Wie is aansprakelijk voor funderingsproblemen in huizen?

Published by Redactie on augustus 2, 2025 | Category fundering

Funderingsproblemen zijn ernstige gebreken die zowel financiële als juridische gevolgen kunnen hebben voor huiseigenaren. Als een fundering verzakt of slecht is, kunnen de gevolgen aanzienlijk zijn, zowel voor het normale gebruik van de woning als voor de verkoopwaarde. Veel vragen die hierbij rijzen zijn: Wie is verantwoordelijk voor de kosten van herstel? Wie is aansprakelijk als de fundering een verborgen gebrek was? En wat zijn de juridische en praktische opties voor huiseigenaren die met funderingsproblemen geconfronteerd worden?

Deze artikelen bieden een gedetailleerde uitleg van de situatie, gebruikmakend van juridische voorbeelden, praktische maatregelen en hulpopties zoals het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. De betrokken partijen – verkopers, kopers, gemeenten en waterschappen – hebben elk hun eigen rol, aansprakelijkheid en verantwoordelijkheid.

Inleiding

Funderingsproblemen zijn een van de meest kostbare en ernstige gebreken die kunnen optreden in een woning. Ze kunnen zowel tijdens de bouw als na de levering ontstaan en hebben vaak langdurige gevolgen. Funderingsproblemen kunnen leiden tot schade aan muren, daken en andere onderdelen van het huis. De kosten van herstel kunnen lopen van tienduizenden tot honderdduizenden euro’s. In Nederland zijn ruim een half miljoen huizen aan risico blootgesteld op funderingsproblemen.

In de praktijk blijkt dat gemeenten vaak onvoldoende actief zijn in het voorzien van oplossingen. Daarom is het belangrijk dat huiseigenaren goed informeerd zijn over hun aansprakelijkheid, maar ook over juridische en financiële hulpopties. Deze tekst geeft een overzicht van de aansprakelijkheid van de betrokken partijen, het juridisch kader rond verborgen gebreken, en de beschikbare financieringsmogelijkheden.

Aansprakelijkheid bij funderingsproblemen

De rol van de gemeente

Gemeenten hebben een zorgplicht wat betreft de grondwaterstand en het voorkomen van bodemdaling. Volgens de bouwregels moet een gemeente de veiligheid van de woningen in haar omgeving handhaven. In de praktijk is de aansprakelijkheid van gemeenten echter beperkt. Ze zijn niet verantwoordelijk voor de kosten van funderingsherstel, tenzij ze expliciet verantwoordelijk zijn gesteld door een juridisch vonnis of een specifieke regeling.

Een uitzondering is het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, waarin gemeenten kunnen aansluiten om huiseigenaren te ondersteunen bij het financieren van funderingsherstel. Tot nu toe zijn er echter maar drie gemeenten aangesloten: Rotterdam, Gouda en Zaanstad. Voor huiseigenaren betekent dit dat financiering via dit fonds meestal alleen beschikbaar is in deze specifieke regio’s.

De rol van de huiseigenaar

Hoewel gemeenten een rol spelen in het bepalen van de grondwaterstand en de bouwregels, is de huiseigenaar verantwoordelijk voor de fundering zelf. Dit betekent dat de eigenaar de kosten van onderzoek en herstel moet dragen, tenzij hij of zij juridisch succesvol aanspraak kan maken op een ander partie.

Een belangrijk punt hierbij is de kwaliteit van de fundering. Als de fundering bijvoorbeeld op houten palen staat en de grondwaterstand daarna is gedaald, kan het nodig zijn om het waterpeil weer op te voeren om verdere schade te voorkomen. In Rotterdam is dit al gedaan in een wijk met 400 woningen, waarbij het funderingsherstel is voorkomen.

Verkoop en verborgen gebreken

Informatieplicht bij verkoop

Bij de verkoop van een woning heeft de verkoper een informatieplicht. Dit betekent dat de verkoper verplicht is om eventuele funderingsproblemen te melden. Als er bijvoorbeeld scheuren zijn of de fundering is verzakt, moet dit worden doorgegeven aan de koper. Als dit niet gebeurt en de koper later ontdekt dat er schade is, kan er sprake zijn van een verborgen gebrek. In dat geval kan de koper juridisch aanspraak maken op de verkoper.

Een verborgen gebrek is een gebrek dat het normale gebruik van de woning verhindert en niet zichtbaar is bij een normale inspectie. Bij funderingsproblemen is dit vaak het geval, aangezien schade vaak pas ontdekt wordt jaren na de verkoop.

Juridisch kader: verborgen gebreken

Om juridisch aanspraak te kunnen maken op de verkoper, dient het volgende te zijn aangetoond:

Het gebrek aan de fundering bestond al bij de levering van de woning.
Het gebrek is niet zichtbaar bij een normale inspectie.
Het gebrek verhindert het normale gebruik van de woning.

Een deskundig onderzoek is hierbij vaak noodzakelijk. Zo’n onderzoek kan aantonen wanneer het probleem is ontstaan, wat de oorzaak is en hoe groot de schade is. In de praktijk is dit vaak een essentieel onderdeel van een eventuele juridische procedure.

Uitzonderingen op de aansprakelijkheid

Niet in alle gevallen is de verkoper aansprakelijk. Er zijn een aantal uitzonderingen waarin de verkoper niet verantwoordelijk is, zoals:

Als het koopcontract een ouderdomsclausule bevat en de verkoper het gebrek niet heeft verzwegen.
Als het koopcontract een niet-zelfbewoningsclausule bevat en de verkoper niet op de hoogte was van het gebrek.
Als de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken (de onderzoeksplicht).

Funderingsherstel en financiering

Kosten voor funderingsonderzoek en herstel

De kosten voor funderingsonderzoek en herstel liggen bijna altijd op de schouders van de huiseigenaar. Gemeenten en waterschappen hebben slechts een beperkte rol in het financieren van funderingsherstel. Het is de zorg van de gemeente om de grondwaterstand zoveel mogelijk te beheersen, maar de financiering van herstel van individuele woningen valt buiten deze verantwoordelijkheid.

Fonds Duurzaam Funderingsherstel

De Fonds Duurzaam Funderingsherstel is opgericht om huiseigenaren te ondersteunen bij het financieren van noodzakelijk funderingsherstel. Huiseigenaren van gemeenten die aangesloten zijn bij het fonds, kunnen een maatwerklening aanvragen tegen een lage rente. De betaling is afhankelijk van wat ze kunnen missen, wat het voor huiseigenaren die financieel in moeilijkheden zitten, een belangrijke optie biedt.

Tot nu toe zijn er echter slechts drie gemeenten aangesloten: Rotterdam, Gouda en Zaanstad. Dit betekent dat de financiering via dit fonds voor de meeste huiseigenaren niet beschikbaar is. Daarnaast zijn de financieringseisen streng, en is er vaak een gebrek aan experts en kennis bij eigenaren, wat de toegang tot financiering verder beperkt.

Verzekering

Een belangrijke overweging bij funderingsproblemen is of deze dekking hebben via verzekeringen. Helaas is dit meestal niet het geval. Schade door bodemdaling ontstaat geleidelijk en wordt daarom niet gedekt door de meeste verzekeraars. Omdat de schade pas later zichtbaar wordt, is de kans dat een verzekering aanslaat zeer klein. Dit maakt het nog belangrijker dat huiseigenaren op de hoogte zijn van andere financieringsmogelijkheden.

Rechtspraak en praktijkvoorbeelden

Rechtbank Dordrecht: fundering en verborgen gebrek

Een belangrijk rechtsgeval betreft de Rechtbank Dordrecht (LJN: AZ1068). In dit geval is een deskundige ingeschakeld om te onderzoeken of het funderingsprobleem al bij levering aanwezig was. Het onderzoek toonde aan dat de fundering weliswaar slecht was, maar dat het nog dertig jaar zou functioneren zonder herstelmaatregelen. De kwestie was of dit in de lijn van verwachtingen lag bij de koper.

De rechter oordeelde dat de koper in dit geval geleverd had gekregen wat hij op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten. Daarom was er geen sprake van non-conformiteit, en kon hij zich niet beroepen op aansprakelijkheid van de verkoper.

Dit voorbeeld laat zien hoe belangrijk het is om bij een koopovereenkomst duidelijke verwachtingen te hebben over de staat van de fundering. Een koopovereenkomst kan bijvoorbeeld bepalen hoe oud de woning mag zijn, wat de bouwkundige staat is, en of er sprake is van een verborgen gebrek.

Conclusie

Funderingsproblemen zijn een ernstig en kostbaar thema in de woningeigendom. Huiseigenaren zijn verantwoordelijk voor de fundering van hun woning, maar er zijn juridische en financiële hulpopties beschikbaar. Bij verkoop is het van groot belang dat de verkoper de informatieplicht naleeft. Als funderingsproblemen als verborgen gebreken worden aangemerkt, kan de koper eventueel aanspraak maken op de verkoper.

Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel biedt een belangrijke ondersteuning voor huiseigenaren, maar de toegang is momenteel beperkt tot slechts drie gemeenten. Bovendien zijn de financieringseisen streng, en is er vaak een gebrek aan expertise bij eigenaren. Verzekeringen bieden meestal geen dekking voor schade door bodemdaling, wat het nog belangrijker maakt dat huiseigenaren op de hoogte zijn van alternatieve financieringsmogelijkheden.

Bij funderingsproblemen is het verstandig om een deskundige in te schakelen. Dit is niet alleen belangrijk voor juridische doeleinden, maar ook om de oorzaak van het probleem te bepalen en eventuele herstelmaatregelen te plannen.