Wat is een niet-onderheide fundering en wat zijn de gevolgen voor woningen?

Bij de bouw van woningen in Nederland worden verschillende funderingsmethodes gebruikt, afhankelijk van de ondergrond en de bouwgeschiedenis. Een van de bekendere en tegelijkertijd kwetsbare funderingsvormen is de niet-onderheide fundering, ook wel bekend als een fundering op staal. Deze vorm van fundering is gevoelig voor funderingsproblemen, vooral in combinatie met bodemdaling of veranderingen in de grondwaterstand. In dit artikel bespreken we wat een niet-onderheide fundering precies is, welke risico’s er aan verbonden zijn, en hoe woningeigenaren hiermee om kunnen gaan. We baseren ons hierbij op informatie uit betrouwbare bronnen zoals de gemeente Rotterdam, het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), en het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF).

Wat is een niet-onderheide fundering?

Een niet-onderheide fundering is een vorm van fundering waarbij het bouwwerk niet op palen rust, maar rechtstreeks op de bodem of op een gestabiliseerde grondlaag. Deze fundering wordt vaak aangeduid als een fundering op stroken, poeren of platen, die op een ondergrond zoals zand of klei zijn geplaatst. In tegenstelling tot funderingen op palen, die dieper in de grond steken, volgt een niet-onderheide fundering de bewegingen van de bovenste grondbodem. Als de bodem daalt of verandert, kan het bouwwerk dus mee zakken. Dit maakt deze funderingsmethode kwetsbaar voor funderingsproblemen, met name in gebieden met zwakke of gevoelige grondsoorten.

Deze funderingsvorm is in de 20e eeuw vaak gebruikt, vooral in stedelijke gebieden waar het bouwen snel moest gaan en de ondergrond in veel gevallen nog stevig genoeg leek. Tegenwoordig is de methode minder gebruikelijk, maar er zijn nog steeds honderden duizenden woningen in Nederland die op deze manier zijn gefundeerd. De kwetsbaarheid van deze funderingsmethode is vooral duidelijk geworden in het licht van klimaatverandering en bodemdaling.

Risico’s van een niet-onderheide fundering

Omdat een niet-onderheide fundering geen palen heeft om het bouwwerk te stutten, is deze vorm van fundering gevoelig voor twee belangrijke risico’s:

1. Ontwateringsdiepte en schimmelvorming

Een van de belangrijkste risico’s is een te hoge grondwaterstand. Wanneer het grondwater het funderingsniveau bereikt of overschrijdt, kan vocht in de constructie van het huis treden. Dit leidt vaak tot schimmelvorming, zowel aan de binnenkant als de buitenkant van de muren. In de langere termijn kan dit de constructieve eigenschappen van het pand aantasten en leiden tot instabiliteit of zakkingsproblemen.

2. Grondwaterstandsfluctuatie en consolidatie

Een tweede risico is verandering in de grondwaterstand, wat vaak wordt veroorzaakt door klimaatverandering of verdroging van de ondergrond. Wanneer de grondwaterstand daalt, kunnen cohesieve gronden zoals klei- en veenlagen droog komen te staan. Dit kan leiden tot consolidatie, waarbij de grond samenklapt en daardoor het pand wegzakt.

Zowel schimmelvorming als consolidatie kunnen zich in de loop van jaren opbouwen. De gevolgen zijn vaak duurzame schade aan de fundering en deconstructie van de woning, die in het ergste geval tot serieuze lekkage, scheuren in muren of dak, of zelfs instorting kunnen leiden.

Herkenning van funderingsproblemen

Het herkennen van funderingsproblemen in een niet-onderheide woning kan lastig zijn, omdat de symptomen niet altijd direct duidelijk zijn. Echter, er zijn wel een aantal tekenen die kunnen wijzen op problemen met de fundering:

• Scheuren in muren of plafonds: Dit is een van de duidelijkste signalen dat er beweging in het bouwwerk is ontstaan.
• Dekke of knerpende vloeren: Wanneer de vloer niet horizontaal ligt, kan dit wijzen op zakkingsproblemen.
• Deuren en ramen die niet goed sluiten: Dit kan het gevolg zijn van vervorming in de constructie.
• Schimmelvorming op muren of binnenhoeken: Dit kan te wijten zijn aan een verhoogde vochtige grondwaterstand.
• Bouwmaterialen die vallen of loskomen: Dit kan wijzen op instabiliteit in de fundamenten.

Hoewel deze tekens op funderingsproblemen kunnen duiden, is het belangrijk om te beseffen dat ze niet altijd veroorzaakt worden door funderingsproblemen. Andere oorzaken, zoals ouderdom van het bouwwerk of losse bevestigingen, kunnen ook leiden tot vergelijkbare symptomen. Voor een betrouwbaar beeld is het verstandig om een kwalificatief onderzoek door een bouwkundig expert te laten uitvoeren.

Oplossingen voor funderingsproblemen

Wanneer funderingsproblemen zijn geïdentificeerd, zijn de oplossingen vaak ingrijpend en kostbaar. Er zijn geen eenvoudige oplossingen voor funderingsproblemen bij niet-onderheide woningen, omdat de fundering niet versterkt kan worden zoals bij een paalfundering. De meest gebruikte oplossing is funderingsherstel, waarbij de fundering wordt verbeterd of hersteld.

Funderingsherstel: een ingrijpende maatregel

Funderingsherstel bij een niet-onderheide woning kan verschillende vormen aannemen, afhankelijk van de mate van schade en de ondergrond:

• Injectie van stabiliserende materialen: Hierbij worden materialen in de grond geïnjecteerd om de stabiliteit van de grond te verbeteren.
• Plaatsing van steunpalen: In sommige gevallen kan het noodzakelijk zijn om steunpalen onder het bouwwerk te plaatsen. Dit is echter technisch uitdagend en kan alleen worden uitgevoerd door ervaren experts.
• Verheffing van het bouwwerk: In extreme gevallen kan het bouwwerk worden verhoogd om het weer in balans te brengen.

Funderingsherstel is duur en complex, en vereist vaak een langdurige uitvoering. Het is daarom belangrijk dat woningeigenaren zowel de technische aspecten als de financiële implicaties goed begrijpen.

Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel

Voor woningeigenaren die funderingsproblemen hebben, bestaat sinds 2021 het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF). Dit fonds is opgericht voor woningeigenaren die geen reguliere hypotheeklening kunnen afsluiten voor funderingsherstel. Het FDF biedt een hypothecaire lening met aangepaste voorwaarden, zoals betaling naar draagkracht.

Het doel van het fonds is om funderingsherstel financieel haalbaar te maken voor woningeigenaren. Het fonds richt zich vooral op woningen met verhoogde funderingsrisico’s en biedt ondersteuning voor de gehele herstelproces, van advies tot uitvoering.

Funderingsrisico’s en het funderingslabel

Om woningeigenaren en kopers beter te informeren over het funderingsrisico van een woning, is het funderingsrisicolabel ontwikkeld. Dit label, ontwikkeld door het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek), loopt van A (geen verhoogd risico) tot E (sterk verhoogd risico).

Hoe werkt het funderingsrisicolabel?

Het funderingsrisicolabel is gebaseerd op een database van dertien factoren, zoals:

• Hoogte van de grondwaterstand
• Soort en kwaliteit van de ondergrond
• Funderingsmethode
• Historische zakkingsdata

Het label geeft een indicatie van het risico op funderingsproblemen, zoals:

• Paalrot en bacteriële aantasting bij paalfunderingen
• Bodemdaling of inzakkingsproblemen bij niet-onderheide funderingen
• Verschilzakkingen tussen verschillende delen van een pand

Sinds 2021 wordt dit label opgenomen in taxatierapporten. Taxateurs geven een algemene risico-inschatting, maar een gedetailleerde beoordeling van de fundering moet door een gespecialiseerde expert worden uitgevoerd.

Nationale aanpak en het belang van informatie

De problematiek rond funderingsproblemen, vooral bij niet-onderheide woningen, is niet alleen technisch, maar ook maatschappelijk en financieel. Vereniging Eigen Huis en andere betrokken partijen pleiten al jaren voor een nationale aanpak van funderingsproblematiek.

Mijlpalen in de nationale aanpak

In 2021 is het manifest 'Deltaplan funderingsschade' aangeboden aan de politiek in Den Haag. Dit plan pleit voor een rol van de overheid bij het oplossen van funderingsproblematiek. Onder andere wordt benadrukt dat de verdeling van kosten voor funderingsherstel eerlijk moet zijn, aangezien funderingsproblemen vaak het gevolg zijn van klimaatverandering en waterbeheer, waar woningeigenaren geen controle op hebben.

Bescherming van kopers

Een ander belangrijk aspect is de bescherming van kopers bij het kopen van een huis. Door het funderingsrisicolabel in het taxatierapport op te nemen, krijgen kopers een duidelijk beeld van eventuele risico’s. Echter, zoals verwezen wordt in bronnen, is het belangrijk om te beseffen dat een label niet altijd een volledig beeld geeft. Een expertonderzoek is vaak nodig om de werkelijke staat van de fundering te beoordelen.

Conclusie

Een niet-onderheide fundering is een kwetsbare vorm van fundering die gevoelig is voor bodemdaling en veranderingen in de grondwaterstand. De gevolgen kunnen ernstig zijn, zoals schimmelvorming, zakkingsproblemen, en constructieve schade. Het herkennen van funderingsproblemen kan lastig zijn, maar signalen zoals scheuren in muren, dode vloeren, en schimmelvorming kunnen wijzen op een probleem. Funderingsherstel is vaak ingrijpend en kostbaar, maar er zijn ook financiële hulpverlening mogelijkheden zoals het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.

Het funderingsrisicolabel helpt bij het informeren van woningeigenaren en kopers, maar is geen eindopeenvatting. Het is verstandig om een bouwkundig expert te raadplegen voor een gedetailleerde beoordeling. Bovendien is er behoefte aan een nationale aanpak van funderingsproblematiek, waarbij de overheid een rol speelt in het oplossen van het probleem en het eerdere verdelen van kosten.

Voor woningeigenaren met funderingsproblemen is het belangrijk om zowel technische als financiële aspecten goed te begrijpen. Het samenwerken met experts en het gebruik maken van beschikbare fondsen en subsidies kan het funderingsherstel meer haalbaar maken.

Bronnen

1. Fundering niet-onderheide woning
2. Portaal voor funderingsherstel – Informatie, risicos en financiële hulp voor woningeigenaren
3. FunderMaps – Funderingsgegevens
4. Funderingslabel huis 2021
5. Risicogebieden en herkennen van funderingsproblemen