Burenrecht en dakkapellen: Wat moet je weten over toestemming en juridische aspecten

Published by Redactie on september 13, 2025 | Category dakkapel

Als eigenaar van een woning die wil uitbreiden of moderniseren met een dakkapel, is het belangrijk om je bewust te zijn van de wettelijke en burenrechtelijke aspecten. De realisatie van een dakkapel kan namelijk conflicten opleveren, zowel met de gemeente als met de buren. Vooral wanneer de dakkapel binnen de verboden zone is geplaatst of uitzicht biedt op het perceel van de buren, kunnen rechten van derden worden geschonden. In dit artikel leggen we de juridische en praktische kaders uit die van toepassing zijn bij het plaatsen van een dakkapel. We ronden af met aanbevelingen om mogelijke complicaties te voorkomen.

Inleiding

De installatie van een dakkapel of een ander bouwwerk dat binnen twee meter van de erfgrens ligt, valt onder het burenrecht. Dit betekent dat het uitzicht vanuit het bouwwerk op een naburig perceel juridische gevolgen kan hebben. Wanneer een dakkapel binnen deze zone geplaatst is, is het vaak nodig om toestemming van de buren te verkrijgen. Zonder die toestemming kan de eigenaar van het naburige perceel juridische stappen ondernemen om de dakkapel te laten verwijderen of aanpassen.

Naast burenrechtelijke aspecten moeten eigenaren ook rekening houden met de bouw- en vergunningsregelgeving. In dit artikel wordt nagegaan welke juridische risico’s er zijn, hoe het proces verloopt bij bezwaar van buren, en wat er in de praktijk moet gebeuren om een conflictvrije realisatie te garanderen.

Burenrecht en dakkapellen: wettelijke kaders

Toestemming van de buren

Een dakkapel die binnen twee meter van de erfgrens is geplaatst en uitzicht biedt op een naburig perceel, valt onder artikel 5:50 van het Wetboek van Koophandel (Wetboek van Woningbouw en Ontwikkeling – Wabo). Dit artikel bepaalt dat het niet is geoorloofd om binnen twee meter van de grens van een erf vensters of andere muuropeningen, balkons of soortgelijke werken te plaatsen, voor zover deze uitzicht bieden op het naburige erf. Deze regel geldt ook voor dakkapellen met vensters.

De toestemming van de buren is hier dus belangrijk. Echter, zoals blijkt uit bron [1], is de toestemming persoonlijk van aard. Dit wil zeggen dat als de vorige eigenaar van het naburige perceel toestemming heeft gegeven, deze toestemming niet automatisch geldt voor de huidige eigenaar. In het gegeven voorbeeld verliezen Carlo en Linda hun juridische positie, omdat de toestemming die ze van Jeroen en Lotte hebben gekregen, niet geldt voor de opvolgers Michael en Nicole.

Om deze situatie te voorkomen, kan men kiezen voor een erfdienstbaarheid. Dit is een juridisch akkoord dat blijft gelden ook als de toestemming gegeven is door een vorige eigenaar. Zo kan de dakkapel blijven staan, ook als het naburige perceel wordt verkocht.

Verjaar van de vordering tot verwijdering

Een belangrijk juridisch aspect is dat de vordering tot verwijdering van een dakkapel verjaard. Als een dakkapel al meer dan 20 jaar op de verboden plek staat, kan er geen juridische vordering meer worden gedaan om deze te verwijderen. Dit is een belangrijk mechanisme in de praktijk, omdat het ervoor zorgt dat oude situaties niet opnieuw onderworpen worden aan juridisch bevoegdheid.

Beleid en regelgeving rondom planologische afwijkingen

De regelgeving die van toepassing is bij dakkapellen valt onder het kader van planologische afwijkingen. De gemeente heeft hierbij een rol in het toezicht op de bouwvergunningen en het naleven van de regelgeving. Bron [2] bevat een beleidsregel van de gemeente over planologische afwijkingen, waarin onder andere de relatie tussen bouwwerken en het burenrecht wordt behandeld.

Volgens deze beleidsregel is het van belang dat bij de aanvraag van een omgevingsvergunning rekening wordt gehouden met eventuele burenrechtelijke aspecten. Dit betekent dat bij de aanvraag niet alleen de bouwtechnische aspecten worden beoordeeld, maar ook of er mogelijk hinder kan ontstaan voor buren.

Een belangrijk thema is de relatie tussen bouwwerken en beperkte zakelijke rechten. Hierbij kan het gaan om bijvoorbeeld het recht op bezonning of toetreding van daglicht. In het kader van dakkapellen kan dit van invloed zijn op de toegestane afmetingen en de hoogte van het bouwwerk.

Bezwaarprocedure bij burenconflicten

Wanneer een buurman bezwaar maakt tegen de realisatie of aanwezigheid van een dakkapel, komt een formele procedure in werking. Deze procedure is duidelijk geregeld en heeft een aantal stappen die beide partijen moeten volgen.

Stappen in de bezwaarprocedure

Indiening van het bezwaar: Binnen zes weken van de verklaring van de vergunning door de gemeente kan bezwaar worden gemaakt. Het bezwaar moet formeel worden ingediend bij de gemeente.
Notificatie aan de eigenaar: De gemeente stuurt een kopie van het bezwaarschrift aan de eigenaar die de dakkapel heeft laten plaatsen. De eigenaar heeft nu de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen.
Zienswijze en hoorzitting: De eigenaar kan uitleg geven waarom de dakkapel niet in strijd is met de regelgeving. Soms volgt een hoorzitting waarbij beide partijen hun standpunt kunnen toelichten.
Besluit van de gemeente: Na overweging van het bezwaar en de eventueel ingediende zienswijze neemt de gemeente een besluit. Dit kan zijn om de vergunning te behouden, de vergunning in te trekken, of om aanpassingen aan te vragen.

Mogelijkheden voor de eigenaar

Als eigenaar die bezwaar tegenwerkt, is het belangrijk om te tonen dat de dakkapel voldoet aan alle regelgeving. Professionele documentatie van het bouwproces, zoals ontwerptekeningen, bouwvergunningen en bouwcontrole rapporten, zijn van groot belang. Deze documenten kunnen de juridische positie van de eigenaar aanzienlijk versterken.

Mogelijke juridische gevolgen van bezwaar

Hoewel bezwaar niet zelden leidt tot een gesprek of onderhandeling, kan het in sommige gevallen ook tot juridische gevolgen leiden. Bron [6] noemt enkele mogelijke redenen waarom een dakkapel kan worden weggehaald of aangepast:

Dakkapel is gebouwd zonder vereiste vergunning: In dat geval kan de gemeente een handhavingsprocedure starten.
Ernstige overschrijding van toegestane afmetingen: Als de dakkapel groter is dan toegestaan, kan dit leiden tot een herziening van de vergunning.
Rechterlijke uitspraak na burenconflict: Bij een rechtszaak kan de rechter beslissen dat de dakkapel moet worden verwijderd of aangepast.
Veiligheidsrisico’s door gebrekkige constructie: Als de dakkapel niet veilig is of risico’s oplevert, kan de gemeente ingrijpen.

Legalisatie mogelijkheden

Als blijkt dat de dakkapel in strijd is met de regelgeving, kan in sommige gevallen legalisatie plaatsvinden. Dit gebeurt meestal via een achterafvergunning. Bij kleine overtredingen is dit vaak mogelijk. Echter, bij ernstige overtredingen kan de gemeente eisen dat de dakkapel wordt verwijderd. Dit is echter meestal het laatste redmiddel.

Praktische aanbevelingen voor een succesvolle dakkapelrealisatie

Om conflicten met buren te voorkomen en een juridisch waterdichte realisatie te garanderen, zijn er een aantal belangrijke stappen die eigenaren kunnen nemen.

Voorbereiding en onderzoek

Controleer vooraf alle bouw- en vergunningsregels: Voordat een dakkapel wordt gebouwd, is het verplicht om te controleren of er een vergunning nodig is en of de dakkapel binnen de toegestane afmetingen valt.
Informeer buren tijdig en transparant over je plannen: Het is verstandig om buren op de hoogte te stellen van de plannen en eventueel toestemming te vragen. Dit helpt bij het voorkomen van eventuele juridische problemen.
Kies voor ervaren professionals: Het is aan te raden om bij de realisatie van een dakkapel hulp in te roepen van ervaren professionals. Dit zorgt voor een correcte uitvoering en een juridisch waterdicht resultaat.

Documentatie en uitvoering

Documenteer alle stappen van het bouwproces: Het is belangrijk om alle stappen van het bouwproces goed vast te leggen. Dit geldt voor het ontwerp, de vergunning, de bouw en eventuele controles.
Respecteer werktijden en minimaliseer overlast: Tijdens de bouw is het belangrijk om de werktijden te respecteren en overlast voor buren te minimaliseren. Dit helpt bij het voorkomen van eventuele bezwaren.

Juridische begeleiding

Professionele begeleiding door specialisten: Het is verstandig om bij dakkapelprojecten hulp in te roepen van specialisten met jarenlange ervaring. Deze specialisten kennen alle regelgeving, hebben ervaring met burenoverleg en zorgen voor correcte uitvoering.
Juridisch advies indien nodig: Als er vragen zijn over de toepassing van het burenrecht of de bouwvergunning, is het verstandig om juridisch advies in te winnen. Juristen en advocaten kunnen helpen bij het interpreteren van de regelgeving en het opstellen van juridisch bindende akkoorden.

Conclusie

De realisatie van een dakkapel vereist niet alleen bouwtechnische expertise, maar ook juridisch inzicht. Binnen de verboden zone of met uitzicht op het naburige perceel valt de dakkapel onder het burenrecht. In dat geval is het vaak nodig om toestemming van de buren te verkrijgen. Deze toestemming is echter persoonlijk van aard en kan dus niet automatisch worden doorgegeven aan een opvolger. Om dit te voorkomen, kan men kiezen voor een erfdienstbaarheid.

Bij bezwaar van buren wordt een formele procedure ingeleid, waarbij de gemeente een besluit neemt. Mogelijke juridische gevolgen zijn verwijdering van de dakkapel of het opstellen van een nieuwe vergunning. De verjaarregel van 20 jaar is een belangrijk juridisch mechanisme dat ervoor zorgt dat oude situaties niet heroverwogen worden.

Voor eigenaren is het verstandig om zorgvuldig voor te bereiden, tijdelijk met buren te overleggen en bij wettelijke vragen professioneel advies in te winnen. Dit helpt bij het voorkomen van conflicten en zorgt voor een conflictvrije en juridisch waterdichte realisatie.