Funderingsherstel in Rotterdam: Beleid, Procedure en Handhaving

Published by Redactie on augustus 2, 2025 | Category fundering

Inleiding

In de stad Rotterdam, waar duizenden panden op houten paalfunderingen staan, is funderingsherstel een kritisch onderdeel van de woningbouwbeleidsuitvoering. Ondanks de stabiliteit die deze funderingssystemen traditioneel bieden, zijn er in het verleden signalen geweest van afbrokkeling en slijtage. Dit heeft geleid tot het vaststellen van een beleidsregel voor het uitvoeren van funderingsherstel, met het oog op veiligheid, duurzaamheid en de levensduur van woningen. Deze artikel biedt een gedetailleerde en objectieve beschrijving van het beleid dat Rotterdam heeft ingesteld, de procedure voor funderingsherstel, de rol van de betrokken partijen, en de maatregelen bij eventuele weigeringen van eigenaren om mee te werken. De informatie is gebaseerd op de officiële regelingen en publicaties van de gemeente Rotterdam en andere relevante overheidscorpsen.

Beleid en juridische basis

In 2015 stelde de gemeente Rotterdam een beleidsregel vast, bekend onder de naam Beleidsregel Funderingsherstel, die de toepassing van artikelen 13 en 15 van de Woningwet regelt bij het uitvoeren van funderingsherstel. Deze beleidsregel is opgesteld in overleg met de directeur van het cluster Stadsontwikkeling en is gebaseerd op juridische grondslagen zoals artikel 4:81 en artikelen 5.21 tot 5.31b van de Algemene wet bestuursrecht, evenals artikel 125 van de Gemeentewet.

Definities en scope

De beleidsregel legt eerst en vooral de begripsbepalingen vast. Een aantal relevante definities zijn:

Aanschrijven of aanschrijving: het verplichten tot het treffen van voorzieningen op grond van artikel 13 van de Woningwet.
Bedrijfsruimte: een deel van een pand dat bestemd of in gebruik is voor de uitoefening van een bedrijf of beroep.
Bouweenheid: een deel van een pand dat bestemd of in gebruik is als bedrijfsruimte of als woning.

De beleidsregel bepaalt verder dat het beleid gericht is op het uitvoeren van funderingsherstel aan bouwkundige eenheden in de gemeente Rotterdam. Dit betreft zowel particuliere als corporatieve eigenaren van woningen en bedrijven.

Technische en juridische overwegingen

Het beleid is opgesteld vanwege het feit dat in 2008 door Gemeentewerken een onderzoek is uitgevoerd waaruit bleek dat ongeveer 6.000 tot 8.000 panden in Rotterdam met een houten paalfundering kwetsbaar zijn. Dit betreft circa 15.000 tot 20.000 woningen, waarvan de helft in bezit is bij woningcorporaties en de andere helft in particulier bezit. Deze cijfers benadrukken de urgente aandacht die het funderingsherstel vraagt.

Procedure voor funderingsherstel

De procedure voor funderingsherstel is opgezet als een samenwerking tussen de gemeente, funderingsloketten en de eigenaren van de betrokken panden. De procedure is ontworpen om zowel juridisch als technisch verantwoord te zijn, en bestaat uit verschillende stappen:

1. Identificatie van kwetsbare funderingen

Een essentieel eerste deel van de procedure is het bepalen of een pand een kwetsbare fundering heeft. Dit gebeurt in overleg met het funderingsloket. Het funderingsloket speelt een centrale rol in het proces door technische ondersteuning te bieden, informatie te verschaffen, en de betrokken partijen te adviseren. Tijdens voorlichtingsavonden kunnen medewerkers van het funderingsloket uitleg geven over de regeling, technische aspecten, en antwoorden geven op vragen van eigenaren.

2. Verzoek tot aanschrijving

Wanneer een fundering als kwetsbaar wordt geïdentificeerd, wordt een verzoek tot aanschrijving gedaan. Dit betekent dat de eigenaar verplicht wordt om voorzieningen te treffen voor het herstellen van de fundering. De aanschrijving is een juridisch instrument volgens artikel 13 van de Woningwet en geldt als een verplichte maatregel voor de eigenaar.

3. Meepraten en draagvlak creëren

De gemeente Rotterdam legt een nadruk op samenwerking en draagvlak. Voordat er sprake is van handhaving of juridische verplichtingen, worden pogingen ondernomen om eigenaren die niet meewerken, te overtuigen van de noodzaak van funderingsherstel. Dit gebeurt via infoavonden, persoonlijke afspraken, en het uitvoeren van uitleg over de technische en veiligheidsaspecten van funderingsherstel. De doelstelling is om zoveel mogelijk eigenaren te betrekken in het proces op vrijwillige basis.

4. Vooraankondiging en zienswijzen

Indien een eigenaar na deze informele pogingen niet meewerkt, volgt een vooraankondiging van het besluit tot aanschrijving. In deze vooraankondiging wordt duidelijk gemaakt dat het funderingsherstel noodzakelijk is en dat de eigenaar binnen een bepaalde termijn zijn of haar zienswijzen kan indienen. Dit biedt een laatste kans om eventueel meedoen aan het project.

5. Handhavingsbesluit

Wanneer de eigenaar na de vooraankondiging geen zienswijzen indient, of wanneer deze zienswijzen worden verklaard als ongegrond, volgt een handhavingsbesluit. Dit betekent dat de gemeente de opdracht geeft tot uitvoering van de herstelwerkzaamheden. De kosten hiervan worden verhaald op de weigerende eigenaar.

6. Rechtsvervolging en bezwaar

Tegen het handhavingsbesluit staat bezwaar, beroep en hoger beroep open. Dit biedt eigenaren de mogelijkheid om de beslissing juridisch te bestrijden. De gemeente Rotterdam houdt rekening met deze juridische mogelijkheden en zorgt voor een juridisch verantwoord beleid.

Rol van het funderingsloket

Het funderingsloket speelt een centrale rol in het funderingsherstelproces. Het is een intermediair tussen de gemeente en de eigenaren, en biedt technische en administratieve ondersteuning. De taak van het funderingsloket is om:

Te bepalen of sprake is van een bouwkundige eenheid of een deel daarvan.
Technische adviezen te geven over de uitvoering van funderingsherstel.
Eigenaren te informeren over de juridische en technische aspecten van funderingsherstel.
Infoavonden te organiseren en vragen van eigenaren te beantwoorden.

Eigenaren kunnen via de website van de gemeente Rotterdam (rotterdam.nl) een afspraak maken met het funderingsloket voor persoonlijk advies.

Handhaving en kosten

Een van de kritische aspecten van het funderingsherstelbeleid is het handhavingsaspect. De gemeente Rotterdam streeft naar een samenwerking met eigenaren, maar waar dit niet lukt, worden maatregelen genomen om funderingsherstel in gang te zetten. Dit is nodig om de veiligheid en levensduur van panden te waarborgen.

Wanneer een eigenaar weigert mee te doen aan funderingsherstel, wordt het herstel werkzaamheden door de gemeente uitgevoerd. De kosten die hierbij ontstaan, worden volledig verhaald op de weigerende eigenaar. Dit is een juridische mogelijkheid volgens artikel 15 van de Woningwet, die toestaat dat de gemeente de verplichte maatregel zelf uitvoert en de kosten oplegt aan de eigenaar.

De gemeente Rotterdam benadrukt dat het funderingsherstel niet enkel gericht is op veiligheid, maar ook op het behoud van de waarde van panden en het voorkomen van structurele schade die later duurzamer en ongecontroleerder kan worden.

Uitvoering van funderingsherstel

De uitvoering van funderingsherstel wordt uitgevoerd door aangewezen partijen die ervaring hebben met dit type werkzaamheden. De gemeente Rotterdam werkt daarbij samen met gecertificeerde aannemers en technische experts. De procedure voor uitvoering houdt rekening met:

De technische staat van de fundering.
De toegankelijkheid van het pand.
De benodigde materialen en technieken.
De invloed op buren en de omgeving.
De planning en tijdsindeling van de werkzaamheden.

De gemeente Rotterdam legt nadruk op een professionele uitvoering die zowel veilig als efficiënt is. De betrokken aannemers moeten voldoen aan strikte kwaliteitsnormen en worden gecontroleerd op naleving van bouw- en veiligheidsregels.

Samenwerking met woningcorporaties

Zijnde eigenaars van circa de helft van de kwetsbare funderingen, spelen woningcorporaties een cruciale rol in het funderingsherstelproces. De gemeente Rotterdam werkt nauw samen met woningcorporaties om zoveel mogelijk panden veilig te herstellen. Deze samenwerking is meestal efficiënter en sneller dan bij particuliere eigenaren.

Woningcorporaties zijn in staat om funderingsherstel in bulk te plannen en uit te voeren, wat leidt tot lagere kosten en snellere uitvoering. De gemeente Rotterdam stimuleert deze samenwerking en ondersteunt woningcorporaties bij het organiseren van funderingsherstelprojecten.

Invloed op de woningmarkt en real estate

Het funderingsherstel heeft een directe en indirecte invloed op de woningmarkt en real estate in Rotterdam. Directe effecten zijn:

Verbetering van de veiligheid en levensduur van panden.
Beperking van de kans op verkoop of verhuur van panden met kwetsbare funderingen.
Beheer van de waarde van panden door het voorkomen van structurele schade.

Indirecte effecten zijn:

Stabilisatie van de woningmarkt door het voorkomen van massale verkoop of verhuurstop.
Vertrouwen van kopers en huurders in de kwaliteit van panden in Rotterdam.
Beleidsondersteuning voor duurzame woningbouw en woningbeleid in de stad.

Deze effecten benadrukken de strategische rol van funderingsherstel in het woningbeleid van Rotterdam en de bredere real estate markt.

Conclusie

Funderingsherstel in Rotterdam is een essentieel onderdeel van het woningbeleid en de bouwtechnische uitvoering. Het beleid dat is opgesteld door de gemeente Rotterdam biedt een juridisch verantwoord en technisch sluitend kader voor het herstellen van kwetsbare funderingen. De procedure is gericht op samenwerking, draagvlak en veiligheid, en biedt duidelijke stappen voor eigenaren, woningcorporaties en aannemers. De handhaving van de regeling is juridisch mogelijk wanneer nodig, en de gemeente Rotterdam benadrukt dat funderingsherstel niet alleen gericht is op veiligheid, maar ook op het behoud van de waarde en levensduur van panden. Voor zowel particuliere eigenaren als professionals in de bouw- en renovatiebranche is het belangrijk om de regeling goed te begrijpen, zodat het funderingsherstelproces zo efficiënt en verantwoord mogelijk kan verlopen.