Funderingsonderzoek: een essentieel onderdeel bij woningaankoop en herstel

Published by Redactie on augustus 2, 2025 | Category fundering

Inleiding

Een solide fundering is de basis voor elke woning. Funderingsproblemen kunnen echter leiden tot serieuze schade en gevaarlijk worden als ze niet op tijd worden opgemerkt. Voor woningeigenaren, kopers en bouwprofessionals is het daarom van groot belang om voldoende kennis te hebben over de verschillende vormen van funderingsonderzoek, wanneer deze nodig zijn en hoe ze worden uitgevoerd.

Deze artikel bespreekt de belangrijkste methoden en stappen die bij funderingsonderzoek worden genomen, met een nadruk op de praktische toepassing en de betrouwbaarheid van de resultaten. Op basis van meerdere bronnen wordt gekeken naar de rol van het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek), de F3O-richtlijnen, de verschillende fases van onderzoek, en de mogelijkheden voor herstel en preventie van funderingsproblemen. Het artikel richt zich specifiek op de Nederlandse context, waar funderingsonderzoek vaak nodig is voor woningen gebouwd voor 1970.

Funderingsonderzoek: doel en noodzaak

Funderingsonderzoek is een onderdeel van bouwkundig onderzoek dat gericht is op de inspectie van de fundering van een woning of bouwwerk. Het doel is om mogelijke tekortkomingen in de fundering vast te stellen en een beoordeling te maken van de stabiliteit en veiligheid van de constructie. Dit is vooral relevant bij de aankoop van een woning, waarbij kopers een grondige beoordeling willen van de staat van het pand. Ook bij herstelprojecten en preventieve maatregelen speelt funderingsonderzoek een essentiële rol.

Het is belangrijk om te weten dat funderingsproblemen vaak niet direct zichtbaar zijn. Symptomen zoals scheuren in muren, kantelen van de gevel of vochtproblemen kunnen wijzen op dieperliggende funderingsproblemen. Bij het detecteren van dergelijke signalen is funderingsonderzoek vaak nodig om de oorzaak te achterhalen en eventuele herstelmaatregelen te plannen.

Funderingsonderzoek Fase 0: een eerste inschatting

Een Funderingsrisico onderzoek in Fase 0 is de eerste stap in het onderzoeksproces. Deze methode wordt ook wel QuickScan genoemd en wordt vooral ingezet bij het aankoopproces van een woning. Het doel van deze fase is om op een relatief eenvoudige en kostenefficiënte manier een inschatting te maken van het risico op funderingsproblemen. Dit onderzoek is ideaal voor kopers die inzicht willen krijgen in de staat van de fundering zonder direct ingrijpende maatregelen of boringen.

Bij een Fase 0-onderzoek worden een aantal visuele inspecties gedaan, zoals metingen aan de gevel en lintvoegen, en worden omgevingsfactoren meegewogen. Hierbij wordt ook gebruikgemaakt van bestaande gegevens, zoals archieffiles en geografische databases. De resultaten worden vastgelegd in een rapport dat een advies bevat over mogelijke vervolgstappen. Deze methode is vooral geschikt voor woningen gebouwd voor 1970, waarin houten funderingen vaak voorkomen en kwetsbaar zijn voor schimmel en rot.

De QuickScan is een standaardmethode die door het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) is ontwikkeld. Het biedt een snelle en betrouwbare eerste indruk van eventuele funderingsproblemen. Het wordt vaak gebruikt als onderbouwing voor verdere onderzoeken of bij het taxeren van een woning.

Funderingsonderzoek Fase 1 en Fase 2: uitgebreidere inspecties

Als de QuickScan wijst op een verhoogd risico op funderingsproblemen, is een uitgebreider onderzoek nodig. Dit is waar Fase 1- en Fase 2-onderzoeken hun rol spelen. Deze onderzoeken zijn commerciële varianten van funderingsonderzoek en worden niet formeel erkend door het KCAF of de RVO (Rijksdienst voor Wegverkeer). Toch worden deze methoden vaak gebruikt, vooral bij woningen waarvan het risico op funderingsproblemen hoger is.

In Fase 1 wordt een uitgebreidere visuele inspectie gedaan, waarbij ook meetinstrumenten zoals een waterpas worden ingezet om eventuele verzakkingen te meten. Daarnaast kan er een archiefonderzoek worden uitgevoerd om historische gegevens te analyseren. In Fase 2 worden de funderingen zelf blootgelegd voor een inspectie. Bij houten funderingen wordt onder andere gekeken naar de hardheid van het hout en of er schimmel of bacteriële aantasting aanwezig is.

Deze fasen zijn vooral geschikt voor woningen waarbij de QuickScan al wijst op mogelijke problemen, of bij klachten van woningeigenaren over stabiliteitsproblemen. Het doel is om een gedetailleerde kaart te maken van de huidige toestand van de fundering en eventuele herstelmaatregelen aan te bevelen.

Funderingsonderzoek en F3O-richtlijnen

Bij uitgebreid funderingsonderzoek is het belangrijk om rekening te houden met de F3O-richtlijnen. Deze richtlijnen zijn opgesteld door de Organisatie Onafhankelijk Onderzoek Funderingen en zijn bedoeld om het onderzoek naar funderingen op een consistente en objectieve manier uit te voeren. Ze zijn verplicht bij funderingsonderzoek in gemeenten zoals Rotterdam, waar een beleidsregel is ingevoerd die onderzoeksplicht legt op woningeigenaren.

De F3O-richtlijnen bepalen hoe het onderzoek moet worden uitgevoerd, welke technieken en apparatuur er gebruikt mogen worden, en hoe de resultaten moeten worden vastgelegd. Ze zorgen voor uniformiteit en betrouwbaarheid van de onderzoeksresultaten, wat van groot belang is voor zowel woningeigenaren als bouwprofessionals.

Bij het uitvoeren van funderingsonderzoek moet het onderzoek worden uitgevoerd door een erkende bouwkundige. Dit betekent dat het onderzoek moet voldoen aan de huidige standaarden en dat het resultaat moet worden onderbouwd met foto’s, meetgegevens en een gedetailleerde rapportage. De erkende bouwkundige is verantwoordelijk voor het beoordelen van de staat van de fundering en het aanbevelen van eventuele herstelmaatregelen.

Funderingsonderzoek bij kopen of verkopen

Bij het kopen of verkopen van een woning is funderingsonderzoek vaak een essentieel onderdeel van het proces. Kopers willen graag zekerheid over de staat van het pand, en verkopers kunnen het onderzoek gebruiken als onderbouwing voor de verkoop of als voorbereiding op eventuele herstelmaatregelen.

Het KCAF speelt een centrale rol bij funderingsonderzoek in de woningmarkt. Het biedt een landelijke service voor QuickScans en is een expert op het gebied van funderingsproblemen. Het KCAF werkt samen met erkende bouwkundigen en is betrokken bij het beheer van het Nationaal Funderingsherstel Register. Dit register houdt bij welke panden in Nederland een herstelde fundering hebben, wat een waardevolle bron is voor zowel kopers als verkopers.

Woningen die gebouwd zijn voor 1970 zijn vaak extra kwetsbaar voor funderingsproblemen, vooral als de fundering uit houten palen bestaat. Deze palen zijn gevoelig voor schimmel en rot, vooral bij hoge grondwaterstanden. Bij funderingsonderzoek wordt daarom ook gekeken naar de omgeving van de woning, zoals de grondwaterstand en de droogstand van de fundering.

Funderingsonderzoek in appartementen en rijtjeshuizen

Funderingsonderzoek is niet alleen relevant voor vrijstaande woningen, maar ook voor appartementen en rijtjeshuizen. In dergelijke bouwvormen delen meerdere woningen vaak dezelfde fundering, wat betekent dat funderingsproblemen in één woning ook invloed kunnen hebben op aangrenzende woningen.

Bij appartementen en rijtjeshuizen is het verstandig om het onderzoek uit te voeren voor de hele bouwseenheid. Dit betekent dat alle woningen in het blok worden meegenomen in het onderzoek, omdat de fundering voor alle woningen gedeeld is. Hierbij is het belangrijk om afspraken te maken over de verdeling van de kosten en de verantwoordelijkheid voor eventuele herstelmaatregelen.

De vereniging van eigenaren (VvE) speelt vaak een centrale rol bij dergelijke projecten. Zij kan samen met de andere eigenaren beslissen over de verdeling van kosten en het aanstellen van een erkende bouwkundige. Het is verstandig om van tevoren afspraken te maken over deze kwesties, zodat er geen verwarring of geschillen ontstaan tijdens of na het onderzoek.

Funderingsonderzoek en herstelmaatregelen

Als het funderingsonderzoek wijst op schade of tekortkomingen, is herstel vaak nodig. Er zijn verschillende methoden om funderingen te herstellen, afhankelijk van de mate van schade en de type fundering. Bij houten funderingen is het vaak nodig om de palen te vervangen of te herstellen, terwijl bij betonfunderingen andere technieken kunnen worden ingezet.

Herstelmaatregelen moeten altijd worden uitgevoerd door ervaren professionals, zoals funderingsherstelbedrijven of erkende bouwkundigen. Het is belangrijk dat de herstelmaatregelen voldoen aan de huidige bouwstandaarden en dat de fundering na herstel opnieuw wordt getest. Hierbij kan het Nationaal Funderingsherstel Register worden ingezet om te zorgen dat de herstelde fundering geregistreerd wordt en dat er een bewijs van herstel beschikbaar is voor kopers en verzekeraars.

Het KCAF speelt ook een rol bij het financieren van herstelmaatregelen. In sommige gevallen is het mogelijk om subsidies of leningen te krijgen voor het herstellen van funderingen. Het is daarom verstandig om bij het onderzoek ook een advies te vragen over mogelijke financieringsopties.

Funderingsonderzoek en preventie

Naast het herstellen van schade is het ook belangrijk om funderingsproblemen te voorkomen. Preventieve maatregelen kunnen helpen om de levensduur van de fundering te verlengen en schade te beperken. Dit is vooral relevant voor woningen met houten funderingen, die extra kwetsbaar zijn voor schimmel en rot.

Een belangrijke preventieve maatregel is het onderhouden van de grondwaterstand. Bij hoge grondwaterstanden is de kans op schimmelvorming en rot groter. Het installeren van een goede afvoer en het zorgen voor een droge fundering kunnen hierbij helpen. Ook het regelmatig inspecteren van de fundering en het snel reageren op tekenen van schade is belangrijk voor preventie.

Het KCAF en andere instellingen bieden ook educatieve materialen en workshops om woningeigenaren te informeren over funderingsproblemen en preventieve maatregelen. Door kennis op te doen en vroegtijdig actie te ondernemen, kunnen funderingsproblemen vaak worden voorkomen of worden beheerst.

Funderingsonderzoek en de rol van de gemeente

In sommige gemeenten is funderingsonderzoek verplicht, vooral bij woningen die op houten palen staan. Dit is bijvoorbeeld het geval in Rotterdam, waar een beleidsregel is ingevoerd die onderzoeksplicht legt op woningeigenaren. De gemeente Rotterdam heeft een funderingsloket opgesteld om eigenaren te begeleiden bij funderingsonderzoek en eventuele herstelmaatregelen.

De rol van de gemeente is vooral gericht op het aanbieden van informatie, het faciliteren van onderzoek en het aansturen van herstelprojecten. Eigenaren kunnen via het funderingsloket contact opnemen met erkende bouwkundigen en funderingsherstelbedrijven. Ook wordt bij het funderingsloket informatie gedeeld over de F3O-richtlijnen en andere relevante regelgeving.

Het is belangrijk om bij funderingsonderzoek rekening te houden met de lokale regelgeving, omdat de eisen per gemeente kunnen verschillen. Het is daarom verstandig om vooraf te informeren bij de gemeente of funderingsonderzoek verplicht is en welke stappen er moeten worden genomen.

Samenvatting

Funderingsonderzoek is een essentieel onderdeel bij de aankoop van een woning, bij herstelprojecten en bij preventieve maatregelen. Het doel is om mogelijke tekortkomingen in de fundering vast te stellen en een beoordeling te maken van de stabiliteit en veiligheid van de constructie.

Bij funderingsonderzoek worden verschillende fasen ingezet, van een eenvoudige QuickScan tot uitgebreidere onderzoeken. De keuze voor de juiste methode hangt af van de omstandigheden van de woning, de geschiedenis van de fundering en de mate van risico. Het is belangrijk om het onderzoek uit te voeren door een erkende bouwkundige en om rekening te houden met de F3O-richtlijnen.

Het KCAF speelt een centrale rol bij funderingsonderzoek en herstel in Nederland. Het biedt expertise, ondersteuning en informatie voor woningeigenaren, kopers en bouwprofessionals. Door funderingsonderzoek en herstelmaatregelen op tijd te ondernemen, kan schade worden voorkomen en de levensduur van de fundering worden verlengd.