Aannemer komt niet afwerken: rechten, acties en voorkomende stappen voor de opdrachtgever

Published by Redactie on augustus 9, 2025 | Category afwerken

Bij verbouwingen, nieuwbouwprojecten of renovaties is het onvermijdelijk om samen te werken met een aannemer. Deze aannemer is verantwoordelijk voor het uitvoeren van de werkzaamheden volgens de afspraken in de aanneemovereenkomst. Echter, in sommige gevallen blijft de aannemer het werk niet volledig of correct uitvoeren, waardoor de opdrachtgever in een lastig parket terechtkomt. In dit artikel bespreken we de rechten van de opdrachtgever, mogelijke acties en manieren om zo ver mogelijk te voorkomen dat een aannemer het werk niet afwerkt.

De informatie in dit artikel is gebaseerd op praktische voorbeelden, juridische regelgeving en adviezen van vakmensen zoals vermeld in betrouwbare bronnen. Wij geven u een duidelijk overzicht van wat u moet doen als de aannemer niet afwerkt, hoe u dit juridisch kunt aanpakken, en hoe u zich vooraf kan beschermen.

Aannemersovereenkomst: het fundament van vertrouwen

Een goed opgestelde aannemersovereenkomst is cruciaal bij elk bouw- of renovatieproject. Deze overeenkomst bevat belangrijke afspraken over de werkzaamheden, de voortgang, de betalingen en eventuele stelposten of extra kosten. Het is hierin vermeld hoe het project wordt uitgevoerd, wat de aannemer precies moet doen en welke verantwoordelijkheden beide partijen hebben.

Omschrijving van de werkzaamheden

In de aannemersovereenkomst moet duidelijk worden omschreven wat de aannemer precies moet doen. Dit omvat niet alleen de hoofdwerkzaamheden, maar ook afwerkingen, aanpassingen en eventuele extra’s. Zo is het verstandig om te specificeren dat de aannemer bijvoorbeeld de gehele aanbouw, inclusief aftimmeren en schilderen, moet uitvoeren. Als dit niet expliciet is afgesproken, kan het later tot onduidelijkheden en conflicten komen.

Werktijden en planning

Een goed afgesproken planning helpt bij het voorkomen van vertragingen en verwarring. Het is aan te raden om duidelijke tussentijdse mijlpalen in de overeenkomst op te nemen. Hiermee kunt u als opdrachtgever in de gaten houden of de aannemer op schema is. Bovendien kunt u snel in actie komen als de aannemer achterloopt of niet levert wat was afgesproken.

Stelposten, meerwerk en minderwerk

Een veelvoorkomend probleem in renovatieprojecten is het optreden van stelposten, meerwerk of minderwerk.

Stelposten zijn voorzieningen in de offerte voor onvoorziene kosten of extra werkzaamheden.
Meerwerk betreft extra kosten die ontstaan als het werk niet volledig in de oorspronkelijke offerte zat.
Minderwerk is wanneer de aannemer iets niet uitvoert wat wel was afgesproken. In dat geval hoef u die kosten niet te betalen.

Het is verstandig om in de aannemersovereenkomst te vermelden hoe deze situaties worden aangepakt. Zo kunt u duidelijk maken dat u geen toezicht hebt op het voortgangsplan van de aannemer, tenzij dit expliciet is afgesproken.

Aannemer levert slecht werk of komt niet afwerken

Hoewel het ideale scenario is dat een aannemer het werk afwerkt zoals afgesproken, gebeurt dat helaas niet altijd. In dergelijke gevallen zijn er juridische en praktische stappen die u kunt nemen om uw rechten te behouden.

1. Klacht indienen: tijdig en schriftelijk

Zodra u constateert dat de aannemer het werk niet afwerkt of slecht levert, is het belangrijk om dit zo snel mogelijk aan te kaarten. Uw klacht moet tijdig en schriftelijk zijn. Dit kan per e-mail of door het versturen van een aangetekende brief. Dit dient als bewijs dat u tijdig heeft gemeld dat er gebreken zijn.

2. Aannemer in staat stellen tot herstel

Volgens de wet is de aannemer verplicht om gebreken of onvolledig uitgevoerde werkzaamheden te verhelpen. U kunt dit doen door een ingebrekestelling te sturen. Hierin sommeert u de aannemer om binnen een redelijke termijn het werk te herstellen. Wat een redelijke termijn is, hangt af van de aard van het gebrek, maar het moet een duidelijke en realistische einddatum bevatten.

3. Geen herstel door een derde partij zonder toezicht

Hoewel het verleiding kan zijn om direct een andere aannemer in te schakelen om het werk te herstellen, is het verstandig om dit niet te doen zonder eerst de aannemer de kans te geven om het werk zelf te verhelpen. Als u dit toch doet, lopen u dubbele kosten op, en heeft u mogelijk nog steeds een betalingsverplichting naar de oorspronkelijke aannemer.

De uitzondering hierop zijn noodmaatregelen, zoals het afdekken van een lekkage of het tijdelijk afsluiten van een lekkende leiding. In dergelijke gevallen mag u wel actie ondernemen, maar het is verstandig om dit met een professional te laten doen en goed vast te leggen.

4. Gebreken goed vastleggen

Om juridische actie te kunnen ondernemen, is het belangrijk dat u alle gebreken goed vastlegt. Dit kan door foto’s, video’s en schriftelijke aantekeningen te maken. In een later stadium is het aan te raden om een onafhankelijke expert in te schakelen om een expertise uit te voeren. U kunt de aannemer vragen om aanwezig te zijn bij deze inspectie, zodat hij de aard van de gebreken kan toelichten.

De rapportage van de expert kan dan gebruikt worden als bewijsmateriaal bij een mogelijke juridische procedure of bij onderhandelingen met de aannemer.

5. Niet te lang stilzitten

Het is belangrijk om niet te lang niets te doen. Als u te lang wacht, kan uw aanspraak op herstel of schadevergoeding worden afgewezen. Het is daarom verstandig om binnen enkele weken actie te ondernemen zodra u een gebrek constateert.

Rechten bij nieuwbouw en oplevering

Bij nieuwbouwprojecten is er een specifieke regeling die u als koper van een nieuwbouwwoning extra rechten geeft. Deze regeling betreft de oplevering van de woning en het recht om eventuele gebreken te laten herstellen.

Procesverbaal na oplevering

Bij de oplevering van een nieuwbouwwoning ondertekent zowel de aannemer als de koper een procesverbaal. Dit document bevat een overzicht van de gevonden gebreken. De aannemer heeft daarna 3 maanden de tijd om deze gebreken te herstellen.

5%-regeling: een juridisch wapen

Een belangrijke rechtsbescherming voor kopers van nieuwbouwwoningen is de 5%-regeling. Deze regeling geeft de koper het recht om 5% van de aanneemsom in een depot te storten bij de notaris.

Als gebreken worden gevonden in de eerste drie maanden na de oplevering, kan de koper de betaling van deze 5% tegenhouden totdat de gebreken zijn hersteld. Dit zorgt voor een extra druk op de aannemer om het werk correct en volledig te verhelpen.

Oplevering weigeren bij onbewoonbaar huis

Als het huis bij de oplevering niet bewoonbaar is, heeft u als koper het recht om de oplevering te weigeren. In de praktijk wordt dit zelden echt toegepast, omdat de bouwer of ontwikkelaar meestal de oplevering uitstelt tot het huis wel bewoonbaar is. U heeft in dit geval recht op schadevergoeding, en de aannemer moet de gebreken herstellen voordat u het huis kunt aanvaarden.

Verantwoordelijkheid van de aannemer: wettelijke verplichtingen

Een aannemer is wettelijk verplicht om het werk volgens de afspraken uit te voeren. Dit geldt ook als het werk slecht of onvolledig is. Als de aannemer dit niet doet, zijn er juridische stappen die u kunt ondernemen.

Afspraken in de offerte

Bij het tekenen van de offerte of aannemersovereenkomst verplicht u de aannemer om het werk volgens de afspraken uit te voeren. Als dit niet gebeurt, is het de aannemer verplicht om de gebreken te verhelpen. Als hij dat niet doet, heeft u het recht om:

De betaling van het aannemingsbedrag te weigeren.
Juridische actie te ondernemen.
Een schadevergoeding te eisen.

Voorbeelden van slecht uitgevoerd werk

Er zijn meerdere situaties waarin een aannemer het werk niet volledig of correct uitvoert:

Voorbeeld 1: Een aannemer krijgt de opdracht om tegelvloeren te leggen en plinten aan te brengen. Bij de oplevering zijn de plinten niet geplaatst.
Voorbeeld 2: Een aannemer legt nieuwe sanitair aan, maar maakt een fout in de verbinding van de waterleidingen, wat leidt tot een lekkage.
Voorbeeld 3: Bij het plaatsen van dubbelglas ontdekt de eigenaar condens tussen de glaslagen, wat wijst op een defect bij aankoop of tijdens de installatie.

In al deze gevallen is de aannemer verplicht om de gebreken te verhelpen of schadevergoeding te betalen.

Vooraf voorbereiden: voorkomende stappen

Om te voorkomen dat u terechtkomt in een situatie waarin de aannemer het werk niet afwerkt, zijn er meerdere stappen die u als opdrachtgever kunt nemen.

Aannemersovereenkomst goed opstellen

Een goed opgestelde overeenkomst is de basis van een geslaagd project. Zorg dat de volgende onderdelen zijn opgenomen:

Duidelijke omschrijving van de werkzaamheden.
Tussentijdse mijlpalen en einddatum.
Afspraken over stelposten, meerwerk en minderwerk.
Financiële afwikkeling (termijnen en achtergehouden bedragen).
Garantie- en verzekeringsopties van de aannemer.

5%-regeling bij nieuwbouw

Als u een nieuwbouwwoning koopt, is het verstandig om gebruik te maken van de 5%-regeling. Dit biedt u extra rechten bij de oplevering en zorgt voor een extra druk op de aannemer om het werk correct uit te voeren.

Expertise en klachtenprocedure

Als u ongerust bent over de kwaliteit van het werk of de betrouwbaarheid van de aannemer, is het verstandig om een onafhankelijke expert in te schakelen. Deze expert kan een inspectie uitvoeren en eventuele gebreken vastleggen. Dit kan nuttig zijn bij eventuele juridische acties of onderhandelingen met de aannemer.

Financiële afspraken en betalingen

Financiële afspraken zijn een belangrijk onderdeel van de aannemersovereenkomst. Het is aan te raden om de volgende zaken te bespreken:

Eerste betaling: Vaak ligt dit tussen de 10% en 30% van de totale aanneemsom.
Tussentijdse betalingen: Hiermee wordt de aannemer in de gelegenheid gesteld om het werk te voortzetten.
Achtergehouden bedragen: Een deel van de totale betaling kan worden achtergehouden tot na de oplevering of het herstellen van gebreken.
Herstelkosten: Als de aannemer het werk niet volledig afwerkt, is hij verplicht om de herstelkosten te betalen.

Betaling tegenhouden bij gebreken

Als gebreken zijn gevonden en de aannemer heeft deze niet hersteld, is het mogelijk om de betaling van het aannemingsbedrag tegen te houden. Dit geldt vooral bij nieuwbouwprojecten waarbij de 5%-regeling van toepassing is. U dient wel te bewijzen dat u tijdig heeft geklaagd en dat de aannemer het werk niet heeft hersteld.

Juridische acties: wanneer en hoe?

Als u de bovenstaande stappen heeft ondernomen en de aannemer blijft het werk niet afwerken of herstellen, zijn er juridische acties die u kunt overwegen.

Aangetekende brief met ingebrekestelling

Een aangetekende brief is een formeel middel om de aannemer te waarschuwen dat u het recht hebt om juridische stappen te ondernemen. In deze brief kunt u hem sommeren om het werk binnen een redelijke termijn te herstellen. Als hij dat niet doet, heeft u het recht om:

De betaling van het aannemingsbedrag te weigeren.
De aannemer juridisch aansprakelijk te maken.
Schadevergoeding te eisen.

Juridisch aansprakelijk maken

Als de aannemer het werk niet afwerkt of slecht uitvoert, kan hij juridisch aansprakelijk worden gemaakt. Dit kan via een rechtbankprocedure of via buitenrechterlijke scheidingsregeling (zoals een notaris of mediato). In beide gevallen dient u bewijs te leveren van het niet-afgewerkte of slecht uitgevoerde werk.

Schadevergoeding en wettelijke verplichtingen

Als de aannemer het werk niet afwerkt, heeft u het recht om schadevergoeding te eisen. Dit kan bijvoorbeeld de vorm aannemen van:

Extra kosten die u hebt gemaakt om het werk door een derde partij te laten herstellen.
Verlies door vertraging (bijvoorbeeld verkoopvertraging van een woning).
Extra kosten voor inspecties, expertise of andere maatregelen.

Conclusie

Wanneer een aannemer het werk niet afwerkt of slecht uitvoert, kunnen dit zowel financiële als emotionele gevolgen hebben voor de opdrachtgever. Het is echter belangrijk om tijdig en schriftelijk te klagen, de aannemer in staat te stellen tot herstel, en eventueel juridische acties te overwegen. Door een goed opgestelde aannemersovereenkomst en gebruik van regelingen zoals de 5%-regeling, kunt u zich beter beschermen.

Het is verstandig om van te voren duidelijke afspraken te maken over de werkzaamheden, de planning en de financiële afwikkeling. Dit helpt bij het voorkomen van problemen en zorgt voor een betere uitkomst van het project. Als u toch in een moeilijke situatie terechtkomt, zijn er juridische en praktische stappen die u kunt ondernemen om uw rechten te behouden en de aannemer tot verantwoordelijkheid te brengen.

Door voorzichtig te zijn, goed voorbereid te zijn en tijdig actie te ondernemen, kunt u uw project met minder risico’s afronden.