Invloed van een dakkapel op de WOZ-waarde en belastinggevolgen

De waarde van een woning kan op meerdere manieren toenemen, en één van de meest populaire en doorgedachte investeringen is de aanleg van een dakkapel. Niet alleen creëert zo’n uitbreiding extra ruimte, maar het kan ook de WOZ-waarde van het huis verhogen. Deze verhoging heeft directe gevolgen voor de belastingen en mogelijk ook voor de rente op een NHG-hypotheek. In dit artikel bespreken we hoe een dakkapel de WOZ-waarde beïnvloedt, welke factoren daarbij een rol spelen en wat de gevolgen zijn voor de belastingbetaling en eventueel de rente.

We baseren ons op meerdere bronnen, waaronder ervaringen van klanten, adviezen van deskundigen en juridische uitleg van het hof. Hierbij wordt aandacht besteed aan zowel het technische aspect van waardebepaling, als aan de praktische stappen die je kunt ondernemen bij eventuele bezwaren.

Wat is de WOZ-waarde?

De WOZ-waarde, of "waarde van onroerende zaak", is de officiële waarde die gemeenten toekennen aan woningen en andere onroerende zaken. Deze waarde wordt gebruikt voor het berekenen van de gemeentebelasting, de woningbouwbelasting en eventueel de onroerende zaakbelasting (OZB). De WOZ-waarde wordt jaarlijks opnieuw bepaald en is gebaseerd op geautomatiseerde taxatiemodellen die rekening houden met diverse kenmerken van het onroerend goed, zoals de inhoud, oppervlakte, bouwtype, bouwwijze, bouwjaar en de locatie binnen de buurt.

Een belangrijk aspect bij de waardebepaling is de inhoud van de woning in kubieke meters. Een dakkapel voegt ruimte toe aan de woning, wat betekent dat de inhoud en daarmee ook de WOZ-waarde mogelijk stijgt. De mate van stijging hangt af van de grootte van de dakkapel, de kwaliteit van de uitvoering en de locatie van het huis.

Hoe beïnvloedt een dakkapel de WOZ-waarde?

1. Inhoud en kubieke meterprijs

Het Hof van Justitie heeft in een bekende zaak vastgesteld dat een dakkapel niet als een afzonderlijk te waarderen object mag worden ingeschat bij de WOZ-bepaling. In dit geval ging het om een agrariër met een gemengd bedrijf, wiens dakkapel afzonderlijk voor €3.250 was meegeteld in de WOZ-waarde. Het hof stelde echter vast dat dakkapellen reeds inbegrepen zijn in de kubieke meterprijs van de woning. De enige invloed die een dakkapel heeft, is het vergroten van de totale inhoud van de woning.

Dit betekent dat de waarde van een dakkapel niet expliciet wordt uitgesplitst, maar opgenomen in de globale waarde van het huis. De stijging van de WOZ-waarde hangt dus niet direct van de dakkapel zelf, maar van het feit dat het huis nu iets ruimer is.

2. Verkoopwaarde en marktperspectief

Hoewel de WOZ-waarde formeel op basis van inhoud en locatie wordt bepaald, spiegelt ze in de praktijk vaak ook de marktprijs van de woning. In de praktijk hebben woningen met extra ruimte, zoals een dakkapel, vaak een hogere koopprijs. Hierdoor stijgt de WOZ-waarde, omdat de taxatiemodellen verkoopcijfers meenemen in de berekening.

Een klant uit Breda meldt dat de WOZ-waarde van zijn woning met €14.000 steg na de aanleg van een dakkapel. Deze stijging leidde niet tot een aanzienlijke toename van de maandlasten, maar maakte de woning aantrekkelijker op de markt.

3. Invloed van kwaliteit en locatie

De mate waarin een dakkapel de WOZ-waarde beïnvloedt, hangt ook af van de kwaliteit van de uitvoering. Een goed afgewerkte dakkapel, met hoge kwaliteit van materialen en een aansluiting die past bij de rest van het huis, draagt meer bij aan de waarde dan een eenvoudiger uitgevoerde constructie.

Daarnaast speelt de locatie een grote rol. In stedelijke gebieden of in populaire wijken zijn extra vierkante meters vaak goedkoop, waardoor een dakkapel aanzienlijk meer waarde toevoegt dan in regionale of plattelandsgebieden.

Volgens een strategisch onderzoek is de waardevermeerdering door een dakkapel tussen de 2% en 8% van de totale WOZ-waarde, afhankelijk van deze factoren.

Belastinggevolgen van een verhoogde WOZ-waarde

1. Gemeente- en woningbouwbelasting

De WOZ-waarde bepaalt de basis voor de gemeente- en woningbouwbelasting. Bij een hogere WOZ-waarde stijgt ook de belasting. De stijging is echter meestal gering, omdat het tarief vaak lineair is. In de praktijk betekent een stijging van €14.000 in de WOZ-waarde meestal een paar euro extra per maand aan belastingen.

2. Hypotheek en NHG

Een verhoogde WOZ-waarde kan ook gunstig zijn bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In dergelijke gevallen kan de risicoklasse van de eigenaar dalen, wat tot een lagere rente kan leiden. Bij herfinanciering speelt de WOZ-waarde eveneens een rol, omdat een hogere waarde betekent dat er meer onderpand beschikbaar is.

3. Onroerende zaakbelasting

De onroerende zaakbelasting (OZB) is een belasting op de waarde van onroerende zaken. Voor huiseigenaren is deze belasting meestal nihil of verlaagd, maar bij commerciële vastgoedobjecten speelt deze een rol. Een dakkapel die de WOZ-waarde verhoogt, kan dus ook leiden tot een hogere OZB.

Hoe weet de gemeente dat je een dakkapel hebt?

De gemeente gebruikt meerdere bronnen om veranderingen in de woning te detecteren:

• Luchtfoto’s: Regelmattig worden luchtfoto’s gemaakt om wijzigingen in de omgeving te detecteren.
• Bouwvergunningen: Indien een dakkapel vergunningsplichtig was, ontvangt de gemeente automatisch een melding.
• Woningopnames: In sommige gevallen doen gemeenten opnames van woningen om de gegevens bij te werken.
• Meldingen van derden: Buren of makelaars kunnen ook wijzigingen aan de gemeente melden.

Bij een vergunningsvrije dakkapel kan het iets langer duren voordat de WOZ-waarde wordt aangepast. De aanpassing vindt meestal wel binnen enkele jaren plaats.

Wat te doen als je niet akkoord gaat met de WOZ-stijging?

1. WOZ-beschikking en bezwaarprocedure

Elke eigenaar ontvangt jaarlijks een WOZ-beschikking. Als je het niet eens bent met de verhoging van de WOZ-waarde, kun je binnen zes weken bezwaar maken. Dit is een wettelijk recht dat je kunt uitoefenen bij de gemeente.

2. Bewijsmateriaal verzamelen

Bij het indienen van een bezwaar is het belangrijk om bewijs te leveren dat de verhoging onterecht is. Dit kan bijvoorbeeld bestaan uit:

• Offertes en facturen van de dakkapelinstallatie
• Foto’s van de dakkapel en het restant van de woning
• Verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in de omgeving (met of zonder dakkapel)
• Eventueel een taxatierapport van een onafhankelijke makelaar

3. Beoordeling door de gemeente

Na ontvangst van het bezwaar zal de gemeente dit beoordelen. Het is mogelijk dat de gemeente contact opneemt voor aanvullende informatie of een hoorzitting. In sommige gevallen leidt een goed onderbouwd bezwaar tot een verlaging van de WOZ-waarde.

Belang van kwaliteit en afwerking

Hoewel de WOZ-waarde in grote mate afhankelijk is van de inhoud van het huis, is het belang van de kwaliteit van de afwerking niet volledig weg te nemen. Hoewel de gemeente in de eerste instantie vooral kijkt naar de constructie van de dakkapel, draagt een goed afgewerkte dakkapel bij aan het algemene woongenot en kan het daardoor indirect de verkoopprijs en daarmee ook de WOZ-waarde verhogen.

Een dakkapel die goed aansluit op het restant van het huis, zorgvuldig is afgewerkt en functioneel is, is dus niet alleen mooier, maar ook waardevoller.

Terugverdientijd en investering

De kosten van een dakkapel liggen tussen €7.100 en €13.000, afhankelijk van het type materiaal en de grootte van de constructie. Een kunststof dakkapel is relatief goedkoop, maar kan minder duurzaam zijn. Hout en aluminium zijn duurder, maar bieden meer levensduur.

De waardevermeerdering van een dakkapel is in de regel rond de 50% van de aanschafprijs. Dit betekent dat een investering van €8.500 kan leiden tot een waardeverhoging van ongeveer €4.250. Aangezien de aanschafkosten vaak hoger zijn dan de waardevermeerdering, is een dakkapel vooral een investering voor het eigen woongenot en de ruimte. De extra waarde is een bijkomend voordeel, vooral bij verkoop.

De terugverdientijd van de investering hangt af van verschillende factoren, zoals de koopprijsstijging op de markt en de mate waarin de dakkapel de verkoopbaarheid van het huis vergroot. In de praktijk is de terugverdientijd meestal tussen 5 en 10 jaar.

Samenvatting van de belastinggevolgen

Conclusie

De aanleg van een dakkapel is een strategische investering die zowel extra ruimte als licht toevoegt, maar ook de WOZ-waarde van een woning kan verhogen. De mate van stijging hangt af van de grootte, kwaliteit en locatie van de dakkapel. De WOZ-waarde wordt niet expliciet berekend op basis van de dakkapel zelf, maar op basis van de totale inhoud van het huis.

De belastinggevolgen van een verhoogde WOZ-waarde zijn meestal gering, maar kunnen in sommige gevallen gunstig zijn, bijvoorbeeld bij een NHG-hypotheek. Bovendien kan een hogere WOZ-waarde leiden tot een lagere rente bij herfinanciering.

Het is belangrijk om bewust te kiezen voor een kwalitatief hoogwaardige dakkapel, ook al telt de afwerking niet direct mee bij de WOZ-bepaling. Een goed afgewerkte dakkapel verhoogt het woongenot en draagt indirect bij aan de verkoopprijs.

Als je niet akkoord gaat met de verhoogde WOZ-waarde, kun je bezwaar maken. Dit vereist bewijsmateriaal en een goed onderbouwd bezwaarschrift.

Tot slot is een dakkapel in de eerste plaats een investering in jouw woning en je eigen woongenot. De extra waarde is een bijkomend voordeel, dat vooral bij verkoop van betekenis kan zijn.

Bronnen

1. Accountancy van Morgen - Dakkapel telt niet als afzonderlijk te waarderen object
2. Perfectdakkapellen - Hoe beïnvloedt een dakkapel je WOZ-waarde?
3. Previcus - Hoeveel kan de WOZ-waarde stijgen na een dakkapel?
4. Dakkapel-kosten - WOZ-waarde dakkapel
5. VNG - Onroerende zaakbelastingen
6. Dakkapel.net - Waardevermeerdering dakkapel op een huis