Hoe beïnvloedt een dakkapel de WOZ-waarde van jouw woning?

Een dakkapel is een populaire verbouwing die extra woonruimte creëert en het comfort van een woning verhoogt. Naast het functionele voordeel beïnvloedt een dakkapel ook de WOZ-waarde van de woning. De WOZ-waarde speelt een essentiële rol bij belastingen, hypotheekverzekeringen en de marktwaarde van het huis. In deze artikel bespreken we hoe een dakkapel de WOZ-waarde beïnvloedt, welke factoren de waardestijging bepalen en wat je kunt doen als de verhoging onterecht voelt.

Wat is de WOZ-waarde en waarom is die belangrijk?

De WOZ-waarde (Woningwaarde Opbrengst en Zelfbeoordeling) is de waarde die de gemeente toekent aan een woning. Deze waarde wordt gebruikt als basis voor belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), waterschapsbelasting en eventueel de inkomstenbelasting. Daarnaast speelt de WOZ-waarde ook een rol bij hypotheekverzekeringen, waarbij de waarde van de woning bepaalt hoeveel onderpand er is.

Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan een hogere WOZ-waarde bijvoorbeeld leiden tot een lagere risicoklasse, wat op zijn beurt kan resulteren in een lage rente. Daarom is het belangrijk om te begrijpen hoe verbouwingen zoals een dakkapel de WOZ-waarde beïnvloeden.

Hoe beïnvloedt een dakkapel de WOZ-waarde?

Extra woonoppervlak leidt tot hogere waarde

Een dakkapel voegt bruikbaar woonoppervlak toe aan een woning. De gemeente telt dit oppervlak mee bij het bepalen van de WOZ-waarde. Een goed afgewerkte dakkapel wordt vaak volledig meegerekend als woonruimte, in tegenstelling tot onaangename ruimtes of zolders die niet of gedeeltelijk meegerekend worden. Dit betekent dat een dakkapel een directe bijdrage levert aan de waarde van de woning.

Gemiddelde stijging van de WOZ-waarde

De mate waarin de WOZ-waarde stijgt na het plaatsen van een dakkapel hangt af van verschillende factoren, zoals de grootte, kwaliteit en locatie van de dakkapel. In veel gevallen is sprake van een stijging van enkele duizenden euro’s. Een klant uit Breda meldt bijvoorbeeld dat de WOZ-waarde van zijn woning met €14.000 steg na de installatie van een dakkapel.

Volgens een andere bron kan de WOZ-waarde stijgen met 2% tot 8% van de totale waarde van de woning, afhankelijk van de omvang en kwaliteit van de dakkapel. Dit percentage kan varieren per regio, afhankelijk van de lokale vastgoedmarkt en de mate waarin extra vierkante meters worden gewaardeerd.

Invloed van locatie en marktsituatie

De locatie van de woning is een belangrijke bepalende factor. In stedelijke zones of gewilde wijken kan een dakkapel een aanzienlijk grotere invloed hebben op de WOZ-waarde dan in regio’s met lagere vastgoedprijzen. Dit komt doordat extra vierkante meters in dergelijke gebieden sterker worden ingeprijsd.

Bijvoorbeeld, in een markt met stijgende vastgoedprijzen kan de toevoeging van een dakkapel leiden tot een relatief hogere waardestijging dan in een markt met dalende of stabiele prijzen. Daarom is het verstandig om rekening te houden met de lokale marktsituatie bij het overwegen van een dakkapel.

Hoe berekent de gemeente de nieuwe WOZ-waarde na een dakkapel?

De gemeente gebruikt een vergelijkingsmethode om de nieuwe WOZ-waarde te bepalen. Dit betekent dat de gemeente verkoopcijfers van vergelijkbare woningen met en zonder dakkapel analyseert om een schatting te maken van de waardestijging. Daarnaast worden luchtfoto’s en eventuele bouwvergunningen gebruikt om wijzigingen aan de woning te identificeren.

Als de dakkapel vergunningsplichtig was, ontvangt de gemeente automatisch een melding. Bij vergunningsvrije dakkapellen kan het langer duren voordat de WOZ-waarde wordt aangepast. Toch vindt de aanpassing meestal uiteindelijk wel plaats.

De gemeente berekent de extra vierkante meters volgens de NEN 2580-norm en vermenigvuldigt deze met een referentiewaarde per vierkante meter, gebaseerd op vergelijkbare woningen in de regio. Daarnaast wordt ook rekening gehouden met de kwaliteit van de verbouwing en de functionele verbetering van de woning.

Het is belangrijk om te weten dat gemeenten werken met een waardepeildatum. Deze datum is meestal 1 januari van het voorgaande jaar. Als de dakkapel na deze datum is geplaatst, wordt de waardeverandering pas in het volgende belastingjaar verwerkt in de WOZ-beschikking.

Positieve en negatieve gevolgen van een hogere WOZ-waarde

Positieve gevolgen

Een hogere WOZ-waarde heeft niet alleen narekensingen. Bijvoorbeeld, bij een hypotheek met NHG kan een hogere WOZ-waarde leiden tot een lagere risicoklasse, wat op zijn beurt kan resulteren in een lagere rente. Ook bij herfinanciering is een hogere WOZ-waarde gunstig, omdat het een groter onderpand biedt.

Daarnaast is een hogere WOZ-waarde een positief signaal op de vastgoedmarkt. Het betekent dat de woning functioneler en aantrekkelijker is geworden, wat gunstig kan werken bij een mogelijke verkoop.

Negatieve gevolgen

De meest directe narekenschap van een hogere WOZ-waarde is een stijging van de belastingen. De onroerendezaakbelasting (OZB), waterschapsbelasting en eventueel de inkomstenbelasting (bijtelling voor eigen woning) stijgen meestal na een verbouwing. De mate van stijging is afhankelijk van het OZB-tarief van de gemeente.

Bijvoorbeeld, een verhoging van de WOZ-waarde met €10.000 en een OZB-tarief van 0,1% betekent een jaarlijkse belastingstijging van €10. Dit is in de meeste gevallen beperkt, maar het is wel iets om in overweging te nemen bij een kosten-batenanalyse.

Rendabiliteit van een dakkapel

Een dakkapel is een investering die meestal varieert tussen €5.000 en €15.000, afhankelijk van de grootte, materialen en of er gekozen wordt voor een prefab of maatwerkoplossing. De potentiële waardevermeerdering kan variëren tussen 2% en 8% van de totale WOZ-waarde van de woning.

Vanuit het perspectief van de WOZ-waarde is een dakkapel niet altijd direct rendabel. Een waardeverhoging van €10.000 kan leiden tot een stijging van de OZB met €10 per jaar. Over een lange termijn kan dit de terugverdientijd van de investering verlengen. Daarom is het verstandig om rekening te houden met zowel de eenmalige kosten als de langetermijnkosten bij het nemen van een beslissing.

Hoe beperk je de impact van een dakkapel op de WOZ-waarde?

Als je de impact van een dakkapel op de WOZ-waarde wilt beperken, zijn er een aantal strategieën die je kunt toepassen:

• Kies voor een kleinere dakkapel: Hoe groter de dakkapel, hoe groter de invloed op de WOZ-waarde. Door voor een kleinere dakkapel te kiezen, kun je de waardestijging beperken.
• Beperk luxe en gebruik minder duur materiaal: Luxe materialen zoals dubbele beglazing, houten vloeren of geïsoleerde muren verhogen de waarde van de woning sterker dan eenvoudigere materialen. Door voor functionele, maar minder luxe afwerking te kiezen, kun je de impact op de WOZ-waarde beperken.
• Zorg voor voldoende documentatie: Als je een dakkapel laat plaatsen, zorg dan dat er een duidelijke offerte, factuur en bouwvergunning zijn. Dit helpt bij eventuele bezwaren tegen een verhoogde WOZ-waarde.

Wat als je niet akkoord gaat met een verhoogde WOZ-waarde?

Als je het niet eens bent met de verhoogde WOZ-waarde na een dakkapel, heb je het recht om bezwaar te maken. Dit moet binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking gebeuren. Bij het bezwaar moet je bewijsmateriaal meesturen, zoals documentatie van de kosten van de dakkapel, offertes, facturen en eventueel een taxatierapport.

Je kunt ook verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in de buurt meenemen. Deze informatie helpt de gemeente om de waardepeiling beter in te schatten. Bij het bezwaar is het verstandig om duidelijke argumenten te formuleren, met verwijzingen naar specifieke referentieobjecten en exacte afmetingen van de dakkapel.

Na ontvangst van het bezwaar zal de gemeente het beoordelen en eventueel contact opnemen voor aanvullende informatie of een hoorzitting.

Conclusie

Een dakkapel is een waardevolle verbouwing die extra woonruimte biedt en de leefbaarheid van een woning verbetert. Naast de functionele voordelen beïnvloedt een dakkapel ook de WOZ-waarde van de woning. De mate waarin de WOZ-waarde stijgt hangt af van factoren zoals de grootte, kwaliteit en locatie van de dakkapel. In veel gevallen is er sprake van een stijging van enkele duizenden euro’s, die kan variëren tussen 2% en 8% van de totale WOZ-waarde.

Hoewel een hogere WOZ-waarde vaak leidt tot hogere belastingen, kan het ook voordelen hebben zoals een lagere rente bij NHG-hypotheek en een hoger onderpand bij herfinanciering. Daarnaast is een hogere WOZ-waarde een positief signaal op de vastgoedmarkt.

Als je de impact van een dakkapel op de WOZ-waarde wilt beperken, kun je kiezen voor een kleinere of minder luxe dakkapel. Bij een onterechte verhoging van de WOZ-waarde kun je bezwaar maken tegen de beschikking, mits je voldoende bewijsmateriaal kunt leveren.

Bij het overwegen van een dakkapel is het dus belangrijk om zowel de directe voordelen als de langetermijngevolgen in overweging te nemen. Door goed geïnformeerd te zijn over de invloed op de WOZ-waarde, kun je een verstandige beslissing nemen die aansluit bij je wensen en budget.

Bronnen

1. Perfect Dakkapellen
2. Previcus
3. Dakkapel Kosten