Verduurzaming en verbouwingen: hoe je hypotheek tot 106% kunt gebruiken voor dakkapel, isolatie en meer

Published by Redactie on september 10, 2025 | Category dakkapel

Inleiding

De woningmarkt in Nederland verandert. Ondanks hoge rentevoeten en stijgende bouwkosten, blijft verbouwen een populaire optie voor eigenaren die hun woning aanpassen aan hun wensen of de toekomstige woningmarkt. Energielabels, verduurzaming en waardevermeerdering spelen een steeds grotere rol in het verduurzamen van de woning. Daarbij is het gebruik van een tweede hypotheek of verduurzamingshypotheek een belangrijk financieel instrument. Deze hypotheekvormen bieden de mogelijkheid om tot 106% van de woningwaarde te lenen, mits het geld uitsluitend wordt besteed aan energiebesparende maatregelen, zoals dakkapel, isolatie of het installeren van zonnepanelen.

In dit artikel bespreken we hoe je je woning kunt verbouwen en verduurzamen binnen de kaders van jouw hypotheek, welke maatregelen het meest rendabel zijn, en welke financiële opties beschikbaar zijn. We baseren ons op de informatie uit betrouwbare bronnen, waaronder banken, hypotheekverstrekkers en financiële adviseurs.

Wat is een verduurzamingshypotheek en hoe werkt deze?

Definitie en doel

Een verduurzamingshypotheek is een aanvullende lening die bovenop je bestaande hypotheek kan worden afgesloten. Deze lening is uitsluitend bestemd voor het verduurzamen van je woning. Onder verduurzaming vallen maatregelen zoals het isoleren van muren, daken of kruipruimtes, het installeren van zonnepanelen of het aanleggen van een warmtepomp.

Leningspercentage en financiering

Normaal gesproken kun je maximaal 100% van de woningwaarde lenen via een hypotheek. Bij het afsluiten van een verduurzamingshypotheek stijgt dit percentage tot maximaal 106%. Dit betekent dat je 6 procent extra kunt lenen bovenop de woningwaarde, maar deze lening mag enkel worden gebruikt voor energiebesparende maatregelen.

Een voordeel van deze hypotheekvorm is dat je bij de aanvraag nog niet hoeft te weten in welke precieze maatregelen je wilt investeren. Het geleende bedrag wordt opgeslagen in een speciaal depot, het zogenaamde Energie Bespaar Budget. Daaruit kun je gedurende maximaal twee jaar de rekeningen van je verbouwingen betalen.

Voorwaarden en aandachtspunten

De verduurzamingshypotheek is bedoeld voor woningeigenaren die hun woning willen verbouwen en verduurzamen. De lening is fiscaal gunstig, aangezien de rente meestal aftrekbaar is. Het is echter belangrijk om te controleren bij welk geldverstrekkers deze voorwaarden gelden, want niet alle partijen hanteren dezelfde fiscale regels.

Verduurzaming en waardevermeerdering

Investeren in energiebesparing levert waarde op

Volgens meerdere bronnen leidt investeren in energiebesparende maatregelen niet alleen tot lage energierekeningen, maar ook tot een toename van de woningwaarde. De woningwaarde stijgt namelijk met 75 tot 85% van de geïnvesteerde kosten. Dit is echter afhankelijk van de aard van de verbouwing. Isolatie en zonnepanelen zijn bijvoorbeeld vaak rendabeler dan het aanleggen van een dakkapel of het maken van een gelijkvloers woning.

Welke verbouwingen leveren rendement op?

1. Isolatie van dak, muren en kruipruimte

Isolatie is een van de meest populaire en rendabele verbouwingen. Het isoleren van het dak, muren of kruipruimtes leidt tot een beter energielabel, lagere energiekosten en een hogere woningwaarde. De terugverdientijd is vaak relatief kort, vooral in combinatie met andere maatregelen zoals een warmtepomp of zonnepanelen.

2. Zonnepanelen

Zonnepanelen zijn ook een populaire keuze. Ze genereren duurzame energie en verlagen je afhankelijkheid van het energienet. Omdat het een duurzame investering is, is dit ook een maatregel die aansluit bij de voorwaarden van een verduurzamingshypotheek. De opbrengst van zonnepanelen is afhankelijk van de locatie en de grootte van het systeem.

3. Warmtepomp

Een warmtepomp is een efficiënte manier om verwarming te verduurzamen. Hoewel de investering aanvankelijk hoog kan zijn, leidt het tot een langdurige besparing op energiekosten. De terugverdientijd kan echter langer zijn dan bij isolatiemaatregelen. De financiering via een verduurzamingshypotheek is mogelijk.

4. Dakkapel

Een dakkapel is een populair verbouwing, vooral bij gezinnen die extra leefruimte nodig hebben. Deze verbouwing kan ook leiden tot waardevermeerdering, mits de dakkapel correct is uitgevoerd en past bij het bestaande huis. Het is echter belangrijk om te beseffen dat niet alle verbouwingen automatisch tot een hogere woningwaarde leiden. De kwaliteit en de functie van de verbouwing zijn belangrijk.

5. Gelijkvloers woning

Het maken van een gelijkvloers woning is vaak bedoeld voor een beter gebruik van de woning, bijvoorbeeld door het verwijderen van trappen. Echter, deze verbouwing leidt niet altijd tot waardevermeerdering. Potentiële kopers kunnen bijvoorbeeld liever een woning met een badkamer op de eerste verdieping. Daarom is het verstandig om eerst te overwegen of deze verbouwing op de lange termijn een rendement oplevert.

Welke verbouwingen zijn niet waardeverhogend?

Niet alle verbouwingen leiden tot een hogere woningwaarde. Sommige verbouwingen zijn afhankelijk van persoonlijke voorkeuren en kunnen juist potentiële kopers afschrikken. Deze verbouwingen worden daarom niet gezien als waardeverhogend.

1. Smaakgevoelige verbouwingen

Aanpassingen zoals een felgekleurde badkamer of een unieke keukenstijl zijn vaak niet universeel geschikt. Ze kunnen de woning juist minder aantrekkelijk maken voor een bredere groep kopers. Dit geldt ook voor verbouwingen van lage kwaliteit. Die kunnen de waarde van de woning zelfs verlagen.

2. Onpopulaire verbouwingen

Een gelijkvloers woning is een voorbeeld van een verbouwing die niet altijd rendabel is. Als je ooit je woning wil verkopen, is er een kans dat de volgende bewoner een badkamer op de eerste verdieping voorkeur geeft. In dat geval is de verbouwing geen meerwaarde.

Financiële opties voor verbouwing en verduurzaming

1. Hypotheek verhogen

Als je woning overwaarde heeft, is het mogelijk om je hypotheek te verhogen. Dit kan via een onderhandse verhoging (zonder notarisbezoek) of via een tweede hypotheek. De rente over het extra geleende bedrag is vaak fiscaal aftrekbaar, mits het geld wordt gebruikt voor verduurzaming of verbouwing.

2. Tweede hypotheek

Een tweede hypotheek is een extra lening op je woning, naast je bestaande hypotheek. Deze wordt vaak gebruikt om de overwaarde van je woning te benutten. De financiering via een tweede hypotheek is geschikt voor verbouwingen en verduurzaming. De rente is meestal fiscaal aftrekbaar, mits het geld uitsluitend wordt besteed aan woningverbetering.

De hoogte van een tweede hypotheek hangt af van: - De waarde van je woning - De overwaarde (verschil tussen waarde en openstaande hypotheek) - Je inkomen en vaste lasten

3. Verduurzamingshypotheek

Een verduurzamingshypotheek biedt de mogelijkheid om tot 106% van de woningwaarde te lenen, mits het geld wordt besteed aan energiebesparende maatregelen. Deze lening is fiscaal gunstig en biedt de mogelijkheid om je verbouwing over twee jaar te plannen.

4. Bouwdepot

Een bouwdepot is een geblokkeerde rekening waarin het geleende bedrag voor je verbouwing wordt opgeslagen. Dit bedrag kan je gedurende een bepaalde periode gebruiken om rekeningen te betalen. Het gebruik van een bouwdepot is een manier om je financiering te structureren en te voorkomen dat je het geleende bedrag overschrijdt.

5. Spaargeld of schenking

Het is in vrijwel alle gevallen beter om je verbouwing te financieren met eigen spaargeld in plaats van een hypotheek of lening. Je voorkomt dan rente- en advieskosten. Echter, zorg altijd dat je een deel van je spaargeld als buffer achterhoudt voor onvoorziene kosten.

Een schenking, bijvoorbeeld van je ouders, is ook een optie. Deze is deels belastingvrij, maar je dient wel rekening te houden met de regels van de Belastingdienst.

6. Opeethypotheek

Voor mensen die met pensioen zijn, is een opeethypotheek een alternatieve financiering. Dit is een aflossingsvrije hypotheek op de overwaarde van je woning. Je betaalt geen maandlasten, maar je hypotheekschuld stijgt wel. Deze optie is geschikt voor mensen met beperkte opties op het gebied van hypotheekverhoging.

Verduurzaming en subsidies

Subsidies voor verbouwingen

In sommige gevallen is het mogelijk om subsidies te ontvangen voor je verbouwing. Dit is meestal alleen het geval bij verduurzamingsmaatregelen. Subsidies zijn beschikbaar voor het isoleren van daken of kruipruimtes, of het installeren van duurzame warmteopwekking zoals zonnepanelen of warmtepompen.

De beschikbaarheid van subsidies hangt af van je gemeente en het type verbouwing. Het is verstandig om contact op te nemen met jouw gemeente of een energieadviseur om te zien welke subsidies je kunt aanvragen.

Aannemer of zelf doen?

Als de financiering rond is, is het tijd om de verbouwing te plannen. De belangrijkste vraag is of je dit zelf wilt doen of een aannemer in wilt huren.

Aannemer

Als je weinig ervaring hebt met verbouwingen, is het verstandig om een aannemer in te huren. Zorg voor meerdere offertes en vergeet niet de volgende zaken te controleren: - Hoelang zijn de offertes geldig? - Is de offerte concreet over planning en tijdsduur? - Is er een vast bedrag of kunnen kosten bijkomen?

Zelf doen

Voor ervaren klussen is het mogelijk om zelf aan de slag te gaan. Dit kan kosten besparen, maar vereist een duidelijke planning en technische kennis. Bij verduurzamingsmaatregelen die subsidies vereisen, is het meestal verplicht om een erkende installateur in te huren.

Conclusie

De mogelijkheid om tot 106% van de woningwaarde te lenen via een verduurzamingshypotheek of tweede hypotheek biedt woningeigenaren een sterke financiële basis om hun woning te verbouwen en verduurzamen. Investeringen in energiebesparende maatregelen zoals isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp leveren niet alleen langdurige besparingen op, maar ook een waardevermeerdering van de woning.

Het is echter belangrijk om zorgvuldig te kiezen welke verbouwingen je uitvoert, want niet alle verbouwingen leiden tot een hogere woningwaarde. Smaakgevoelige of onpopulaire verbouwingen kunnen juist een negatieve impact hebben op de verkoopbaarheid van de woning.

Financiering via hypotheek, bouwdepot, spaargeld of subsidies is afhankelijk van jouw persoonlijke situatie. Het is verstandig om hierover advies in te winnen bij een hypotheekadviseur of financiële expert. Zo kun je de beste keuze maken die aansluit bij je plannen en budget.

Een goed geplande verbouwing en verduurzaming kan jouw woning niet alleen comfortabeler maken, maar ook een waardevolle toename aanbrengen aan je vermogen.