Riolering in appartementencomplexen: wie draagt de kosten?

Published by Redactie on juli 4, 2025 | Category riolering

Binnen appartementencomplexen speelt de riolering een cruciale rol bij het onderhoud van het gebouw en de afvoer van afvalwater. Het is echter vaak onduidelijk wie verantwoordelijk is voor de kosten van onderhoud, reparatie of verstoppingen. In dit artikel wordt uitgelegd hoe de verantwoordelijkheid is geregeld binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE), welke rol de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement spelen, en hoe verschillende soorten rioleringen en leidingen worden bepaald als gemeenschappelijk of privégedeelte. Daarnaast worden de belangrijkste regels en jurisprudentie behandeld die de verantwoordelijkheden bepalen.

Verantwoordelijkheid voor riolering en verstoppingen

Een veelvoorkomend probleem in appartementswoningen is een verstopping in de riolering. Dit kan leiden tot overstromingen, geuren en schade aan het gebouw. Het is belangrijk dat zowel de eigenaren als de VvE begrijpen wie verantwoordelijk is voor de kosten van herstel. In veel gevallen hangt de verantwoordelijkheid af van de locatie van de verstopping en of deze op het privégedeelte of het gemeenschappelijke deel van het appartementencomplex ligt.

Horizontale afvoeren: verantwoordelijkheid van de eigenaar

Volgens de beschikkingen en modelreglementen die in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement zijn opgenomen, is de verantwoordelijkheid voor horizontale afvoeren, zoals van de spoelbak naar de standleiding of van het toilet naar de riolering, meestal van de individuele appartementseigenaar. Dit betekent dat de kosten voor het herstel van deze verstoppingen voor rekening komen van de eigenaar van het appartement waarin de verstopping zich bevindt.

Deze regel is vooral van toepassing op het privégedeelte van het appartement. Hierbij wordt verondersteld dat de eigenaar verantwoordelijk is voor het onderhouden en repareren van de horizontale leidingen in zijn eigen woning. Dit is ook logisch, omdat deze leidingen enkel dienen voor het appartement waarin ze zich bevinden.

Verticale afvoeren: verantwoordelijkheid van de VvE

Een andere categorie leidingen zijn de verticale afvoeren, zoals standleidingen en het hoofdriool. Deze vormen deel uit van het gemeenschappelijke deel van het appartementencomplex. Hierbij is de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud en de reparatie van deze leidingen. Dit geldt ook voor de kosten van eventuele verstoppingen die ontstaan in deze verticale leidingen.

De verantwoordelijkheid voor de kosten van verticale afvoeren ligt dus meestal bij de VvE. Dit is gebaseerd op de bepalingen in het modelreglement en de splitsingsakte, die bepalen welke delen van het gebouw tot het gemeenschappelijke deel behoren.

Het verschil tussen gemeenschappelijke en privégedeelten

Het verschil tussen gemeenschappelijke en privégedeelten is belangrijk om te begrijpen. In de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement wordt vaak aangegeven welke delen van het gebouw tot het gemeenschappelijke deel horen. Dit is van belang bij het bepalen wie verantwoordelijk is voor het onderhouden van leidingen en het betalen van eventuele reparatiekosten.

Volgens het modelreglement uit 1992 is het bepalend of een leiding ‘niet uitsluitend dienstbaar is aan één privégedeelte’. Als dit het geval is, wordt de leiding als gemeenschappelijk beschouwd. Dit betekent dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhouden en repareren van deze leidingen.

Jurisprudentie en regelgeving

Er zijn verschillende rechtszaken geweest waarin is bepaald wie verantwoordelijk is voor lekkageschade en verstoppingen in appartementen. In veel gevallen is de eigenaar van het appartement die het verstikkende water verder heeft gelaten, aansprakelijk. Dit geldt ook als de schade ontstaan is door een leiding die onderdeel is van het gemeenschappelijke deel van het appartementscomplex.

De jurisprudentie bevestigt dat het belangrijk is om te weten waar de bron van de lekkage zich bevindt. Is de lekkage afkomstig van een privégedeelte, dan is de eigenaar van dat privégedeelte aansprakelijk. Is de lekkage echter afkomstig van een gemeenschappelijk deel, dan is de VvE verantwoordelijk.

Soorten riolering en hun invloed op de verantwoordelijkheid

Er zijn verschillende soorten rioleringen die in appartementswoningen kunnen voorkomen. De meest voorkomende zijn het gescheiden en het gemengde rioleringssysteem. Het verschil tussen deze systemen heeft invloed op de verantwoordelijkheid van de VvE en de individuele eigenaren.

Gescheiden riolering

Bij een gescheiden riolering zijn er twee aparte systemen: een voor afvalwater en een voor regenwater. Het afvalwater wordt afgevoerd naar de riolwaterzuivering, terwijl het regenwater wordt afgevoerd naar oppervlaktewater of via infiltratie in de grond. Dit type riolering is gunstig voor het milieu en heeft een lagere kans op verstoppingen.

Gemengd rioleringssysteem

Een gemengd rioleringssysteem heeft één buis die zowel afvalwater als regenwater afvoert. Dit systeem kan gemakkelijker verstoppingsproblemen veroorzaken, vooral bij onvoldoende onderhoud. Hierbij is de verantwoordelijkheid voor het onderhouden van de leidingen vaak van de VvE, omdat het een gemeenschappelijk deel is.

Onderhoud en herstel van rioleringen

Het onderhouden van de riolering is van groot belang om verstoppingen te voorkomen. In veel appartementswoningen wordt een collectief servicecontract afgesloten, waarin het onderhouden en herstel van de rioleringen in het appartementscomplex is opgenomen. Dit contract kan worden aangeschaft door de VvE en bevat duidelijke bepalingen over wie verantwoordelijk is voor welke onderdelen.

Tabel: Voorbeeld van een collectief servicecontract

Dienst	Wat wordt gedekt?	Kosten
Onderhoud en ontstopping verticale afvoeren, standleidingen en riool	Regelmatig onderhoud en ontstopping van de gezamenlijke leidingen binnen de VvE	Vraag offerte
Onderhoud en ontstopping horizontale afvoeren	Regelmatig onderhoud en ontstopping van de individuele horizontale leidingen	Op basis van nacalculatie

In dit voorbeeld wordt duidelijk gemaakt hoe een collectief servicecontract kan worden opgezet. Het is belangrijk om de exacte inhoud en kosten van een dergelijk contract af te stemmen op de specifieke behoeften en omstandigheden van de VvE.

Wat te doen bij verstoppingen?

Bij verstoppingen in de riolering is het belangrijk om snel actie te ondernemen. Hierbij is het raadzaam om contact op te nemen met het bestuur van de VvE of een gespecialiseerd bedrijf voor ontstoppingsdiensten. In veel gevallen is de eigenaar van het appartement die het verstikkende water verder heeft gelaten, verantwoordelijk voor de kosten van herstel.

Tips om verstoppingen te voorkomen

Gooi geen vet, vochtige doekjes of andere materialen door de afvoer.
Zorg voor regelmatig onderhoud van de leidingen.
Vermijd het gebruik van schone stoffen die kunnen leiden tot verstoppingen.

Conclusie

De verantwoordelijkheid voor rioleringen en verstoppingen in appartementencomplexen hangt af van verschillende factoren, waaronder de locatie van de verstopping, de aard van de riolering en de bepalingen in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. Het is belangrijk dat zowel de VvE als de individuele eigenaren begrijpen wie verantwoordelijk is voor de kosten van onderhoud en reparatie. Door deze regels en jurisprudentie te begrijpen, kunnen ze de kosten van verstoppingen minimaliseren en het onderhoud van het appartementscomplex optimaliseren.