Het probleem van niet-afgewerkte klachten in de nieuwbouw: risico’s, verantwoordelijkheden en beschermingsmogelijkheden

Published by Redactie on augustus 18, 2025 | Category afwerken

Inleiding

In de Nederlandse bouwsector is de kwaliteit van nieuwbouwprojecten een regelmatig terugkerend thema. Volgens de beschikbare informatie is het aantal klachten na oplevering van nieuwbouwwoningen steeds weer significant. Hoewel veel bouwbedrijven hun uiterste best doen, is het imago van de bouwsector met betrekking tot kwaliteitsborging nog steeds zwak. Klachten die niet worden afgehandeld of die worden genegeerd, kunnen leiden tot langdurige juridische en financiële problemen voor zowel de opdrachtgever als de aannemer. In dit artikel worden de oorzaken en gevolgen van niet-afgewerkte klachten in de nieuwbouw besproken, evenals de juridische kaders en beschermingsmogelijkheden die beschikbaar zijn voor kopers en bouwpartijen.

De omvang van het probleem: klachten in de nieuwbouw

Gemiddelde aantallen klachten

Uit de gegevens blijkt dat het aantal klachten bij de oplevering van nieuwbouwwoningen gemiddeld rond de vijftien ligt. Dit aantal wordt niet als uitzonderlijk ervaren, maar het is wel hoger dan wenselijk. Een dergelijke klachtenniveau kan leiden tot vertragingen in de oplevering, extra kosten en het verlies van vertrouwen van kopers in de bouwsector. Het is dus belangrijk om klachten serieus te nemen en deze efficiënt af te handelen.

Rol van bouwkundigen en professionele hulp

Het opleveren van een nieuwbouwwoning zonder professionele bijstand wordt gezien als risicovol. Veel kopers nemen bijvoorbeeld diensten in huur van bouwkundigen van organisaties zoals Vereniging Eigen Huis. Deze partijen helpen bij het onderhouden van de kwaliteit tijdens de bouw en controleren of alle afspraken en normen worden nageleefd. Zonder deze professionalisering lopen kopers het risico op verborgen gebreken of onvoldoende aansprakelijkheid van de bouwpartij.

Juridische kaders en aansprakelijkheid

Aansprakelijkheid van de aannemer

Een belangrijk juridisch kader dat hier opkomt is het Wetontwerp Kwaliteitsborging voor het Bouwbedrijf. Dit voorstel brengt een vierde lid aan artikel 758 BW met zich mee, waarin de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken die tijdens de oplevering niet zijn ontdekt, centraal staat. De aannemer is aansprakelijk tenzij deze gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen.

Voor particuliere kopers is er geen mogelijkheid om van deze verplichting af te wijken. Voor grotere, professionele opdrachtgevers is dit anders. In dat geval kan een uitzondering worden gemaakt indien deze uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. Dit brengt een ongelijkheid met zich mee tussen particuliere en professionele partijen, wat in de discussie rond het wetsvoorstel is geconstateerd.

Waarschuwingsplicht van de aannemer

Daarnaast is er ook aandacht voor de waarschuwingsplicht van de aannemer. Volgens het amendement op artikel 354 BW moet de aannemer schriftelijk en ondubbelzijdig waarschuwen bij het stellen van mogelijke fouten of gebreken. Deze waarschuwing dient ook te worden gebruikt wanneer de opdrachtgever of zijn ontwerper een bepaalde realisatie wenst, maar waarvan de aannemer niet zeker is dat deze zonder problemen kan worden uitgevoerd.

Als de opdrachtgever de schriftelijke waarschuwing negeert, kan de aannemer de opdracht verstandig genoeg weigeren om daardoor niet verder aansprakelijk te worden voor eventuele gebreken. Deze juridische keuze brengt een duidelijke verantwoordelijkheid met zich mee voor de opdrachtgever, maar ook een beperking in de aansprakelijkheid voor de aannemer.

Kwaliteitsborging en het Woningborg-certificaat

Een ander instrument dat ter ondersteuning beschikbaar is, is het Woningborg-certificaat. Dit certificaat biedt een dubbelschijnsbescherming:

Insolventiewaarborg: tijdens de bouw biedt het certificaat bescherming tegen de gevolgen van faillissement van de contractspartij.
Herstelwaarborg: vanaf 3 maanden na oplevering tot maximaal 10 jaar plus 3 maanden is er garantie op herstel van bouwtechnische onvolkomenheden, mits deze niet kunnen of willen worden hersteld door de contractspartij.

Het certificaat is verplicht bij het kopen van nieuwbouwwoningen uit een project met twee of meer woningen. Het dient als een soort "kwaliteitskeurmerk" en moet voor de notariële aankoop worden verkregen. De koper ontvangt het certificaat zodra het bouwplan is geaccepteerd en de overeenkomst akkoord is.

Klachtenbehandeling en juridische stappen

Oplevering en hypotheek

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning is het verstandig om de hypotheek zoveel mogelijk rond te hebben voordat de leveringsakte wordt doorgevoerd. In de koop- en aannemingsovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen voor het verkrijgen van een hypotheek. Als de koper de hypotheek niet binnen twee maanden na aankoop heeft afgerond, kan hij de overeenkomst ontbinden, mits hij minimaal één afwijzing van een geldverstrekker heeft.

Klachten en juridische actie

Niet-afgewerkte klachten kunnen uiteindelijk leiden tot juridische stappen. De opdrachtgever heeft het recht om via het bevoegde gezag te vragen dat overtredingen worden ongedaan gemaakt, bijvoorbeeld via dwangsom. Echter, deze acties zijn pas relevant nadat het bouwwerk in gebruik is genomen. Het kiezen van een goedkeurende verklaring door de kwaliteitsborger kan hierbij een rol spelen, maar het is niet zonder risico. Zoals aangegeven in de bron, kan het dossier dat zonder goedkeurende verklaring wordt ingediend, niet door het bevoegd gezag worden toegelicht, wat de aansprakelijkheid van de aannemer complexer maakt.

Het belang van professionele advies

Het is verstandig om bij klachten of problemen in de nieuwbouw professionele advies in te schakelen. Bouwkundigen, juristen en adviesbureaus kunnen helpen bij de oplevering en bij het afhandelen van klachten. Zonder deze professionalisering is het risico op verborgen gebreken en juridische complicaties groter. Het is dan ook aan te raden om bij het kopen van een nieuwbouwwoning altijd professionele hulp in te schakelen.

Klachten niet afwerken: gevolgen en risico’s

Geen vertrouwen in de bouwsector

Als klachten niet serieus worden genomen of niet worden afgehandeld, ontstaat er onrust bij kopers en vertrouwen in de bouwsector verminderd. Dit kan leiden tot meer juridische acties en een langdurige reputatieschade voor bouwbedrijven. Het is dus belangrijk om klachten snel en efficiënt af te handelen, ook om juridische risico’s te vermijden.

Vertragingen en extra kosten

Niet-afgewerkte klachten kunnen ook leiden tot vertragingen in de oplevering van de woning. Dit heeft directe gevolgen voor de planning van de koper, die mogelijk zijn verhuur of verkoop moet verplaatsen. Daarnaast zijn er ook extra kosten die kunnen ontstaan, zoals kosten voor juridische advies of herstelling van de gebreken.

Langdurige juridische complicaties

Niet-afgewerkte klachten kunnen ook leiden tot langdurige juridische complicaties. In sommige gevallen kan het jaren duren voordat het probleem volledig is opgelost. Dit heeft gevolgen voor zowel de koper als de bouwpartij en kan leiden tot een negatieve ervaring voor alle betrokken partijen.

Conclusie

Het probleem van niet-afgewerkte klachten in de nieuwbouw is een serieuze uitdaging voor zowel kopers als bouwpartijen. Het aantal klachten bij de oplevering is significant en vereist dus aandacht. Juridische kaders zoals het Wetontwerp Kwaliteitsborging voor het Bouwbedrijf en het Woningborg-certificaat bieden bepaalde beschermingsmogelijkheden, maar ze zijn niet volledig volledig. Het is verstandig om bij het kopen van een nieuwbouwwoning professionele hulp in te schakelen en klachten serieus te nemen. Dit helpt om juridische en financiële risico’s te vermijden en zorgt voor een duurzamere, betrouwbaardere bouwsector.