Nieuwbouwklachten en de invloed op bouwvergunningen en handhaving

Published by Redactie on augustus 18, 2025 | Category afwerken

Inleiding

Nieuwbouwprojecten zijn vaak ingewikkeld en betreffen tal van juridische, technische en logistieke aspecten. Het verlaten van een bouwproject half af — bijvoorbeeld door een bouwklacht — kan ernstige gevolgen hebben voor zowel de bouwer als de gemeente. In de huidige bouwregelgeving en -handhaving, zoals beschreven in de bronnen, zijn er duidelijke regels en procedurematige stappen voor het afwikkelen van projecten, de afhandeling van klachten en de eventuele handhaving van overtredingen. Deze artikel biedt een gedetailleerde en professionele overzicht van de juridische en praktische consequenties van het niet-afwerken van nieuwbouwprojecten, inclusief de rol van de gemeente, de toepassing van dwangmaatregelen en de toetsing van bouwvergunningen.

Bouwvergunningen en de toetsing van nieuwbouwprojecten

Een nieuwbouwproject moet in de regel vooraf worden goedgekeurd middels een omgevingsvergunning. De gemeente stelt hierbij technische, milieu- en bouwregelgevingsaspecten centraal. De toetsing van een bouwvergunning gebeurt aan de hand van wettelijke voorschriften zoals het Bouwbesluit en eventueel lokale verordeningen. Als een bouwproject niet wordt afgerond — bijvoorbeeld doordat een klacht leidt tot een tussentijdse staking — kan dat leiden tot juridische en administratieve complicaties.

Toetsing van inhoudelijke criteria

De inhoudelijke criteria die worden toegepast bij de toetsing van een omgevingsvergunning zijn vastgelegd in de relevante wettelijke voorschriften of lokale verordeningen. Deze criteria bepalen of een project kan worden goedgekeurd of moet worden geweigerd. In sommige gevallen is er beoordelingsruimte voor de gemeente, bijvoorbeeld wanneer het gaat om duurzaamheid, inpassing in de omgeving of het evenwicht tussen functies in de wijk. Zoals uit de bronnen blijkt, worden complexe bouwprojecten vaak door externe adviesbureaux beoordeeld, terwijl de gemeente zich richten op het toetsen van milieu- en brandveiligheidsaspecten.

Als een project niet wordt afgerond, kan dit worden gezien als een overtreding van de vergunningvoorwaarden, wat kan leiden tot sancties of verplichte maatregelen.

Handhavingsproces bij onafgewerkte bouwprojecten

Wanneer een nieuwbouwproject niet wordt afgerond of half af wordt gelaten, kan de gemeente handhavingsmaatregelen nemen. De keuze van de maatregel hangt af van de aard en de ernst van de overtreding. De bronnen bespreken twee belangrijke vormen van handhavingsmaatregelen: de last onder dwangsom en de last onder bestuursdwang.

Last onder dwangsom

Een last onder dwangsom is een maatregel waarbij de gemeente de overtreder een termijn geeft om de overtreding te herstellen. Als dit niet gebeurt binnen die termijn, kan een dwangsom worden opgelegd. De hoogte van de dwangsom is afhankelijk van de ernst van de overtreding. Bijvoorbeeld, bij het niet-afwerken van een bouwproject kan worden geoordeeld dat de overtreding ernstig is, waardoor de dwangsom relatief hoog kan zijn.

De begunstigingstermijn — de tijd die de overtreder krijgt om de overtreding te herstellen — is standaard zes maanden, maar kan korter worden als de omstandigheden dat vereisen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij bouwprojecten die een gevaar vormen voor de omgeving of de openbare orde.

Last onder bestuursdwang

Een last onder bestuursdwang geeft de overtreder de mogelijkheid om de overtreding zelf te herstellen. Als dit niet binnen de gestelde termijn gebeurt, zal de gemeente zelf maatregelen nemen, bijvoorbeeld door het afwikkelen van het bouwproject of het herstellen van de oorspronkelijke toestand. Deze maatregelen worden dan op kosten van de overtreder genomen.

Bij ernstige gevallen — zoals het niet-afwerken van een bouwproject — kan de begunstigingstermijn kort worden gehouden, bijvoorbeeld enkele weken, aangezien het voorkomen van schade voor de omgeving prioriteit heeft.

Preventieve maatregelen

Soms wordt ook een preventieve last opgelegd, bijvoorbeeld als er een duidelijk gevaar is dat een overtreding zich binnen de komende tijd zal voordoen. In dergelijke gevallen kan de gemeente voorafgaand aan de overtreding maatregelen nemen om schade te voorkomen.

Juridische en administratieve consequenties

Het niet-afwerken van een bouwproject kan leiden tot verschillende juridische en administratieve gevolgen, zowel voor de bouwer als voor de gemeente.

Aansprakelijkheid van de bouwer

Als een bouwproject wordt afgebroken of half af blijft, kan dit leiden tot aansprakelijkheid voor de bouwer. Dit is vooral het geval als het niet-afwerken van het project schade veroorzaakt aan de omgeving of buurlanden. De gemeente kan hierbij aandragen dat het project in strijd is met de vergunningvoorwaarden of de lokale regelgeving.

Financiële gevolgen

De afhandeling van een niet-afgewerkt bouwproject kan ook financiële gevolgen hebben. De gemeente kan de kosten van het herstellen van de oorspronkelijke toestand of het afwikkelen van het project op de schuldige partij afschrijven. Dit is vooral relevant bij lasten onder bestuursdwang.

Handhaving door externe partijen

In sommige gevallen kan de gemeente ook externe partijen inschakelen bij de handhaving, zoals de Milieudienst of de Veiligheidsregio. Bijvoorbeeld bij het verwijderen van asbesthoudende materialen of het beoordelen van brandveiligheid. Deze partijen kunnen een rol spelen bij het herstellen van de situatie of het voorkomen van verdere schade.

De rol van de gemeente bij bouwklachten

Een bouwklacht kan leiden tot een tussentijdse staking van een bouwproject. Dit kan juridische gevolgen hebben, met name als de klacht leidt tot een tussentijdse beslissing van de gemeente of een college- of raadbesluit.

Klachten en bezwaren

Een klacht of bezwaar kan resulteren in een tussentijdse beslissing om het project te staken of te herzien. In dat geval moet de gemeente bepalen of het project in strijd is met de vergunningvoorwaarden of de lokale regelgeving. Als dit het geval is, kan er sprake zijn van een overtreding en kunnen handhavingsmaatregelen volgen.

Prioriteit in de afhandeling

De gemeente streeft naar een efficiënte afhandeling van klachten, vaak binnen 5 tot 10 werkdagen. Echter, de gemeente heeft geen verplichting om binnen een bepaalde termijn aanvullende gegevens op te vragen. Dit betekent dat een tussentijdse beslissing om een project te staken pas na een langere periode kan worden genomen.

Beoordeling van bouwactiviteiten

De gemeente heeft ook een rol bij de beoordeling van bouwactiviteiten die niet onder de Wet Bouw en Omgeving (Wabo) vallen. Deze activiteiten, zoals het sloopen van gebouwen of het kappen van bomen, kunnen ook leiden tot handhavingsmaatregelen als ze niet in overeenstemming zijn met lokale regelgeving of wettelijke voorschriften.

De invloed van de Omgevingswet en de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (Wkb)

De Omgevingswet en de Wkb hebben een grote invloed op het bouwproces en de rol van de gemeente. Deze wetten bepalen hoe bouwvergunningen worden afgehandeld en hoe de technische eisen worden getoetst.

Splitsing tussen bouwtechnische toets en omgevingsplanactiviteit

De Omgevingswet introduceert een duidelijke splitsing tussen de activiteit "bouwtechnische toets" en de activiteit "omgevingsplanactiviteit". De eerste richt zich op de technische eisen van het Bouwbesluit, zoals brandveiligheid en energie-efficiëntie. De tweede richt zich op planologische aspecten, zoals inpassing in de omgeving en duurzaamheid.

De rol van kwaliteitsborgers

De Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (Wkb) verandert de rol van de gemeente. De technische toetsing van bouwvergunningen wordt grotendeels uitbesteed aan kwaliteitsborgers. De gemeente richt zich meer op het bepalen van welke zaken onder vergunningplicht vallen en hoe deze in het omgevingsplan worden verwerkt. In de praktijk betekent dit dat de gemeente minder betrokken is bij de technische toetsing van bouwprojecten, maar meer verantwoordelijk is voor het beleid en het duurzaamheidsaspect.

De toekomst van bouwklachten en handhaving

De toekomstige afhandeling van bouwklachten en handhaving hangt af van de lokale beleidskeuzes en de wettelijke regels. De gemeente kan kiezen voor preventieve maatregelen, zoals het inschakelen van externe partijen of het snel afhandelen van klachten. Bovendien kan de gemeente kiezen voor een sterke aanpak bij overtredingen, met name bij het niet-afwerken van bouwprojecten.

Prioriteit en beleidsvisie

De gemeente stelt regelmatig beleidsvisies vast, zoals de "Visie op Dienstverlening 2025-2035". Deze visies bepalen hoe de gemeente zich wil profileren op het gebied van bouw, handhaving en klachtenbehandeling. In deze visies kan worden vastgelegd hoe de gemeente omgaat met onafgewerkte bouwprojecten en hoe klachten worden afgehandeld.

Klanttevredenheid

De gemeente informeert regelmatig over de uitkomsten van klanttevredenheidsonderzoeken. Deze onderzoeken geven inzicht in hoe de gemeente zich presenteert op het gebied van dienstverlening en klachtenbehandeling. Op basis van deze gegevens kan de gemeente haar beleid aanpassen, bijvoorbeeld door de afhandeling van klachten sneller en transparanter te maken.

Conclusie

Het niet-afwerken van een nieuwbouwproject kan ernstige juridische, administratieve en financiële gevolgen hebben. De gemeente heeft een duidelijke rol bij de toetsing van bouwvergunningen en de afhandeling van klachten en handhavingsmaatregelen. Door de invloed van de Omgevingswet en de Wkb is de rol van de gemeente veranderd, met name op het gebied van technische toetsing. De gemeente richt zich nu meer op beleid, duurzaamheid en planologische aspecten. Klachten en bezwaren kunnen leiden tot tussentijdse stakingen of handhavingsmaatregelen, waardoor de bouwer aansprakelijk kan worden. De gemeente streeft naar een efficiënte en transparante afhandeling van klachten, maar heeft ook de mogelijkheid om handhavingsmaatregelen in te zetten bij overtredingen. De toekomstige afhandeling van bouwklachten en handhaving hangt af van de lokale beleidskeuzes en de wettelijke regels.