld om kopers een helder overzicht te geven van eventuele risico’s.

Funderingsonderzoek Fase 1 en Fase 2

Als het Funderingsrisico onderzoek Fase 0 aanleiding geeft tot verdere onderzoeken, kan er een Funderingsonderzoek Fase 1 worden uitgevoerd. Dit onderzoek duurt langer, meestal 3 tot 4 weken, en is uitgebreider dan Fase 0. Het bestaat uit een archiefonderzoek, een constructief verbandanalyse, en een pandinspectie.

Als bij Fase 1 duidelijk wordt dat er aanzienlijke problemen met de fundering zijn, kan er overgegaan worden naar Fase 2, waarin een dieper onderzoek wordt gedaan en eventueel herstelmaatregelen worden overwogen. Deze fasen zijn meestal noodzakelijk in gevallen waarin de fundering reeds schade heeft opgelopen, zoals zetting of verzakking.

Bouwkundige keuring van de fundering

Naast een apart funderingsonderzoek is het ook mogelijk om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Dit is echter geen vervanging voor een funderingsonderzoek, maar een aanvulling. De bouwkundige keuring richt zich op de staat van het bouwwerk, inclusief de fundering. Een funderingsspecialist kan hierbij uitzoeken of er zichtbare tekens zijn van zetting, scheurvorming of verzakking. Op basis van deze bevindingen kan gericht advies worden gegeven over de noodzaak van verdere onderzoeken.

Wanneer is een funderingsonderzoek nodig?

Er zijn verschillende situaties waarin het verstandig is om een funderingsonderzoek te laten uitvoeren. Deze omvatten zowel de aankoop van een woning als veranderingen in de omgeving.

Aankoop van een woning in een risicogebied

Een van de belangrijkste aanleidingen voor een funderingsonderzoek is de aankoop van een woning in een risicogebied. In Nederland zijn er bepaalde regio’s waar funderingsproblemen vaker voorkomen. Dit is bijvoorbeeld het geval in Amsterdam, een voormalig veenmoeras. In dergelijke regio’s is het verstandig om zowel een bouwkundige keuring als een funderingsonderzoek te laten uitvoeren, om eventuele problemen op te sporen.

Aankoop van een woning met een houten fundering

Woningen met een houten fundering zijn extra gevoelig voor funderingsproblemen. Hout kan rotteren, vooral in combinatie met veranderende bodem- en klimatologische omstandigheden. Waterschappen spelen hierbij een rol, aangezien zij soms verantwoordelijk zijn voor het dalen van het grondwaterpeil, wat paalrot kan veroorzaken. Het is daarom verstandig om bij de aankoop van een woning met een houten fundering extra voorzichtig te zijn. Dit betekent dat de bouwtekening en bodemgegevens moeten worden ingezien, een bouwtechnische keuring moet worden uitgevoerd, en een funderingsonderzoek moet worden overwogen.

Verzakkingen of zettingen

Zichtbare tekens van verzakkingen of zettingen zijn duidelijke aanwijzingen dat er problemen zijn met de fundering. Dit kan bijvoorbeeld duidelijk worden aan scheuren in muren, klemmende deuren en ramen, of scheefstand van het gebouw. In dergelijke gevallen is een funderingsonderzoek noodzakelijk om de oorzaak van de problemen te achterhalen en eventuele herstelmaatregelen te overwegen.

Bouwwerkzaamheden in de omgeving

Bouwwerkzaamheden in de omgeving, zoals het aanleggen van wegen, tunnels of gebouwen, kunnen ook invloed hebben op de fundering van een woning. Deze invloeden kunnen leiden tot zetting of scheefstand. Het is daarom verstandig om in dergelijke gevallen een funderingsonderzoek te laten uitvoeren om te zorgen dat de fundering van de woning niet wordt beïnvloed.

Stappen bij een funderingsonderzoek

Bij het uitvoeren van een funderingsonderzoek worden meestal verschillende stappen genomen. Deze stappen zijn afhankelijk van de omvang en de doelstelling van het onderzoek.

Archiefonderzoek

Het archiefonderzoek bestaat uit het verzamelen van bouwkundige informatie bij het gemeentearchief. Hierbij worden gegevens verzameld over de bouwjaar, de bouwtechniek, en eventuele vroegere onderzoeken of herstelmaatregelen. Deze informatie helpt om het historische gebruik van de fundering te begrijpen en eventuele risico’s te identificeren.

Constructief verbandanalyse

Bij de constructief verbandanalyse wordt gekeken naar de zetting en zettingsverschillen van het gebouw. Hierbij wordt beoordeeld of er sprake is van gelijkmatige zetting of of er delen van het gebouw verheven of verzakt zijn. Dit helpt om te bepalen of de fundering nog stevig genoeg is om het gebouw te dragen.

Pandinspectie

De pandinspectie is een visuele inspectie van de woning. Hierbij worden zichtbare tekens van funderingsproblemen onderzocht, zoals scheuren in muren, klemmende deuren en ramen, en scheefstand. Dit onderzoek helpt om eventuele problemen op te sporen en gericht advies te geven over de noodzaak van verdere onderzoeken.

Funderingslabel en transparantie in funderingsproblemen

In de afgelopen jaren is er een initiatief genomen om meer transparantie te creëren over funderingsproblemen in woningen. Dit initiatief is genoemd het funderingslabel, dat door het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) uitgegeven wordt. Het funderingslabel is bedoeld om kopers en woningeigenaren betrouwbare informatie te geven over de fundering van een woning, inclusief het risico op eventuele funderingsschade.

Vanaf juli 2021 was het funderingslabel verplicht voor elke woning. Echter, vanwege veel klachten over onjuiste of ontoereikende informatie, is deze regel tijdelijk stopgezet. Het label is daarom voorlopig niet meer op te vragen, maar het initiatief blijft bestaan als een vrijwillig instrument voor meer transparantie.

Risico’s bij funderingsproblemen

Funderingsproblemen zijn een serieuze aangelegenheid. Volgens het KCAF hebben ruim een miljoen woningen in Nederland funderingsproblemen, waarvan ruim 750.000 woningen een houten paalfundering hebben. Deze funderingen kunnen problemen veroorzaken, zoals paalrot, wat leidt tot verzakkingen en andere schade. Het aanpakken van deze problemen is kostbaar, en daarom is het verstandig om zoveel mogelijk te weten over de fundering voordat een woning wordt aangekocht.

Het onderzoeksplichtig karakter bij woningaankoop betekent dat de koper verantwoordelijk is voor het zo goed mogelijk onderzoeken van de staat van de koopwoning. Dit omvat niet alleen het onderhoud van het gebouw, maar ook eventuele verplichtingen of risico’s die bij het huis horen.

Hoe kopers risico’s verminderen

Er zijn verschillende stappen die een koper kan ondernemen om risico’s op funderingsproblemen te verminderen. Deze stappen helpen om eventuele problemen op te sporen voordat ze leiden tot grotere schade.

Bouwtekening en bodemgegevens raadplegen

Het raadplegen van de bouwtekening en bodemgegevens is een essentieel onderdeel van de aankoopprocedure. Deze documenten geven informatie over de bouwtechniek, de ondergrond, en eventuele vroegere onderzoeken of herstelmaatregelen. Deze informatie helpt om eventuele risico’s te identificeren en een verstandig besluit te nemen over de aankoop.

Bouwtechnische keuring laten uitvoeren

Een bouwtechnische keuring is een onderdeel van de aankoopprocedure waarbij een deskundige inspectie uitvoert van het bouwwerk. Deze keuring helpt om eventuele problemen op te sporen, inclusief de staat van de fundering. Het is verstandig om deze keuring te laten uitvoeren om zeker te zijn van de staat van het gebouw.

Funderingsonderzoek laten uitvoeren

Als er aanwijzingen zijn voor funderingsproblemen, is het verstandig om een funderingsonderzoek te laten uitvoeren. Dit onderzoek helpt om de oorzaak van de problemen te achterhalen en eventuele herstelmaatregelen te overwegen. Het is verstandig om dit onderzoek te laten uitvoeren voordat een bod op de woning wordt gedaan.

Kaart van het KCAF gebruiken

De kaart van het KCAF is een hulpmiddel dat kopers kunnen gebruiken om te controleren of een woning zich in een risicogebied bevindt. Deze kaart geeft informatie over de kans op funderingsproblemen in een bepaalde regio. Het is verstandig om deze kaart te raadplegen bij de aankoop van een woning in een risicogebied.

Conclusie

Bij de aankoop van een woning is het onderzoeken van de fundering een essentieel onderdeel van de aankoopprocedure. Funderingsproblemen kunnen leiden tot kostbare herstelwerken en zelfs tot het instorten van een woning. Het is daarom verstandig om een funderingsonderzoek te laten uitvoeren, zeker in risicogebieden of bij het aankopen van een woning met een houten fundering.

Er zijn verschillende soorten funderingsonderzoek beschikbaar, waaronder het Funderingsrisico onderzoek Fase 0, Fase 1 en Fase 2, en de bouwkundige keuring. De keuze voor het juiste type onderzoek hangt af van de situatie en de mogelijke risico’s die er zijn.

Om risico’s op funderingsproblemen te verminderen, is het verstandig om stappen te ondernemen zoals het raadplegen van bouwtekening en bodemgegevens, het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring, en het gebruik maken van de kaart van het KCAF. Deze stappen helpen om eventuele problemen op te sporen voordat ze leiden tot grotere schade.