Woningwaardering en gemeenschappelijke ruimten: nieuwe regels en praktische toepassing

Published by Redactie on augustus 20, 2025 | Category afwerken

De woningwaarderingssysteem (WWS) speelt een centrale rol in de huurwoningmarkt in Nederland. Het systeem bepaalt hoe huurprijsverhogingen worden berekend en welke factoren in rekening worden gebracht bij de beoordeling van de kwaliteit van een woning. Een belangrijk aspect van deze waardering is de behandeling van gemeenschappelijke ruimten, zoals buitenruimtes, parkeerruimtes en andere gedeelde voorzieningen. De recente aanpassingen aan het WWS bieden duidelijkere richtlijnen voor het bepalen van de waarde van deze ruimtes, zowel voor woningbouwbedrijven als voor huurders. In deze artikel wordt ingegaan op de wijzigingen, de methodiek van de waardering en de praktische toepassing van deze regels.

Inleiding

De gemeenschappelijke ruimtes in woningbouwprojecten spelen een steeds belangrijkere rol, zowel qua leefbaarheid als qua waardering in het WWS. In het verleden ontbrak vaak duidelijkheid over hoe deze ruimtes moesten worden ingedeeld en hoe ze moesten worden gewaardeerd. De aanpassingen van het WWS bieden nu meer objectiviteit en vereenvoudiging. Deze veranderingen zijn ook geïnspireerd door de wensen van huurders, die behoefte hebben aan ruimtes die buiten de eigen woning liggen, zoals gemeenschappelijke tuinen of loggia’s.

Deze artikel zal de nieuwe regels voor gemeenschappelijke ruimten in het WWS behandelend en toelichten hoe deze regels in de praktijk worden toegepast. Belangrijke onderwerpen zijn:

Het verschil tussen gemeenschappelijke binnenruimten en buitenruimten;
De aftrekregels voor het ontbreken van een privé-buitenruimte;
De waardering van gemeenschappelijke parkeerruimten;
Het voorbeeldberekeningsschema;
De nieuwe indeling van de rubrieken in het WWS;
De rechtelijke basis en betekenis van onroerende aanhorigheden in het kader van gemeenschappelijke ruimtes.

Gemeenschappelijke binnenruimten

Een gemeenschappelijke binnenruimte kan bestaan uit verschillende typen ruimtes, zoals:

Bijkeukens
Bergingen
Wasruimten
Schuren
Garages
Zolders
Kelders

In het WWS wordt voor gemeenschappelijke overige ruimten een puntenwaardering toegekend van 0,75 punt per m², en voor gemeenschappelijke vertrekken geldt een waardering van 1 punt per m². Deze punten worden vervolgens verdeeld over het aantal adressen dat toegang heeft tot de ruimte, mits minstens twee adressen deze toegang hebben.

Voorbeeldberekening

Een woningcomplex bestaat uit vier adressen die toegang hebben tot een gemeenschappelijke binnenruimte. Deze ruimte omvat:

Een keukenruimte van 20 m²
Een toiletruimte van 2 m²

De waardering wordt als volgt gemaakt:

De keukenruimte voldoet aan de eisen van een vertrek en wordt gewaardeerd met 20 x 1 = 20 punten.
De toiletruimte voldoet aan de eisen van een overige ruimte en wordt gewaardeerd met 2 x 0,75 = 1,5 punt.
De keukenruimte is verwarmd en ontvangt 2 punten extra.
De toiletruimte is niet verwarmd en ontvangt geen extra punten.
De keukenruimte voldoet aan de minimumeisen van een keuken (aanrecht en voorzieningen) en ontvangt 10 punten.
De toiletruimte ontvangt 4,75 punten voor het toilet en wastafel.
Totaal: 20 + 1,5 + 2 + 10 + 4,75 = 38,25 punten.
Dit aantal punten wordt gedeeld over de vier adressen: 38,25 / 4 = 9,5625 punten.
Het eindresultaat wordt afgerond op 9,50 punten per adres.

Deze methode zorgt voor een objectieve en doorzichtige toewijzing van punten, die gebaseerd is op de oppervlakte, functie en kwaliteit van de ruimte.

Gemeenschappelijke buitenruimte

De waardering van gemeenschappelijke buitenruimtes is een belangrijk onderdeel van de woningwaardering. De regels zijn uitgebreid en aangepast, zodat de toekenning van punten nu duidelijker is en beter aansluit bij de wensen van huurders.

Aanpassingen in de waardering

Lineaire waardering: In het nieuwe WWS is een lineaire waardering opgenomen, waarbij de buitenruimte hoger wordt gewaardeerd. Dit stimuleert verhuurders om buitenruimte te creëren.
Oppervlaktegrenzen: De waardering van een buitenruimte hangt af van de grootte:
- Tot 25 m²: 2 punten
- 25 tot 50 m²: 4 punten
Maximum: De totale waardering voor buitenruimte is beperkt tot 15 punten.
Verdeling van punten: De punten worden verdeeld over de adressen die toegang hebben tot de gemeenschappelijke ruimte.

Aftrekregels

Een belangrijk aspect is de aftrekregel bij het ontbreken van een privé-buitenruimte. In het oude systeem werd een aftrek van 5 punten gemaakt. Deze regel is echter geschrapt, omdat gemeenschappelijke buitenruimte ook van waarde kan zijn voor huurders, vooral als de privé-buitenruimte beperkt is in oppervlakte of volledig ontbreekt.

Bijvoorbeeld: een woning zonder privé-buitenruimte maar met toegang tot een gemeenschappelijke tuin van 50 m², krijgt 4 punten voor de buitenruimte en geen aftrek voor het ontbreken van een eigen tuin.

Loggia’s

Loggia’s vormen een specifieke categorie, omdat ze vaak het karakter van zowel binnen- als buitenruimte kunnen hebben. In het WWS is nu een duidelijkere methodiek opgenomen, die het mogelijk maakt om loggia’s correct te waarderen. Dit zorgt voor meer doorzichtigheid bij de beoordeling van hun functie en waarde.

Gemeenschappelijke parkeerruimten

Parkeerruimtes zijn een essentieel onderdeel van woonprojecten, vooral in stedelijke gebieden. Het WWS onderscheidt nu drie typen parkeerplekken in gemeenschappelijke parkeerruimtes:

Volledig afgedekte parkeerplekken (bijvoorbeeld in een parkeergarage)
Half afgedekte parkeerplekken (bijvoorbeeld onder een carport)
Geen afdekking (openlucht parkeerplekken)

De waardering van deze parkeerplekken hangt af van de mate van afdekking. Ook is er een nieuwe categorie opgenomen voor laadpaal.

Definities

Gemeenschappelijke parkeerruimte is een ruimte waarbinnen zich minstens één parkeerplek bevindt.
De ruimte moet toegankelijk zijn voor ten minste twee adressen.
Privé-parkeerplekken (zoals een garage of oprit) worden niet gewaardeerd in rubriek 10, omdat zij uitsluitend door één adres gebruikt worden.

Toepassing

De punten worden verdeeld over het aantal adressen dat toegang heeft tot de parkeerruimte. In het geval van gedeelde parkeerplekken gelden specifieke rekenregels, die in het WWS zijn opgenomen. Deze regels zorgen voor een eerlijke en objectieve verdeling van de punten.

Rubrieken en aanpassingen in het WWS

Het WWS kent een aantal rubrieken die betrekking hebben op gemeenschappelijke ruimtes. De belangrijkste rubrieken zijn:

Rubriek 9: Gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen
Rubriek 10: Gemeenschappelijke parkeerruimten
Rubriek 11: Punten voor WOZ-waarde

Aanpassingen

Rubriek 9: In het nieuwe WWS zijn gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen in een aparte rubriek samengevoegd. Daarnaast zijn meetinstructies en voorbeeldberekeningen opgenomen, waardoor de waardering objectiever en transparanter is geworden.
Rubriek 10: De aanpassing van deze rubriek bevat drie typen parkeerplekken, een nieuwe categorie voor laadpaal en voorwaarden voor de waardering van gedeelde parkeerplekken.
Rubriek 11: Het indexatiemoment voor de puntenwaardering van de WOZ-waarde is gelijkgesteld aan het indexatiemoment voor de WWS-punten, wat leidt tot een betere samenhang in de huurprijsbepaling.

Rechtelijke aspecten

Het Burgerlijk Wetboek stelt dat onroerende aanhorigheden onderdeel uitmaken van de woning. Dit heeft gevolgen voor de behandeling van gemeenschappelijke ruimtes in het WWS. In het huidige systeem ontbrak een duidelijke methode voor het toekennen van punten voor gemeenschappelijke buitenruimtes die een onroerende aanhorigheid vormen. De aanpassingen hebben dit gecorrigeerd, waardoor nu ook deze ruimtes correct kunnen worden ingedeeld en gewaardeerd.

Conclusie

De aanpassingen aan het WWS zijn gericht op objectiviteit, vereenvoudiging en duidelijkheid in de waardering van gemeenschappelijke ruimtes. Deze ruimtes spelen een belangrijke rol in de huurwoningmarkt, zowel qua leefbaarheid als qua huurprijsbepaling. De nieuwe regels bieden woningbouwbedrijven en huurders meer transparantie, waardoor de huurprijsindexatie eerlijker en beter onderbouwd kan worden.

Deze wijzigingen zijn ook een reactie op de wensen van huurders, die steeds vaker behoefte hebben aan gemeenschappelijke ruimtes, zoals een tuin of loggia. Daarnaast zorgt de nieuwe regeling ervoor dat gemeenschappelijke buitenruimtes worden gewaardeerd, zelfs als de huurder geen privé-buitenruimte heeft. Dit draagt bij aan een betere leefbaarheid en meer keuzevrijheid voor huurders.

In de praktijk betekent het dat woningbouwbedrijven en gemeenten meer aandacht moeten besteden aan de planning en ontwerp van gemeenschappelijke ruimtes. Deze ruimtes moeten niet alleen functioneel zijn, maar ook voldoen aan de eisen van het WWS. Voor zowel woningbouwbedrijven als huurders is het belangrijk om de regels goed te begrijpen, zodat de huurprijsindexatie eerlijk en doorzichtig kan worden toegepast.

Bronnen

Stb. 2024, 194 – Aanpassing woningwaarderingssysteem 2024